[摘要] 旧工业厂房改造有哪些优惠政策？哪些改哪些可以不改？如果改造，自己该通过怎样的渠道进行申请？
家住香洲的胡女士在北山工业区一幢4层楼的厂房里有一个建筑面积2000多平方米的印刷厂，听说主城区的工业区都会纳入“三旧”改造的范畴，自己的厂子要么搬到西部地区，要么根据整体规划进行改造。胡女士迫切地想知道：旧工业厂房改造有哪些优惠政策？哪些改哪些可以不改？如果改造，自己该通过怎样的渠道进行申请？
对此，珠海市国土资源局“三旧”改造办相关人士一一进行了解答。
现状：香洲区旧厂房面积过400万平方米
“旧工业厂房用地改造以香洲主城区为重点。”这位人士肯定地说，香洲区是旧厂房改造的“主战场”。这些旧工业厂房大都兴建于80年代中期和90年代初，总占地面积372万平方米，建筑面积401万平方米。其中，旧工业区共有63个，主要分布在拱北、前山、吉大。零星旧工业厂房264栋，主要集中在南屏、吉大和拱北，总占地面积94.7万平方米，建筑面积117.3万平方米。
原则：市场运作 鼓励实力企业参与开发
据介绍，旧工业厂房改造遵循“政府主导、规划统筹、市场运作、产业优化、稳步推进”原则。以现代服务业为产业改造导向，采取以点带面、重点突破的方式，先易后难，突出重点，逐步在全市推开。
“就是说，市政府和职能部门明确改造的目标任务、范围方向和实施要求，区（经济功能区）作为工作主体，具体组织协调落实。通俗地讲，就是政府搭台、订好游戏规则、做好服务。”
“改造采用市场运作模式，由企业唱主角，鼓励市场主体特别是有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与。”这位人士说，从目前调查摸底的20多个成熟的项目来看，大部分申请改造项目的资金均为社会资金。
这位人士强调说：旧工业厂房改造必须以规划为龙头。实施改造的旧工业厂房改造项目必须首先申请纳入珠海市“三旧”改造规划和旧工业厂房改造规划；同时，严格按照城市总体规划、分区规划、控制性详细规划的要求拟订改造方案。
改造方向：严控商品住宅及其配套商业开发
目前许多开发商对于参与“三旧”改造热情很高，但是，根据广东省以及珠海市委、市政府的精神，珠海对于改造后的原工业用地要实施用途控制，不再用于工业建设，主要是“退二补公进三”。即：第二产业退出主城区，补充公共绿地和公共服务设施，发展现代服务业（现代服务业是指那些不生产商品和货物的产业，主要有信息、物流、金融、会计、咨询、法律服务等行业）、高新技术产业。
这位人士说，旧工业厂房改造要严格控制商品住宅及其配套商业的开发，拟进行商品住宅及其配套商业建设的用地经市政府批准后，应予以收回。
范围：五类用地纳入改造范围
据介绍，旧工业厂房改造的范围主要包括：1、不符合城市规划、产业规划布局和现代产业发展要求的用地。 2、因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行改造的用地。3、布局分散、土地利用效率低下（建筑容积率偏低、厂房使用效率低）和不符合安全生产和环保要求的用地。4、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业的用地和高能耗工业用地。5、其他经市政府认定属改造范围的工业用地。
“特别需要注意的是，所改造的旧工业厂房应位于工业园区外，且已经取得土地使用权，地上附有建筑物，不能为空地。”
工作流程解答：如何申请报批改造方案？
据介绍，申请进行旧工业厂房改造的，首先应属于“三旧”改造范围，符合“三旧”改造规划，由申请人向所在区（经济功能区）提出改造方案，逐级报市“三旧”改造领导小组批准（涉及完善历史建设用地审批手续的，报有批准权的政府批准）。
“三旧”改造方案经由市“三旧”改造领导小组批准后，申请改造主体按照改造方案批复意见，向市各职能部门办理核准手续，即：项目立项、建设用地（建设工程）规划许可、土地使用权变更合同、供地手续变更和地价缴交手续，缴清土地出让价款后，予以办理建设用地批准手续。
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