[摘要] 截至2月20日，已有多个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“国八条”。专家认为，限购政策将在更多城市实施，严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩两到三成，全国整体成交量或降一成左右，房价存在下调的压力，但全线大幅降价的情况难以出现。
截至2月20日，已有多个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“国八条”。专家认为，限购政策将在更多城市实施，严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩两到三成，整体成交量或降一成左右，房价存在下调的压力，但全线大幅降价的情况难以出现。
整体成交量或降一成左右
据申银万国测算，由于政策力度超预期，且北京外地人购房比例达到40％，预计限购政策出台将加剧北京楼市观望气氛，短期内交易量大幅下跌。但由于市场供给不足，库存处于低位，预计北京全年价格下调压力不大，交易量整体萎缩幅度在20％－30％。各地政策出台的松紧程度取决于本地房价上涨压力和土地财政的依赖度，整体来看，二三线城市力度将弱于一线城市。考虑到政策差异化明显，预计整体交易量萎缩幅度在5％－10％，价格基本与去年同期持平，部分限购严格且供给充足的二线城市房价存在下调的压力。
中金公司则估算认为，若有40个大中城市采取全市范围限购方案，成交量将下降18％，考虑到部分城市仅针对主城区限购，住房成交量下降应当在9％－18％之间。另外，考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长，实际影响可能低于上述预期，预计2011年商品住宅销售面积下降10％，其中一线城市约下降1／3，二线城市约下降1／4。
据中原地产统计，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降，业主开始惜售，购房客户开始观望。该机构研究人员瞿安新预计，五大城市二手住宅2月市场的成交量可能仅达到1月的两成水平。
需求减少将迫使开发商降价
国家统计局公布的数据显示，2010年12月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，环比上涨0.3％。今年1月，70个大中城市中有68个城市新建商品住宅价格同比上涨。专家认为，在全新的房价统计方案中，1月数据与以往历史数据不完全可比，但仍可看出国内房价1月份仍处于上升期。不过，考虑到1月末楼市调控“国八条”以及沪渝两地试点房产税相继出台等因素，各地楼市供求量锐减，市场进入观望期，住宅市场价格有可能出现一定幅度的松动。
据上海永庆房屋研展部统计，2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量环比1月下半月的4479套，跌幅达89％，一手住宅成交均价环比下跌7％至21220元∕平方米。上海永庆房屋总经理陈史翎表示，2月上半月成交量锐减，既与春节放假有关，也因“限购令”的严格推行，限制了高总价、中心城区、大面积三大住宅品类的主要买家——投资客及高端买家的进场。该类产品的买家资金充裕，房产税、加息对他们的影响不大，但“限购令”的出台，使他们无法再将房地产作为资产配置的手段。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，“限购令”主要是抑制投资投机需求，相对刚性需求来说必然会增加市场供应，而在紧缩的信贷政策下，开发商资金压力会越来越大，降价回笼资金是他们的必然选择。
另据统计，截至2月17日，上海市一手住宅累积存量有396649套，按照去年的月平均成交量6975套计算，消化存量需57个月。陈史翎认为，其实上海不缺待售房源，只是开发商历来习惯分批推案，造成市场房源紧缺的错觉。今年调控政策紧密出台，市场买气退潮、银行信贷紧缩，开发商将不能再用传统方式操作，反而可能会降价促销、加速清盘，从而引导市场价格下调。
杨红旭称，目前的调控政策已“阶段性见底”，接下来购房者要观望一段时间，预计2－3月间各地商品住宅成交量将持续低迷，最快房价在二季度会触底，同比增幅将出现负增长。
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购房成本越来越高
新春伊始，楼市调控政策更趋严厉，买房成本也越来越高。
自2月9日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率，这也是过去4个月来第三次加息，而给购房者传递的信息是未来还款压力还会继续增加。另外，春节后个人住房贷款业务也已全面收紧，尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“85折”优惠利率，但在实际办理中已很难申请到。
据测算，在连续加息三次后，5年期以上贷款利率由5.94％提高至6.60％，优惠利率再取消，贷款成本的增加更为明显。以20年期100万元等额本息的房贷为例，按8.5折优惠利率计算，三次加息后月均还款额由6626.66元提高至6941.15元，每月还款额增加314.49元；按基准利率计算，三次加息后月均还款额由7129.74元增加至7514.72元，每月增加384.98元。而按现行贷款利率计算，房贷利率8.5折优惠和基准利率间，每月还款额相差573.57元。现在贷款比四个月前贷款月供要多出八九百元。
杨红旭认为，以每月增加的贷款计算，取消“85折”优惠利率对购房者来说相当于又上调了4次贷款利率，一次性加息100个基点。利率优惠取消和持续加息，二者叠加大幅增加了购房成本，由此必然抑制部分首次置业需求。在严格的“限购令”、“限贷令”下，投资投机需求将被有效抑制，若自住需求也遭抑制，可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。
上周楼市成交先扬后抑京15条成分水岭
据北京房地产交易管理网数据统计显示，上周（2月14日-20日）北京楼市成交先扬后抑，“京15条”成了分水岭，出台前交易暴增，出台后交易冷清。成交价格则回落至合理水平。此外，京城已连续两周零开盘。
数据统计显示，北京市期房住宅共成交1279套，现房住宅共成交244套，期房、现房住宅累计成交1523套。环比之前一周（2月7日-13日）分别增加了69.03%、54.84%。
据亚豪机构统计数据显示，2月以来，商品住宅的周成交均价已经在2.6万元/平米的超高位上连续保持了两周，上周终于出现合理回落。上周北京市商品住宅成交均价24041元/平方米，环比之前一周（2月7日-13日）下降了8.99%。
上周北京市仍旧无项目取得预售许可证，也没有楼盘实际开盘，与之前一周的状况一致，2月中上旬（截至20日）仅一个项目取证和销售。
京15条影响明显
亚豪机构副总经理任启鑫分析，节后，楼市需求从假期气氛中逐渐转移了出来。前半周的签约量逐日攀升，但2月16日“京15条”出台并于次日执行，不少购房者赶搭政策末班车，使得16日成为楼市销量分水岭。16日当天，一手商品住宅成交885套，二手商品住宅成交2057套，二者累计达到今年住宅单日成交量点。17日，限购政策执行首日，一、二手商品住宅分别成交了141、248套，成交量骤降超八成。因此，上周整体成交量的环比走高主要得益于“京15条”颁布前的上半周对购房需求形成的挤压作用，政策出台后，对楼市成交量产生了立竿见影的抑制。
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高端项目受限购影响大
任启鑫分析，上周价格出现合理回落，主要是因为新政出台后，高端住宅的成交受到极大抑制。数据显示，上周单价4万元/平米以上的房源成交了64套，占总成交套数的4.20%，而之前一周这一比例高达7.44%。一般来说，豪宅的购买客群以多套置业者为主，在新政下，高端住宅成交量受限程度更明显。新政对不同价格区间的购房人群影响程度存在差异，从而导致了上周整体成交均价出现结构性调整。
开发商定价谨慎
亚豪机构副总经理高姗分析，“京15条”对购房需求的规模打压，绝大多数开发企业尚处在临时变阵的状态。在这个关键时节，谨慎定价是要务。因此，3月计划开盘项目中，半数项目报价难，这折射出的是开发企业预期的摇摆。市场由“量降”过渡到“价跌”则需要一个较长的过程。项目定价难，主要是由于受政策限制具备购房资格的准客户量大大缩水，各个项目都需要对原计划购买本项目的准客户的购房条件和意愿进行重新调查和筛选，了解客户受政策的影响程度，重新调研客户的购房计划、心理价位，才能确定最终的合理价位。开发商并不会因为项目成交量的减少而急于降价，反而先会试探购房人对政策的承受力，预计未来楼市成交价格将处于僵持状态。
居住用地郊区化
北京中原三级市场总监分析认为，2010年来的土地供应郊区化明显，2010年住宅类土地大部分将在2011年上市，供应的82块包含住宅属性的地块其中城八区仅有14块，占总供应建筑面积的19.4%。而郊区特别是大兴及房山的土地供应在2010年占据市场主导，也将逐渐在2011年成为供应的主导。预计价格的调整也将先从供应比较多的房山、大兴、通州开始。
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