2008年10月13日星期二中共十七届三中全会公告指出我国农村改革要“健全严格规范的农村土地管理制度”，一时间关于“宅基地、耕地自由流转，小产权合法、房地产利空”等报道见诸各地新闻媒体，笔者认为这是对公告的误解，我国农村土地政策改革与房地产无关。
首先，让我们来看看政策出台的背景，即农村发展中遇到的问题。
我国改革是从农村农业开始的，从1978年起我国农村发生了巨大变化，但是近几年增长缓慢，改革遇到了瓶颈。限制农村发展的制约因素是融资难、产权不清、技术水平低下、基层政治体制不合理。农民所拥有的主要财产是土地经营承包权和宅基地使用权及房屋所有权，因为农村房屋价值低、承包经营权及宅基地使用权不可以流通抵押导致农民难以从银行活动贷款，严重制约了农业发展；每户农民平均拥有7.2亩土地且分散于集体土地之中，因承包经营权不能流转导致农民无法规模化经营；一方面国家取消了农业税另一方面乡镇政府所能活动的财政收入有限，导致乡镇一级违规征地等事时有发生。在此背景下，党中央提出了“稳定和完善农村基本经营制度、健全严格规范的农村土地管理制度、完善农业支持保护制度、建立现代农村金融制度”的方针政策。
其次，从国际各国经验看，未有任何国家不限制大资本进入农村。
全世界的土地管理都是用途管制原则。基本含义有两条：农地农用、农地农民用。每个国家都要保护它的耕地，这关系到一个国家粮食安全问题。农地农民用，全世界的趋势都是城镇化、工业化、农民向城镇转移，但转移的规模和速度，要根据这个国家的经济发展实际情况逐步转，有条件转走了，留在农村的土地逐步扩大经营规模，这是好事而且不会出问题；但有外力强制打入，把农民从土地上赶出去，这不是土地规模经营而是土地兼并，导致的后果是大批农民无所依靠。
最后让我们回到对房地产的影响来看待这个问题。
我国现有的土地政策是土地分为国有土地和集体土地，做房地产开发需要经过国家审批将集体用地转化为国有土地然后进行开发。按照中华人民共和国土地管理法中相关规定.，农业用地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，总额不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍，一般为6至10年产值，约每亩土地补偿标准为六千到一万，远远低于国家出让土地的价格。农民的利益被侵害，因而集体土地与国有土地应实行同地同价。
小产权房存在的问题：1，未经过国家审批，违反了国家关于土地用途管理的限定。2、未纳入城市规划，水电煤等公共配套不足，集资建房因无资质施工等问题，存在安全隐患。3、主导主体往往是乡镇政府，未经过招、拍、挂，政府权利寻租，存在农民利益被侵占的空间。4、缺乏集体土地拆迁补偿标准，农民所能获得的补偿太低。5、拆迁之后农民安置问题如就业等得不到解决。6、不符合不动产公示公信要求，买者所有权得不到国家的认可和保护。
国家站在社会稳定经济发展的整体角度，制定的政策必然是土地可以流转，但是不能随意改变土地性质，而建设用地增加与否不取决于土地流转，而是取决于政府规划与审批，或者说批准土地转变性质的数量，因而房地产市场土地供给不会大幅度增加。
土地所有权性质不会发生变化，所以目前存在的较大数量的小产权房，也不会一次性解决掉而变成大产权房流转。对于小产权房产生的原因—权利寻租会严格控制，规范农村建设用地的使用。
笔者认为这次农村土地政策的真正含义是承包期的延长、不改变土地用途的基础上的流转、完善农村建设用地拆迁补偿标准。因而房地产市场用地不会大幅度增加，集体土地和国有土地逐步实现同地同价取消小产权房存在的条件。
上海世联住宅全程顾问部张秀娟
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