[摘要] "9·28"楼市调控措施推出以来，各地楼市走向如何？中国证券报记者兵分六路，深入北京、上海、广州三个一线城市和成都、济南、武汉三个二线城市采访发现，上述六个城市楼市价格走向不一，分化明显。
"9·28"楼市调控措施推出以来，各地楼市走向如何？中国证券报记者兵分六路，深入北京、上海、广州三个一线城市和成都、济南、武汉三个二线城市采访发现，上述六个城市楼市价格走向不一，分化明显。
上海、济南逆市上涨，两地的高档楼盘都较受追捧。所不同的是，上海缩量，济南放量。广州楼市成交量持续下滑，但市中心区豪宅楼盘的成交让中心区均价近十周维持高位运行，并于上周创出22124元/平方米的新高。此前备受关注的广铁南站地块，11月25日下午被广铁集团以86亿元拍得。楼面地价达17276元/平方米，创造了广州单价新地王。近期成都限购传言四起，在一定程度上起到了逼单的效果，市民踊跃购房，11月总成交量有可能超过10月再创新高。
北京和武汉楼市价格平走。由于12月1日起北京将启动商品房预售资金监管，资金链趋紧预期促使开发商11月加速推盘。11月1日-24日，北京获预售许可证的项目达到43个，比10月份增长53.6%，预计11月预售项目将超过50个，创年内新高。武汉楼市波澜不惊，不少楼盘同今年上半年相比，虽然价格没有下降，但市场整体呈现量跌价平的趋势，观望气氛日渐浓厚。
北京：中低价楼盘蜂拥入市抢搭末班车
市场成交方面，11月以来，北京商品住宅期房共成交6785套，成交面积67.15万平方米，比10月同期分别增加46.07%和28.52%；商品住宅现房共成交761套，成交面积10.40万平米，比10月同期分别增加65.80%和35.42%。
推出“优惠”措施试探市场
9·29国五条以后，楼市成交低迷，部分开发商开始选择打折或者项目“低开”等策略试探市场。
相关楼盘数据显示，11月以来，北京市商品房成交金额前20的楼盘，半数项目在打折促销。位于朝阳北路的某楼盘折扣达9.5折，通州区京贸国际城均价从27000元/平方米直降至19800元/平方米，降价幅度约7000元/平方米，位于顺义的阿卡笛亚庄园近期推出了直降5000元/平方米的优惠活动。位于大兴西红门的鸿坤理想城成交均价从上月的2.4万/平方米降到了2万元/平方米以下。
亚豪机构数据显示，11月1日-20日，北京商品住宅成交均价为20468元/方平米，环比每平米上涨658元，涨幅为3.32%。从7月份开始，北京市新建商品房的开盘预售均价就开始走低，11月中旬的预售均价已经由7月份的28000元/平方米下滑到现在的20000元/平方米左右，这个价位相当于今年1月份的水平。
阳光100置业集团常务副总裁范小冲指出，年底将至，房企进入年度结算、冲击业绩的关键时期，部分企业可能加速推盘回笼资金。开发商担心未来“钱袋”将被捂紧，达到预售条件的开发商便选择加快开盘赶个“末班车”。这是近期北京中低价位楼盘频繁入市的主要原因。
中原地产分析师张大伟也表示，商品房预售资金专款专用对开发商影响很直接。一般而言，开发商都会同时在一个或者多个城市开发多个项目，如果资金被锁定将使得开发商很难闪转腾挪，资金链断裂风险明显加大。如果预售资金监管政策严格执行，将会推动开发商加快现有项目的开发，增加市场供应。
12月将步入淡季
亚豪机构调查数据显示，截至11月24日，北京预计12月开盘的项目为20个，其中超过半数项目未确定价格。受政策、市场以及季节因素的共同影响，12月开发商的计划推盘量有限。
业内人士指出，12月份是市场供应的淡季，大部分工程因为天气的原因已经进入冬歇。这使得市场供应进入低谷，而12月预计开盘的项目大部分为大型房企的项目。
统计显示，12月北京市计划开盘项目有20个，其中纯新盘6个，包括绿地新都会·国际花都、宾仕国际、波普工社等，老项目后期则包括中粮万科·长阳半岛、世嘉光织苑、华业东方玫瑰、香江别墅等，其中11个有报价项目的开盘均价为22317元/平方米。
20个计划推盘项目中，位于城六区的有8个，占总量的四成；11月中上旬城六区项目的开盘量仅占22.22%。12月拟开盘的8个城六区项目又全部为老项目后期，且距离上次推盘基本已时隔半年以上，比如星河城、中信城在2010年甚至没有推盘记录。
广州：成交趋冷新地王诞生
临近年底，广州楼市成交量持续下滑，但市中心区豪宅楼盘的成交让广州中心区均价在近十周维持高位运行，并于上周创出22124元/平方米的新高。在供应方面，年底广州市多个新盘扎堆上市。但在土地市场上，目前估计年内住宅土地供应仅在2平方公里左右。后市供需能否平衡，仍存悬念。
另外，此前备受关注的广铁南站地块，在11月25日下午被广铁集团以86亿元拍得。楼面地价达17276元/平方米，创造了土地单价新地王。
成交持续下行 新盘供应增多
今年广州楼市的新盘供应一直没有出现过大幅上升，截至11月24日，可售楼盘也仅有3.6万多套。因此业内人士针对广州楼市的供需状况，认为不会出现大跌行情。这种供应偏紧的情况一直维持到今年10月。当月广州市国土房管局的数据显示广州十区一手住宅交易登记均价为15072元/平方米，同比上升约50%，环比上升近三成。广州房管局解释交易均价上升源自新政之后中心六区成交占比上升，拉高全市整体均价。
近期统计显示，11月25日至12月31日之间，广州即将上市或有新组团推出的项目为36个，较之前大增。其中首次亮相的新楼盘数量达到20个，甚至超过国庆黄金月前后的11个，创造了新盘上市量月度纪录。
在这20个新楼盘中，中心城区与郊区占比各半。近年来供应一直紧缺的越秀和荔湾区共推出4个全新项目，周边的番禺、从化继续保持了之前的大力度供应。在新盘中，供应类型也较为丰富，其中既包括复式公寓，也有高档洋房。
临近年底，虽然广州楼市成交趋于低迷，但目前购房者面临的选择却开始增多。
土地供应收紧 新地王诞生
与开发商的推盘热情相比，广州市土地市场的供应力度却有所收紧。年初广州国土部门预期的住宅土地供应量是7.64平方公里，但仅过一月就调整为5平方公里。到7月份，广州市国土资源局明确住宅用地供应量的“下限”是2平方公里，并认为“可以满足市场的刚性需求”。到10月底，广州实际出让住宅土地面积仅1.01平方公里。距离下限尚有一倍差距，5平方公里的目标更遥不可及。而在2009年，广州住宅用地供应量为4.1平方公里。
今年大部分时间里，土地拍卖市场成交低迷，多地块以底价成交。然而广州今年规模的住宅用地、占地面积超过26万平方米的广铁南站“巨无霸”地块11月25日下午经过222轮的竞拍，被广铁集团以86亿元拍得，楼面地价达17276元/平方米，超越了去年由越秀城建以15324元/平方米拿下的珠江新城天价地，创造了广州单价新地王。
广州南站是目前中心区罕有的总建筑面积近50万㎡的巨无霸项目。紧邻珠江，东临白鹅潭，是广州市城市“中调”发展的重点地段。根据规划，该地块将是一个滨水景观区，前景不可限量。
广州经纬行研究中心主任曾英杰表示，广铁南站原是广铁集团地块，根据广州三旧改造政策，只需交纳地块成交额的三成，原地款一些拆迁问题需要经过广铁集团同意。这些附加条件对广铁最为有利，却能让其他开发商望而却步。
上海：通宵排队买房景象再现
通宵排队买房再现沪上楼市！在通胀等多种因素的影响下，上海楼市依然出现了购房者排队买房的场景，甚至连不少高价房也呈现“一房难求”的局面。
“9·28”调控进入到第二个月，上海楼市成交量在调控的影响下大幅萎缩，但纵观各项目的报价，依旧没有丝毫松动的趋势，多数项目还逆市涨价。
观望中“涨价”
上周上海房价不跌反大涨，回到23000元/平的高位。据统计，上周上海商品住宅成交均价为23011元/平方米，环比前周大涨9.8%。
上海楼市的优惠促销逐渐退出，上海近50个在售楼盘，仅1个报价微跌。据网易地产数据显示，一个月内，报价上涨的20个项目中，多个项目涨幅仍比较惊人，有5个楼盘报价比上个月涨价超过10%。
涨幅榜排名的项目是位于嘉定的底特律财富天地，该项目10月份的报价为11500元/平，但11月份的报价已达13500元/平方米，上浮2000元/平方米，涨幅高达17.39%。
目前，上海楼盘项目选择了保持现状继续观望。在一定程度上反映了经过上一轮调控，开发商应对政策更为小心谨慎。另一方面，临近年底，各大公司的销售任务基本完成，不需要过多地调整自己的推盘节奏和计划。
位于上海闸北慧芝湖三期在开盘当日，购房者从早上9点起进场到晚上6点结束，整整9个，部分购房者深夜排队，当日成交420套，占推出房源总数的近六成。
供应量继续萎缩
“限购令”似乎对楼市影响有限，上海豪宅成交不断刷新纪录，单价5万元以上豪宅成交量已连续5个月保持迅猛增长。分析人士称，更多的人在“限购令”出台后选择了豪宅作为资产保值的避风港。
数据显示，截至今年10月15日，10月沪上豪宅共计成交339套，环比增加58.6%，销售总面积75855平方米，环比增加高达80%，销售额也达到96.74亿元。
业内人士认为，高端物业的逆市热销，主要原因是“限购令”后，有改善需求的客户因为只能再买一套房子，买房时更为谨慎，购房需求也趋于大户型，以求一步到位。而豪宅类产品一般都占据城市的稀缺资源，具有保值功能和增值空间。此外，在强烈的通胀预期之下，房产仍然被视比较安全的投资领域，拥有稀缺资源的高端住宅往往成为对冲货币资产贬值的选择。
值得一提的是，据房天下数据监控中心统计，上周上海商品住宅新增供应面积为14.1万平方米，环比前周的34.3万平大幅萎缩59%。这更加导致楼盘“紧缺”，供应不足成为制约成交量的一个重要因素。
济南：刚需带来“小阳春”
尽管近期地产调控政策趋紧，却没影响济南房地产市场的火热。自住及改善型住房需求的支撑，加之通胀驱动等因素推动，济南楼市9月份以来成交量明显放大，地产商也顺势推盘入市，制造了10月“小阳春”。
9月底多部委联合推出楼市调控政策，直接导致济南楼市国庆“黄金周”期间的惨淡经营。但随后，济南楼市迅速回暖。地产商集中推盘销售并采取多种营销措施，带动市场呈现爆发式增长。据世联怡高济南房地产市场月报监测数据显示，济南10月住宅成交量2581套，30.2万平方米，同比分别上升63.5%和83%，环比分别上升23.6%和26.9%。价格方面，尽管由于统计口径有所不同导致当地多个研究机构的报告中的销售均价存在一定差异，但一个共同的认识是，楼盘价格环比处于小幅波动状态，整体上每平方米8000元-1万元的中等价位段为成交主力，这一价格较去年同期有了两三成的涨幅。
11月的济南楼市延续了10月以来的火爆气氛，各种促销手段及地产商的集中开盘，直接带动了济南楼市活跃的成交量。据某网站数据监测中心统计，11月8日至14日，济南市共成交商品房816套，环比前一周增加了227套，涨幅38.54%。其中住宅487套，环比前一周增加了52套，上涨了约11.95%。
据统计，未来一个多月内，济南仍将有10余家楼盘开盘，尤其是一些高档盘和大户型楼盘纷纷推向市场。业内人士分析，与一线城市或部分二线城市相比，济南房地产市场过去以中档物业为主体，高端产品匮乏，城市发展及城市消费水平的提高导致对高端物业的需求越来越强烈。随着中海、保利等一批大鳄级地产商进入济南，济南楼市高端产品供应逐渐增量，迎合了这部分高档需求。这种需求一部分表现为改善型的需求，同时在一定程度上也是拥有一定财富的人群在通胀背景下保值增值的需要，而这部分人选择楼盘时倾向于选择一些高端楼盘和大户型楼盘。
成都：年底量价或创新高
继11月18日成都推出了“限外令”（境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房）后，成都楼市再次推出“组合拳”。但业内人士认为，“二次调控”后频繁亮相各地的限购措施并未包含在成都新政细则中。在各项措施中，更多是对原有规定的重申和强调，例如查处捂盘惜售、土地闲置以及执行差别化信贷政策，这些条款要么已经执行，要么是性的统一措施，所以成都的政策只是在加强此前已颁布政策的执行力，对成都楼市不会产生太大影响。在各项措施中相对作用较大的是对捂盘惜售的查处和对开发商调价的时间限制。
“银十”更胜“金九”
9月29日，楼市“二次调控”面世，市场预测10月成都楼市难以将“金九”的热度保持下去，但受地铁开通、秋季房交会及西博会召开、通胀预期上升等因素综合影响，成都楼市迎来了名副其实的“金九银十”。
继9月成交量创年内新高之后，成都楼市10月成交量再创新高。统计数据显示，10月成都楼市的成交量环比大涨近五成，供应量环比上涨三成，双双创下今年的新高。商品住宅成交套数为12907套，成交面积为119.22万平方米，环比分别增长了45.2%和44.9%，创下了今年新高，也超过了去年同期水平。与此同时，商品住宅成交均价持续上涨，10月更是达到了8803元/平方米，环比增长4.70%。
11月有望再创新高
进入11月后，楼市销售旺季已过，加之缺少房交会这一重要支撑，市场供应量有所回落，但成交量仍维持较高水平。据中原地产统计数据显示，11月前三周主城区商品住宅成交分别为4078、4085、3289套，成交面积分别为38.76万、40.14万、30.99万平方米。11月目前成交套数为11452套，总成交量仍有望超过10月12907的总套数再创新高。
中原地产研究中心认为，近段时间成都楼市供应放量刺激了需求的释放，而多个城市出台的“限购令”，使得相当数量的外地购房者进入成都市场，与本地购房者一道推高了近期成交量。近期成都限购传言四起，在一定程度上又起到了逼单的效果，恐慌性购房初现，相信短时间内成交量还将保持高位，11月总成交量有可能超过10月再创新高。
2010年底杭州楼市猜想：降价潮会不会出现
9·29中央“二次调控”和10月中旬出台的杭州执行细则相继出台，在限购限贷“双限”打压下，再加上最近频频收紧的货币政策，杭州房价已开始松动，老盘打折优惠，新盘理性低开，已经成为不少楼盘的选择。
目前的这种价格松动，会否进一步向广度和深度蔓延，从而在年底前触发08年底和09年初曾经出现过的降价潮？
年底前大规模降价，杭州没有先例
应该说，在杭州楼市历史上，年底前的规模性降价，并没有先例。杭州真正意义上的降价潮，只出现过两次，一次是08年下半年，由万科降价引发，另一次是09年初，由下沙海天城降价引发。这两次降价潮的出现，都不是在年底，而是恰好在08年底的前后——08年的9、10月份和09年的2、3月份。
此外，在强力宏观调控之下，05年下半年杭州楼市也曾出现过调整，不过，主要是缩量的调整，并伴随有小规模和小幅度的降价，但远远够不上降价潮。07年底也是一个时间窗口，当年狂飙突进的楼市在年底被宏观调控的倾盆大雨浇了个透心凉，并且在当时引发了推盘潮，以至库存迅速飙升。但是，当时价格并没有松动，但成交缩量非常厉害，以至最终引发08年9月初的万科降价，以及随后降价潮的出现。
因此，如果要从历史上的经验去追问年底降价潮，我们可以给出一个否定的答案，年底历来不是开发商大规模调整价格策略的时间窗。
回顾：08年万科引发降价潮前，杭州楼市发生了什么？
前面提到，杭州真正意义上的降价潮，只出现过两次，08年9、10月份和09年2、3月份。两次降价潮的直接源头都只有一个——08年9月3日的万科降价。
那么，在08年9月3日万科降价前，杭州楼市都发生了什么？
， 成交缩量。
前面提到了，07年底，此前疯狂的楼市，遭遇了宏观调控的倾盆大雨，被浇了个透心凉，成交缩量非常厉害。08年上半年6个月，只有5月份的成交量超过了300套，也就是日均百套之上，另外5个月，成交的是2113套，日均72套。在08年9月万科降价前，曾经历了长达九个月的成交缩量。
第二， 库存飙升。
因为07年底调控突然来袭，开发商心慌之下，加速开盘去库存化，结果遭遇成交缩量，库存由是飙升。07年9月份，杭州主城区的库存曾一度降至不足8000套，但到了08年9月，库存飙升到了21000套之上，库存增加了将近200%。
第三， 土地市场低迷。
伴随当年疯狂的楼市，07年，杭州土地市场地王频现，土地市场高歌猛进，一派盛世繁荣之象。然而，到08年的时候，土地市场彻底低迷，当年，杭州主城区到5月份才开始有块地出让，6月份的土地出让量为零，七八月份也都各只有两宗地出让。土地市场的低迷，反映了开发商对楼市的信心程度，由此影响到购买方的心理，对楼市打击非常大。
第四，紧缩的货币。
众所 ，为了抑制07年开始爆发的流动性过剩和由楼市、股市为代表的资本市场过热，以及相与伴生的通货膨胀，国家在08年开始不断加息和调升存款准备金率，紧缩货币，从而导致08年股市的暴跌。随后，9月15日雷曼兄弟倒闭，次贷危机引发全球金融危机，一根最重的稻草压在了楼市身上。
以上四点是导致08年9、10月份杭州楼市降价潮的最主要因素，而万科降价，只是点燃了降价潮的导火索。
市场明朗化还需看明年
以上的分析，为我们预测年底楼市降价潮会否出现，提供了重要的观察视角和参考因素。不妨分析一下，以上导致08年底杭州楼市降价潮的四个因素，在当前的市场状况如何。
，成交缩量，这一点目前不明显。
我们会发现，4·17新国十条的出台，曾经导致4月下旬和5、6月份的成交缩量，但是，“坏景”不长，楼市从6月中下旬开始，重拾升势，甚至很快又开始过热。也正是因此，才有了9·29中央的“二次调控”，甚至随后更严厉的地方执行版的“限购”。然而，尽管政策严厉程度到几近无以复加，我们发现，当前，楼市依然维持在一个比较正常的成交量，市场信心受挫程度非常有限。
第二，库存飙升，与当时的情况类似。
目前，杭州主城区的住宅库存，已经由年初的5000多套，上升到当前的15000多套，升幅不可谓不大。08年和今年库存的飙升，都有一个相似的背景，08年的前一年07年，今年的前一年09年，杭州主城区都出让了天量的土地，这些土地所形成的供应，成为此后库存飙升的最主要原因。不过，相比于08年住宅库存的高点24000多套，当前15000多套的住宅库存，对开发商来说，压力还是小很多的。
第三，今年土地市场基本上没有低迷。
虽然卖地不如去年，但是，今年的土地市场上，地王依然频现，开发商拿地热情依然高涨，地价丝毫没有下跌，反而楼面价纪录频创新高。最近的下沙土地出让，住宅和商业楼面价双双破万，更是震动市场和业界。土地市场的坚挺，对提振楼市的信心作用极大。
第四，目前的货币紧缩程度，远远不如08年严厉。
08年频繁的加息，至少目前出现的可能性几乎没有。而且，08年由次贷引发的全球金融危机，今年不可能会有。相反，目前中国拥有世界上的广义货币M2，而且不可能在短期内逆转，至少到目前为止，央行对外宣称的仍然是“适度宽松的货币政策”。因此，从宏观面和资金面上来说，目前迫使开发商大幅调整价格策略的影响非常小。
事实上，当前的杭州楼市，基本上处于一个正常的分化状态之中，小幅优惠和理性低开，成为不少楼盘的选择。然而，也有部分楼盘因为卖得很好，逆势提价，小幅加价。新开楼盘因为理性定价，普遍热销。当然，也有部分楼盘卖得不是太好。
因此，从当前的市场来看，促使开发商大规模大幅度调价的压力几乎没有。而从土地市场的热度以及新开楼盘的频频热销可以看出，市场信心依然充足。因此，在年底规模性降价潮的出现，可能性几乎没有。
但是，影响楼市的一些重要不确定性因素依然可能会在不久的将来发生作用。即将于12月初举行的中央经济工作会议，将定调明年的货币和经济政策，传言“适度宽松的货币政策”将改为“稳健的货币政策”，这就意味着货币的收缩(至少不是扩张)，将成为明年的主基调，将影响对楼市的预期。这将成为明年楼市变局的不确定性因素。因此，降价潮是否会出现，时间窗口不是今年年底，而是2011年。
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