[摘要] 国家发改委敦促各地对捂盘惜售等违法违规行为加大曝光和处罚力度的声音尚未落地，上海方面便传出消息，上海市住房保障和房屋管理局对三家违法违规销售商品的开发商开出罚单。
国家发改委敦促各地对捂盘惜售等违法违规行为加大曝光和处罚力度的声音尚未落地，上海方面便传出消息，上海市住房保障和房屋管理局对三家违法违规销售商品的开发商开出罚单。
上海市房管局网站发布的公告显示，因违法违规销售商品房，近日房管部门对上海弘晔房地产发展有限公司、上海双鸥置业有限公司和上海屹申房产开发有限公司进行了查处，分别处以罚款、警告并责令限期整改等行政处罚。
昨日，网上房地产显示，此案涉及的恒盛湖畔豪庭、乐莫苑以及上海滩大宁城依然处于停售状态。其中，恒盛湖畔豪庭和乐莫苑的售楼处电话，始终处于无人接听状态。上海滩大宁城的销售人员则称，目前该项目无房可售，后期房源开盘时间尚未确定。
多重处罚
根据上海市房管局的公告，上海弘晔于2010年2-3月，在未取得“恒盛湖畔豪庭”项目的商品房预售许可证情况下，采取发放会员卡方式收取预订款性质费用。近日，奉贤区房管部门对上海弘晔作出警告、责令限期改正，并处罚款的行政处罚。
上海双鸥置业有限公司的受罚原因与上海弘晔类似。公告显示，该公司于2010年10月，在未取得“乐莫苑四期”项目的商品房预售许可证情况下，采取发放VIP卡方式收取预订款性质费用。近日，松江区房管部门对双鸥置业作出警告、责令限期改正，并处罚款的行政处罚。
上海屹申房产开发有限公司旗下的“上海滩大宁城”，因在销售过程中，未一次性公开全部准售房源对外预售、通过网下签订商品房定金合同，受到了闸北区房管部门“责令限期改正”的行政处罚。
此外，上海市房管局已将针对上述三家违规开发商的行政处罚情况，通报上海市规土局、地方税务局、工商局，中国证监会上海监管局、中国银监会上海监管局等部门，对通报中违法违规的开发商采取暂停发行股票、债券，限制参加新购置土地、金融信贷活动，加强征税清算和稽查等措施。
行业潜规则被揭
前述三家开发商的违规做法其实并不新鲜。
2010年4月，国务院就发布通知明确，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度。（编注：2月23日，人大财政经济委员会向十一届人大常委会第十九次会议提交了《发展改革委关于落实人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》。报告提出，下一步要对房地产开发企业闲置土地、违法改变土地用途和性质、拖延开工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大曝光和处罚力度；对省级人民政府住房保障和稳定房价工作进行考核和问责，对政策落实不到位、工作不得力的进行约谈，直至追究责任。）
但违规销售商品房的案例依然屡有发生，问题多集中在“未一次性公开全部准售房源对外预售”上。
以2010年10月开盘的“乐莫苑四期”为例，该项目取得预售证的日期是2010年10月14日。此后有公开报道称，购房者发现，乐莫苑四期全部房源早在10月9日已售完。而附近一些中介却囤积了不少该项目的房源，此类房源不仅单价高出定价数百元，购房者还需额外支付“费用”才有望购得。
位于闸北的畅销楼盘上海滩大宁城一期也有此类问题。有公开报道援引购房者的话称，该项目刚开盘时宣称有400余套房源，网上房地产也显示有房源可售，但售楼人员却称该盘很早就已售罄。事后，有购房者了解到，该项目周边中介手中握有不少房源。
涉嫌此类违规的开发商可能远不止这三家。某楼盘的销售经理告诉早报记者，一个项目预售证申请的可售房源一般多达上百套，如果一次性推出，卖不掉的话，会对销售造成负面影响；如果一次性全卖出，则有可能造成利润未化。“因此，‘分批多次’已成为主流的销售策略。”该销售经理称。
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母公司金蝉脱壳？
中房信析师薛建雄称，上海房管局的罚单能否取得预期效果，关键看两点：首先是停止违规项目的销售，理论上可以冻结企业资金流的回笼。一个项目的销售对开发商而言，往往意味着几十亿元的资金回笼。一旦销售被喊停，对于资产规模有限的开发商而言，无疑将是重大打击。其次就是证监会、银监会等主管部门的回应，对于“暂停发行股票，限制金融信贷”等决定如何监控。
薛建雄同时强调，公告中提到的违规“开发企业”，是单指项目公司，还是指开发集团，也是关键所在。
有开发商称，处罚公告中提到的是三个楼盘的项目公司，这很可能意味着，项目公司的母公司并不会受到限制。“开发企业完全可以通过另外的项目公司或新设项目公司拿地和融资。”该开发商称。
就上述开发商的说法，早报记者未能联系到监管部门置评。
可查资料显示，上海弘晔为上市公司恒盛地产控股有限公司（0845.HK)的子公司。上海弘晔此番违规销售的项目恒盛湖畔豪庭也是恒盛地产在沪开发的重点项目之一。
两北京房企被罚保证金 土地市场冷热不均
2月22日，北京市国土资源局土地拍卖大厅再度恢复了以往的热闹。
当天，北京市丰台区丽泽金融商务区E-18、E-17两宗商业金融用地以19.1亿成功出让。两地块的楼面价均超过16000/元平方米，创下了北京除中服地块外的商业地块楼面价新高。
2月23日，上海又一次5地连拍，截至本报记者发稿，无一流拍，且溢价率依然不低。
但是，北京丽泽地块出让前夕，有两家房企被取消竞得资格，遭遇和大龙地产（600159.SH）相同的命运，被没收保证金。
被重复的命运
2月17日，北京市国土局发布了《关于取消北京华方众泽房地产开发有限公司延庆县三里河路西侧、自由街村住宅楼及商业配套用地竞得人资格的公告》。
公告称，由于华方众泽公司未签订该宗地的《国有建设用地使用权出让合同》等协议，决定取消华方众泽公司的该宗地竞得资格，华方众泽公司已交纳的9450万元保证金不予退还，同时禁止该公司及其关联公司1年内参与北京市新的土地招拍挂竞买活动。
去年12月21日，北京华方众泽房地产开发有限公司在现场竞价达到地价上限后，通过现场竞报配建租赁房面积以4.7亿元及配建182850平方米租赁房，竞得了延庆县三里河路西侧、自由街村住宅楼及商业配套用地国有建设用地使用权。该地块建筑规模35.5万多平米，配建定向安置房、限价商品住房、回迁房。
遭遇相同命运的是联富置业公司。由于联富置业公司未签订该宗地的《国有建设用地使用权出让合同》及《土地开发建设补偿协议》，其已交纳的1400万元竞买保证金不予退还，1年内禁止该公司及其关联公司参与本市新的土地招拍挂竞买活动。
2010年5月26日北京联富置业有限责任公司通过挂牌方式以1.71亿元竞得顺义区板桥创意天承其他多功能用地G2-07地块国有建设用地使用权（交易编号：京土整储挂（顺）〔2010〕055号）。该幅土地被收回。除了被收回的地块，该公司还以1.9亿元拿下了G1-01号地，折合楼面价3547.6元/平方米。
本报记者讯问多家长期拿地的开发商，均表示对两家公司不甚了解。
2010年2月1日，北京市国土资源局发布公告，没收大龙地产2亿元竞买保证金，取消其竞得一幅土地的资格。此前的2009年11月20日，大龙地产以50.5亿元竞得顺义天竺地块，使得该地块成为总价、单价双料地王。
2009年8月，富力地产(2777.HK)在佛山的一块地皮，曾被没收2.4亿元保证金。2010年1月，恒大地产（3333.HK）在广州天河区一处地块被没收1.3亿元保证金。
转冷先兆？
开发商为何宁愿被没收保证金而放弃土地？
华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎认为，限购令和调控政策对开发商的心理影响是巨大的，整个市场的预期发生了变化。放弃比自行开发损失更小。而在调控的敏感时点，土地执法也趋严，闲置用地、拖欠土地出让金等企业将面临着严厉的处罚。“北京市土地储备中心向来强势，企业回旋的空间很小。”公衍奎说。
更重要的是，很多小企业希望金融机构给贷款，但却突然发现借不到钱。“银行有额度，但是不愿给房地产企业。”公衍奎说。以往土地拿到手后，便可以想方设法融资。但在今年，难度却加大许多。
不仅从银行申请开发贷难度增加，去年一度停止的房地产信托业务虽卷土重来，但重启后的房地产信托门槛也提高了，很多大型的信托公司不再做少于3000万元的项目，不少中小房企和中小项目无法通过房地产信托来融资。
新国八条颁布之后，在炒房团聚集的温州，10宗土地全部流拍。2月21日，昆明呈贡区一宗11.19亩的商务金融用地，因无人问津流拍。
1月份土地市场就已出现流拍迹象。中指研究院日前发布的数据显示，2011年1月120个城市土地市场交易骤然转冷，推出量、成交量和楼面均价水平均较2010年12月降幅明显。同时，土地市场“流拍”现象频现，流拍地块高达24宗，总体量接近200万平方米。
但北京丽泽地块的热卖，还是让一些市场人士相信，住宅遭遇限购，但商业地产受调控影响较小。广发证券分析师沈爱卿在接受本报记者采访时表示，调控使中小企业进入了观望期，除非地价降很多，否则很多小企业不会拿地，但是一些性房企还暂时未改变策略。
思源经纪副总经理陶勇也向本报记者表示，据其了解，很多大型企业仍在积极找地，拿地热情有增无减，热点区域的土地依然十分受到关注，对远郊区县的土地兴趣减弱。
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