[摘要] 恒大地产昨日在香港交出的上半年业绩报告堪称靓丽。数据显示，今年上半年，恒大集团营业额由去年同期的16.4亿元上升为203.7亿元，同比上升1142.0%；毛利由去年同期的5.5亿元上升为49.5亿元，同比上升800.0%；净利润由去年同期的5.2亿元上升为25.0亿元，同比上升380.8%。
恒大地产昨日在香港发布半年报，数据显示，恒大地产上半年营业收入203.7亿元，同比上升1142.0%，领跑大型地产公司。
上半年业绩大涨11倍
恒大地产昨日在香港交出的上半年业绩报告堪称靓丽。数据显示，今年上半年，恒大集团营业额由去年同期的16.4亿元上升为203.7亿元，同比上升1142.0%；毛利由去年同期的5.5亿元上升为49.5亿元，同比上升800.0%；净利润由去年同期的5.2亿元上升为25.0亿元，同比上升380.8%；主营业务利润由去年同期的1.5亿元上升为19.4亿元，同比上升1193.3%；销售及行政费用占营业额的比例由去年同期的46.7%，大幅降低至6.6%，下降40.1个百分点。
据介绍，恒大地产合约销售额在上半年除2月外，实现月月同比、环比双增长，是大型上市房地产企业中的一家；上半年合约销售面积。
据了解，近来上市房企陆续披露上半年业绩情况。从营收来看，恒大、万科、中海等六家房企成功跻身百亿俱乐部，其中恒大以203.66亿营业收入首度在该领域称雄江湖。
业内人士介绍，以营业额计算，在众多房地产开发商中，恒大名列前茅，反映出恒大地产保持了快速发展势头。据分析，主营业务利润是反映公司业绩的最重要的指标之一，恒大地产同比约12倍的升幅，反映公司强大的核心盈利能力；与此同时，销售及行政费用占营业额的比例在同业中处于一个合理的水平，反映公司费用控制措施的成效。
现金为王财务稳健
值得注意的是，随着业绩向好，恒大地产的资产和财务情况日趋稳健。统计数据显示， 截至2010年6月30日，恒大集团总资产由2009年12月31日的630.7亿元，上升为794.2亿元，上升25.9%；股东应占权益由2009年12月31日的128.6亿元，上升为151.9亿元，上升18.1%；每股净资产由2009年12月31日的0.86元，上升为1.01元，上升17.4%。总负债率仅为31.8%；净负债率仅为43.3%。
据香港地产分析师认为，主要财务指标均反映了恒大地产财务状况健康。据分析，目前已公布业绩的大型房地产开发商的总负债率范围由24.2%至40.1%，恒大的负债率仅为31.8%，在同业中处于较低水平；目前已公布业绩的大型房地产开发商的净负债率范围由40.8%至161.5%，平均净负债率是71.3%，而恒大的净负债率仅为43.3%，在同业中处于偏低的水平，财务杠杆运用合理。
恒大地产人士介绍，公司在现金流方面，一直坚持稳健经营策略，保持充足现金流。年初，公司计划每月现金余额保持在100亿元港币左右，但根据对国内宏观调控趋势的预测，实际每月的现金余额保持在150亿元港币以上，6月更达到211.9亿元港币的水平，位列房企第二。
此外，管理层前瞻性地制定融资策略。2010年1月成功发债7.5亿美元；2010年4月在国家新一轮调控政策出台前，再次成功发债6亿美元；截至2010年6月30日，拥有未使用的银行授信额度252.4亿元人民币、尚可收回的合约销售金额57.9亿元人民币，连同期末现金余额，拥有可动用资金495.2亿元人民币。
快速开发地产麦当劳
昨日举行的半年报上，恒大地产透露，作为中国龙头房企，恒大在政策指引下前瞻性进入发展潜力巨大的二三线城市及城乡结合部等潜力大的板块，通过多元渠道完成对各地小房企的并购，实现了资源整合，吸纳优质低成本土地。恒大目前土地储备总量7238万平米，73个项目，36个城市，89%为省会级城市，进入省会城市数量；总土储可滚动开发3-5年；项目分布广泛，平均每个城市土储仅200万平米。恒大平均土地成本519元/平方米；上半年集团新购土地26幅，新增土地建筑面积2221万平方米，新增土地平均成本738元/平方米。恒大7238万平米土地储备的总地价款375.6亿元，已付239.4亿元，未付土地款累计为136.2亿元，未付土地款累计为136.2亿元。未付土地款按照协议2010年下半年需付65.4亿元，2011年内需付59.6亿元，2012年内需付约11.2亿元。
据公司人士介绍，公司的土地及开发模式为做大做强策略、快速开发，大规模开发，绝不囤地。
恒大地产人士表示，公司虽然土地储备很大，但公司绝不会囤地，公司的开发采取地产麦当劳模式，走的是快速开发路线。据介绍，恒大每个项目都是快速开发、大规模开发、快速销售、低价销售，有四个特点： 一是恒大拿地就快速开发，截至6月30日的73个项目有67个已经大规模开工建设，开工项目比例达92%；所有项目均严格按照土地合同在约定期内开发完毕
二是恒大7238万平米土地储备有2306万平米在建，在建面积，占总土地储备的32%；三是恒大快速销售，上半年销售面积；四是恒大大规模低价销售，恒大上半年交楼均价5192元/平方米；每个项目一年四季都有楼可售。
“民生+精品”战略胜出
随着半年报的披露，房企阵营雌雄分化态势逐渐显现。对恒大地产胜出的原因，业内人士认为，是 “精品+民生”策略使得恒大地产赢得调控市场下的先机。
据恒大地产人士介绍，恒大地产强大的成本控制战略主要在七个方面展开。主要是，在此前的战略布局中，恒大地产早已前瞻性进入发展潜力巨大的二三线城市及城乡结合部等潜力大的板块，平均土地成本519元/平方米，降低了源头的土地成本。
在开发过程中，恒大地产坚持标准化运营与集约化管理，降低了运营成本；集中采购、统一配送，实现规模效益，降低了材料成本；工程又集中招标降低了建设成本。
同时，恒大建立中国房地产界规模的品牌合作联盟，所有设计施工单位均为中国行业龙头企业，所用材料绝大部分为国内外知名品牌产品，精品战略联盟伙伴增加已达300多家；通过这一战略联盟，恒大既保证了精品战略，又实现了降低成本的战略目的。
统计数据显示，经过多种措施后，恒大地产的上市价格体现出了优势。据统计，恒大上半年交楼均价5192元/平方米，核心净利润率10%。
有市场观察人士认为， “恒大在推进精品策略的同时，聚焦大众化精品住宅市场。这一市场以中端和中高端需求为主、刚需较为旺盛，且受市场波动影响较少。有鉴于此，恒大凭借规模化、标准化开发优势，完成了精品品质和合理成本的平衡，最终才能以极高的性价比打动广大中产置业者，也才能实现稳定可观的营收。”
据悉，从上半年销售情况来看，恒大中端及中高端产品成交金额占比始终保持在70%左右的合理比例。这将保证恒大地产这一战略能够持续推广进行。
据恒大内部人士透露，早在2006年恒大走出广州拓展之前，恒大内部推行的“精品战略”已运作多年并相对成熟。具体在实施领域，“自实施精品战略以来，公司围绕质量管理，对内不断细化精品要求和强化精细管理，并提出打造环节精品；对外，恒大建立中国房地产界规模的品牌合作联盟，所有设计施工单位均为中国行业龙头企业，所用材料绝大部分为国内外知名品牌产品，精品战略联盟伙伴已达300多家，打造同类产品中的精品产品。”
上半年销售面积升54.7%
恒大中报显示，上半年该集团销售收入激增11倍，由去年同期的16.4亿元上升为203.7亿元，成为；毛利激增8倍，主营业务利润激增12倍，净利润激增近4倍。合约销售面积由去年同期的215.9万平方米，上升为333.9万平方米，同比上升54.7%。报告还显示，截至2010年6月30日，恒大地产集团合约销售均价由去年同期的4743元/平方米，上升为6282元/平方米，同比上升32.5%。该集团总资产由2009年12月31日的630.7亿元，上升为794.2亿元，上升25.9%。总负债率为31.8%，净负债率为43.3%。
去年21城市共购26幅土地
恒大中报显示，截至2010年6月30日，恒大拥有在建项目67个，在建工程面积2306万平方米；其中在售项目41个，已取得预售证面积696万平方米。目前恒大绝大部分项目处于开发阶段，开工项目比例达92%，在建面积占总土地储备的32%，在建面积；通过标准化运营，实现从拿地到销售6个月到8个月的快速开发模式。
截至2010年6月30日，该集团拥有73个项目，位于36个主要城市，89%的项目位于主要省会级城市；平均土地成本为519元/平方米。上年，恒大新购土地26幅，新增土地建筑面积2221万平方米，分布于天津、成都、太原、沈阳、济南、长春、中山等具增长潜力的21个城市；新增土地平均成本738元/平方米，土地成本在处于较低水平。
发布会上，恒大董事局主席许家印表示恒大不会囤地，将通过快速开发，将土地增值部分让给购房者。“恒大要少赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品住宅。”许家印说。
可动用资金高达近500亿
据了解，年初恒大曾计划将现金余额保持在100亿港元以上，但随着国家对楼市的宏观调控政策出台，增加了现金余额留存额度，近几个月来实际每月的现金余额都在150亿元港元以上，6月更达到211.9亿元港元的水平。
在融资方面，恒大上半年也抢在调控前发债，为应对楼市调控储备了丰富资金。2010年1月，恒大地产成功发债7.5亿美元；2010年4月，在国家新一轮调控政策出台前，再次成功发债6亿美元。
另外，恒大有关负责人还透露，截至2010年6月30日，恒大拥有未使用的银行授信额度252.4亿元、尚可收回的合约销售金额57.9亿元，连同期末现金余额，恒大拥有可动用资金495.2亿元。充裕的现金为恒大快速扩张提供了资金保证。数据显示，恒大总地价款高达375.6亿元，已付239.4亿元，未付土地款累计为136.2亿元。其中未付土地款按照协议需于2010年内支付的为65.4亿元，需于2011年内支付的为59.6亿元，需于2012年内支付的土地款约为11.2亿元。业内人士分析，从恒大的资金情况来看，支付购地款完全没有问题。
主要房企2010上半年业绩 单位：百万元人民币
公司 收入 毛利润 主营业务利润 净利润 公司应占净利 现金余额
恒大 20366 4947 1950 2500 2329 18488
万科 16766 4828 3156 3161 2812 19111
保利 11245 2857 1823 1823 1627 12551
绿城 3870 1461 491 361 332 11050
碧桂园 11766 3989 1999 1809 1763 10146
世贸 10025 3323 1639 2396 2110 9330
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