[摘要] 日前，住建部专家在公开场合对坊间流传的“三套房贷松动”的消息做出了否认，而各家银行也纷纷表示，将按照中央精神贯彻楼控措施，对个人住房贷款进行严格限制。然而《每日经济新闻》记者却获悉北京市个人仍然可以“借道”酒店式公寓项目投资三套乃至多套住房。
（来源：每日经济新闻）日前，住建部专家在公开场合对坊间流传的“三套房贷松动”的消息做出了否认，而各家银行也纷纷表示，将按照中央精神贯彻楼控措施，对个人住房贷款进行严格限制。然而《每日经济新闻》记者却获悉北京市个人仍然可以“借道”酒店式公寓项目投资三套乃至多套住房。
“擦边”酒店式公寓
自今年4月17日国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，北京等一线城市已经全面停发了三套房贷款并且严格审批二套住房贷款的发放。
随后北京市发布了更为严格的“京十二条”，其中规定每个家庭只能再购买一套商品房，三套房和不合规的外地人购房贷款被叫停。
通过上述一系列的政府调控政策，北京地区各大银行严格按照中央精神贯彻楼控措施，对个人住房贷款严格限制。但是，记者通过调查发现，目前仍可以利用酒店式公寓进行三套房甚至多套房投资的“擦边”现象。
酒店式公寓属于商业立项，在建好进行产权分割后可以作为公寓来出售。通常来说，这种酒店式公寓具有单位小，好管理，租金高，易出租等优点，所以备受投资者的青睐。但是，由于酒店式公寓属于商业立项，所以个人商业贷款购买并不受到上述中央楼市调控的限制。也就是说，个人仍然可以通过商业贷款来购买多套酒店式公寓作为住宅使用。
另外，今年5月31日北京市发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》（下称《通知》）其中明确规定在本月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。
但是此通知只规定了5月31号以后的限制措施，并没有对之前已经立项和开盘的酒店类项目作出相应限制。目前北京仍有不少酒店式公寓的楼盘在进行销售，例如三里屯SOHO、首开幸福汇等。
银行称首付五成
针对这一“擦边”现象，工行某支行个贷经理向记者表示，“事实上，对于在北京市《通知》出台之前开盘的酒店式公寓项目，目前的确没有任何的文件和政策来限制个人通过商业贷款购买的套数。因为目前中央及北京出台的楼控政策都是针对于住宅的而非商用。但是，在目前大环境下，这种贷款的审批相对严格很多。工行给出的个人贷款购买酒店式公寓的首付是50%，利率为基准利率的1.1倍。”
中原地产商业楼宇部某经理告诉记者，“从目前来看，虽然对酒店式公寓贷款购买的套数没有限制，但是只有少数客户前来咨询相关事宜。原因是多方面的。
其一，一般酒店式公寓的户型较小且产权只有40年，相比70年产权的住宅来说，其投资较低。其二，贷款购买酒店式公寓一般首付和利率都比较高，而且还没有利率折扣。其三，在一些物业上面会按照商业立项收费。这种收费相对住宅来说要贵一些。但是，由于酒店式公寓的物业管理较一般住宅要好，时尚有档次并且省钱、便宜具有投资价值，所以，目前仍然受到一些投资者的青睐。”
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评论：将楼市调控进行到底
（来源：新华网）7月19日出版的《人民日报》以《6月70个大中城市房价环比下降0.1％，楼市调控正处关键时期——将楼市调控进行到底》为题，发表长达3000字的文章指出，楼市调控不会引发经济“二次探底”，保障房建设将对冲商品房投资缺口，应“适时把握政策方向和力度，加快推进长期制度改革”。早报特摘选部分内容，以飨读者。
“以新国十条为代表的新一轮房地产调控，正在试图推动房地产从投资品特性主导，逐步恢复到消费品特性主导。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松接受采访时说。
当前市场量跌价滞，正处于调整的阶段。巴曙松表示，随着调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力将不断加大，降价销售的动力逐渐强化。同时，楼市存量将不断增加，从目前的情况看，今年第三、四季度将是新增库存大量形成的时期，这可能是房价出现大幅度下调的时期。
“由于房价具有一定的粘性，一般在成交量持续下降5个月左右，房价的下跌就会比较明显。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，随着部分多套房拥有者担心资产缩水而抛售，部分开发商降价出货，以及去年的新开工项目陆续竣工，调控半年以后市场供应将明显增加，部分城市房价会出现明显的震荡回落。但就、全年情况综合看，可能仍处于上涨状态。
调控不会引发二次探底
“楼市调控—供给减少—需求爆发—更大的调控压力”，近年来的数次房地产调控，似乎都在这样的怪圈里运行。此外，由于房地产是国民经济的支柱产业，产业链涉及的上下游行业众多，房地产业的发展又与金融、税收、地方财政等息息相关，每一次调控都会引发人们对经济可能下滑的担忧。
从现实的情况看，这种担忧并非没有理由。据董藩介绍，由于市场成交低迷，现在开发商大多开始缩小开发规模，拉长开发周期，压低竣工量。调控对上下游产业的影响也有所显现，如4月中旬以来建筑钢材价格持续下跌，累计跌幅已达1000元/吨。建筑、钢铁、水泥等行业的就业有可能受到影响。如果房价跌幅超过30%，个人按揭贷款违约的情况就会明显上升，给金融系统造成坏账压力。
但楼市调控使经济陷入“二次探底”的可能性并不存在。巴曙松说，首先，中国房地产市场并不存在性的泡沫。去年以来房价上涨过快矛盾最突出、泡沫最明显的，主要是一些一线城市，本轮房地产调控也主要是指向一线城市，而不是一刀切的打压整个行业。
其次，中国处于城市化加快发展阶段，调控不会改变整个房地产行业持续发展的趋势。
再次，加快保障性住房建设将是避免“二次探底”的重要前提。保障性住房的大规模开工将对冲商品房投资的减少，总体上房地产新增固定资产投资增速不会减慢，对经济增长的贡献将至少和2009年持平。从建设计划看，2010年共将新增各类保障性住房700余万套，如果按平均每套60平方米匡算，今年新开工面积总计将达到4.2亿平方米。据此估算，今年新增房地产投资将达到2.3万亿元，超过2009年的1.9万亿元。
适时把握政策方向和力度
在近期举行的公共租赁住房工作会议上，有关部门负责人提出：“当前市场观望情绪仍然比较严重，要继续跟踪市场下一步走势，适时把握好政策方向和力度。”
董藩认为，当前要防止由于调控政策过于严厉导致楼市出现量价在短时间内暴跌的“硬着陆”，关键是要在保持市场交易稳定的情况下，努力增加供应，并采取相对较“软”的措施适度调控需求。
供应方面，董藩建议改变过去土地供应以每年8%~10%增加的机械性增长状态，实行动态控制。在现阶段需求集中爆发期，大幅增加土地供应，并随着需求变动进行相应的调整。同时，将土地分割成更小的单位出让，不要动辄两三千亩。这样既有利于降低开发商拿地成本，完成土地供应节奏，保持房地产新项目开工，也有利于在一定区域内形成多个楼盘竞争的局面，从而平抑价格。此外，应加快城中村、棚户区改造，并考虑新批项目适当提高容积率，在土地供应量有限的情况下，努力增加供应面积。
需求方面，则可以将现有的差别化信贷政策常态化。本着节能、省地、环保的原则，降低首套房、小户型房的首付比例和利率，延长贷款年限，减免有关税费。大幅提高多套房、大户型的首付比例和利率，缩短贷款年限等。
中国房地产协会副会长朱中一表示，为了鼓励开发商始终保持一定的投资规模及开工量，银行既要严格执行差别化住房信贷政策，又要继续支持住房建设贷款。信贷规模保持季度、年度发放的稳定。同时，政府应创造条件开辟多融资渠道，改变企业过度依赖银行信贷的现状，尽快研究开放金融市场，包括投资基金、房地产信托、企业债券、股权融资等，并完善相关制度，修订和制定相关法律。
“从长期来看，政府应该持续推进保障性住房建设，从土地、资金、政策方面给予支持，使之成为房地产行业抵抗周期性波动的缓冲器。”巴曙松说，“任何形式的房地产调控政策都至少以不伤害经济为底线。地产调控本身是要减少而不是增加经济波动。”
楼市调控，有可能影响一点经济增长速度，但这是调控的必要代价。中国社会科学院经济研究所宏观经济研究室主任 晶称，要坚持楼市调控不动摇。从长期制度上看，土地供应现有招拍挂制度应该进一步改革，要通过制度安排，逐步建立面对不同房屋消费群体的差别化土地供应制度。另外，房屋的供给结构要面对不同消费群体设计，满足不同收入人群差别化需求，要持续不断地推进廉租房、经济适用房建设。
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