[摘要] 招商证券分析师贾祖国认为，地产上市公司参与保障房的动力不足。未来会有1/3的地产企业会参与到保障房的建设当中，这1/3的企业当中上市公司的比重较小，因为上市公司需要对股东负责，而保障房利润太低。
郁亮：有1块钱利润万科就可以做保障房
（来源：财经日报）3月9日，住建部召开的新闻发布会传递出来的信息是，今年将吸引8000万社会资金进入保障房建设领域，其中，地产商被寄予厚望。
万科总裁郁亮对记者表示，万科愿意参与保障房建设，但前提是符合股东利益。他认为，保障房的推进主要靠政府，开发商无法计划可以建设多少保障房，如果将来的制度可以让保障房持续运营，万科也会加大参与力度。
不亏钱原则
郁亮透露，目前地方政府有很大的保障房建设压力，千方百计去促进这件事，有不少地方政府找万科谈，尝试建立一些保障房的合作模式。
万科也参与了不少保障房建设，南京一个项目就过百万平米。“万科参与的原则是在不影响股东利益的情况下，也就是不亏钱。”郁亮说，万科目前参与保障房建设主要是尽到行业领跑者的责任，“我们向地方政府说，建保障房只要给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？这样就可以对股东说，我们做这个项目没有亏钱。”
据郁亮向本报记者介绍，万科参与的保障房建设，都需要自身投入资金，政府提出的是3%，平均算下来在3%-5%左右。
至于保障房盈利的方式、保障房地方融资平台如何建立对开发商的支持，保障房是否有持续运营的机制，郁亮称万科目前还没有找到，要靠政府和国家制度性的安排。
“如果你问要靠它赚钱这件事，我们也进行了研究，但还没有找到很好的方法。”郁亮表示，未来政府在制度设计上能够使保障房可以持续运营时，万科也愿意尝试。他提出，未来可以帮政府做一些代建商品房项目，政府负责资金和土地，万科负责代建，收取管理费，“我们非常乐意这样做，”郁亮说。
行业发展的必要条件
“我去年说房地产市场开始进入下半场，就是指保障房会改变供应结构，”郁亮认为，未来的住宅市场供应，会分成两块，政府解决一部分低收入人群的住房问题，市场解决有另一部分有条件人群的住房问题。政府下大力气来促进保障房建设，今后5年要建3600万套，这确实是非常大的比例和力度。
“新建的保障房将改变住宅的供应结构，也会改变整个行业未来的方向，”郁亮称，万科非常看好保障房的供应，因为保障房供给是未来房地产行业获得比较好的发展环境的必要条件。只有保障房大量落实到位，房地产业才有发展的基础。
至于保障房会否压缩刚性需求，郁亮认为，保障房出来后有可能冲击商品房市场，万科的市场份额会受到影响，但无论影响有多大，万科都支持保障房。不过，保障房是以租还是以售为主，覆盖面有多广，仍然需要研究。
对于商品房市场，郁亮称，万科坚持为普通人盖好房子，这些人仍然是市场的主流，其中有一个变化，就是限购之前很多人买两房，限购之后至少要买小三房，因为原来可以梯度消费的，现在不行了，要一步到位。万科就是要更多满足这类人群的需求。
住建部算总账：保障房建设不差钱？
5年3600万套保障房军令如山，这让“望房兴叹”的老百姓们看到了一线曙光，但其所需资金数以万亿计所带来的担忧也随之传来。
3月9日，在梅地亚中心多功能厅举办的记者会上，有记者开门见山地向住房和城乡建设部副部长齐骥提问：“今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，请问资金来源有哪些渠道？”
齐骥显然有备而来，他算了一笔账后得出结论：1.4万亿资金是完全有可能的。
但政策是否会在现实执行中走样？就在不久前，2010年10月25日，人大常委会发布《部分重大公共投资项目实施情况的跟踪调研报告》称，保障性住房建设的资金，成为各省市政府尤其是基层政府的压力。
副部长的“账本”
部长的账是如何算的？
在保障房体系中共有几大类型：以出售为主的经适房和两限房，以租为主的廉租房和公租房和棚户区改造。
齐骥介绍，两限房和经适房将投入约5000亿元。经适房、两限房和普通商品建设过程相同，都是采用预售回款制，但对开发商的利润率有所规定。这一部分的建设，有银行可以进行贷款，不需要地方政府投钱。
需要动用政府财力的是棚户区改造和公租房、廉租房的建设。但棚户区改造方面，政府似乎也并不是很担心。齐骥表示，今年1000万套计划中，有400万套左右是各类棚户区改造。“对于这一类政府主导的棚户区改造，中央政府、省级人民政府、市县人民政府都要拿出一定的补助资金，其中，今年中央将提供400亿元左右的资金支持，省和市县也要拿出一定的资金，来补助和支持这些棚户区的改造。”齐骥说。
另外，棚户区改造涉及的企业、农场、林场以及参与改造的职工，还要自筹一部分。初步估算，400万棚户区改造所需要的年度投资，也在5000亿左右。中央政府和省级、市级政府补助以后，由工矿企业和被改造的职工筹集的，大约有3400亿左右。
更需要资金的是公租房和廉租房。2011年计划新开工建设廉租住房160多万套、公共租赁住房近220万套。钱从何来？齐骥说，公共租赁住房作为今后住房保障体系当中的一个重要组成部分，政府责无旁贷，要提供建设条件。比如说土地，原则上，公共租赁住房建设用地像廉租住房一样，由政府无偿划拨。
齐骥指出，去年公积金增值净，用于廉租住房建设的有50多亿，今年会有进一步提升。“我们还开展了利用公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作，去年计划了400多亿，今年还要有这样一个指标。”
融资总动员
为了保障房的顺利建设，各方献言献策。
两会上，保监会主席吴定富就险资投资保障房表达了积极的响应，“保险资金投资保障房没有法律障碍，保监会正在研究险企投资保障房的准入机制。”
保险公司也迅速跟进。中国平安(微博)集团董事长兼首席执行官马明哲和中国人寿集团总裁杨超都分别就此提交议案，就险资进入保障房深入阐述并提出了实际操作上的建议。
3月9日，中国太保(601601.SH)宣布，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。这是保险资金投资保障房的首单案例。据知情人透露，除了太保之外，中国人寿、中国平安还处于等待监管层的获准之中。
中国银监会主席刘明康近日表示，目前地方融资平台贷款处于调整压缩之中，仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。齐骥回答关于保障房问题提问时称，今年中央代地方发行的2000亿元的国债当中，地方要优先用于保障性住房，特别是公共租赁住房建设。
两会上，亦有代表提出，要建立廉租房REITs。但受制度和的限制，REITs远水难解近渴。而两会之外，亦有企业提出对策。中国建筑（601668.SH）高层在接受本报记者采访时表示，央企应该主动承担保障房建设，发挥央企的作用。其建筑+地产模式，可以较好的控制成本。中国建筑研究了保障房的建设模式，例如施工总承包、限价开发模式、混合开发模式、成本加薪酬竞标模式、投资（BT，“建设”-“移交”）模式均可以尝试。如果地方政府缺资金，可以用地对企业进行补偿。
“只要有决心，资金并不是的问题。”这位高层对本报记者说。
隐藏的缺口
住建部公布的是总账本，且公布的是开工数量而非竣工数量，具体到地区和实际建设过程中，是否会出现缺口？
前述《部分重大公共投资项目实施情况的跟踪调研报告》中提到，2010年中央政府提高了廉租住房建设资金补助标准，但每套房平均仅补助2.37万元，相当于投资额的30%左右，地方反映仍然偏低。许多地方省级财政补助数额很少，筹资压力和建设责任主要落在市、县、区政府身上，基层政府普遍反映压力很大。
公开资料显示，河南省安阳市直到2010年8月初，保障房项目是“零开工”。而2010年中央投资补助廉租住房项目的焦作、濮阳、南阳、周口等市，截至8月初均未开工。2010年9月初，兰州市还因全市保障房建设开工率不足10%被甘肃副省长冯健身在公开会议上点名批评，并被“黄牌警告”。
对此，齐骥特别强调，地方政府要严格执行土地出让净用于保障性住房建设的比例不低于10%的规定，资金缺口大的地方，要进一步提高比例。
不仅是基层政府压力大，企业也存在着很多困难。万科(000002.SZ)在北京、上海、深圳和南京等地都参与了保障房建设，万科总裁郁亮表示，万科参与保障性住房的建设，至今还没有发现有效的盈利模式。不过，郁亮笑谈，不要只谈钱，也要谈理想，万科未来亦仍会参与保障性住房建设，并乐于为政府代建项目。
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