[摘要] 近日，南京市银翔公寓的业主向记者反映，该小区开发商擅自将地下车库停车位对外出租，成了五金仓库，此举遭到业主的不满和质疑。对此，南京市人防部门表示，他们没有强制性措施，只能协调解决。
（来源：解放日报）近日，南京市银翔公寓的业主向记者反映，该小区开发商擅自将地下车库停车位对外出租，成了五金仓库，此举遭到业主的不满和质疑。对此，南京市人防部门表示，他们没有强制性措施，只能协调解决。
近年来，停车矛盾越来越突出，尤其是老小区，因建设之初没有预留足够的停车位，导致供需失衡而引发诸多纠纷。而更加令人担忧的是，居民在与强势的开发商为此产生矛盾时，因为法律的缺失，往往难维权。
地下车库被出租成仓库
投诉：
南京市白下区银翔公寓城区位极佳，紧邻闹市区新街口。虽说周围交通比较方便，但小区停车场却难坏了业主。
昨天中午，记者来到该公寓，现场看到小区内路面上停满了汽车，而地下车库门口堆满了货物，几名工人正在不停地往一辆白色小面包车上搬货，业主陈女士在小区路面转悠了半天，终于在一块空地上停好了车。“好好的车库不给用，弄得汽车没处停。”
记者走进地下车库，只见偌大的车库高约3、4米，里面却没有一辆汽车停放，反而堆放着一箱箱货物。
采访中，一些小区业主向记者反映，该小区的地下车库共有大约120个车位，业主实际可以租用的车位仅占三分之一，约40个。“当时买房时，开发商曾明确表示地下一层为车库，可结果是，我一天也没有享受到。”陈女士说，早在10年前，这些地下车库就被开发商租给了经营户当仓库使用。“不给我们停车也就算了，天天早上8点开始一直到晚上，吵得我们心烦意乱。”已退休的陈女士表示，开发商违背承诺，擅自将车库改成仓库是对业主权利的侵犯。
近期将恢复为停车库
回应：
为了维护自己的权益，10年来，陈女士和其他业主曾为地下车库使用一事多次与开发商交涉，可开发商始终态度强硬不予理睬。无奈之下，业主们也曾到有关部门投诉、上访。由于该小区的地下车库属于人防设施，白下区人防办期间也派人去了5、6次，但也没有任何实质性的进展。“人防办说因为没有强制性措施，他们也没有办法。”陈女士告诉记者，维权长期未果，致使一些小区业主心态失衡，采取了一些极端手法，比如在“仓库”内的地面上洒钉子，划送货车辆等。“矛盾不断升级最终以极端的形式爆发，如果还没有人来解决此事，事态恐更加严重。”陈女士说。
对此，南京市人民防空办公室表示，已安排相关处室人员与承租方联系。结果经协商承租方南京金亚机电产品有限公司同意，在今后装卸货物过程中将采取各种措施尽量减少噪音；此外，近期将在其它地方另找仓库并将人防工程恢复为停车库。
对于何时能恢复，南京市人防办没有明确答复。随后，记者又从相关知情人士处获悉，对于“另找仓库”，人防部门也感到很头疼，短时间内，恐怕不会有任何改变。
产权归属不明晰维权难
调查：
事实上，南京市有不少小区存在地下车库车位外租情况。前年，位于水西门虎踞南路边的江苏鞋城综合楼的开发商擅自将车库租给经营户当仓库，业主把开发商告上法庭，案件拖了10年才勉强获得解决。不少业主表示，出现类似事件时，维权变得十分困难。
据了解，目前，南京多数小区的地下车库是归开发商所有，一旦产生类似矛盾，业主往往很难和强势的开发商协调。对于车库变仓库的怪象，有多位法律界人士表示，其根源就是地下车库的产权归属不明晰。
南京市一物业公司工作人员表示，地下车库产权到底归开发商，还是归全体业主所有，亟须立法明确。事实上，由于没有主管部门的监督，一些开发商为了赚取更多的利益，不肯把地下车库车位拿出来租给业主。即使出租，开发商也会给租金定下较高的标准，让业主望而生畏。
完善小区车位权立法保护
呼吁：
“本就车多车位少，还将停车位用来当仓库，真是挺滑稽的。”就此矛盾，江苏佳民律师事务所主任律师严震说，从南京目前的情况来看，小区地下车库的权利归属问题一直就比较复杂，大致可以分为3种情况：地下车库是按照规划要求进行设计建设的，则应根据《物权法》的规定，通过出租、出售、附赠的形式，按照合同约定确定所有权的归属；地下车库不是根据法律或小区《建筑工程规划设计要点》的要求建设，而是由开发商自愿修建，按照谁投资谁受益的原则，车库所有权应归开发商所有。还有一种就是：地下车库属于人防设施的话，则不允许开发商进行销售。“银翔公寓属于第三种，它的车位属于国家所有，但他只规定了开发商不能销售，却没有说不可以出租，或出租给谁。”严震表示，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需求，但其中开发商握有主动权，业主是处于被动的约定地位，所以应进一步完善住宅小区车位问题的相关法律法规，使约定在更公平的前提下进行。
商用住宅纠纷多购买需谨慎
日前，不受限购政策影响的商用住宅受到了关注。北京不少商住两用的楼盘开盘节奏明显加快，想赶上这个时机。记者就接到多个商住两用楼盘近期开盘的电话，包括七克拉、首邑溪谷、北京像素均在3月份开盘，其中，七克拉每平米还上涨了1000元。
虽然商用住宅备受关注，但是比起普通住宅，商住两用的房子纠纷明显比较多。
北京汇诚律师事务所律师张翔向记者表示：“商住两用的房子的纠纷比较多。不少业主虽然知道商住两用的房子可以注册公司，但是到了真正入住的时候，却被这些公司搞得不堪其扰，不得不诉诸法律。”
张翔律师说，还有不少人虽然知道商用住宅的水电费按照商业标准收费，比普通住宅贵很多，但是他们明显准备不足，到了收费的时候因为费用太高拒交，因此与物业产生摩擦，甚至发生被物业停电的状况。此外，商用住宅的物业费几乎与写字楼持平，因物业费太高而产生的纠纷也常常发生。
此外，虽然商用住宅以小户型、总价低为其优势，但是远洋嘉业房地产经纪公司研究总监孟奇认为，因为被分割成很小的空间，因此商住两用的房子舒适度非常低。孟奇因为工作关系看过不少商住两用的楼盘，他表示，小户型的商用住宅不少都会采用越层式的设计方式，但是上层的层高一般都比较低，并不舒适。
另一方面，商住两用住宅的再交易费用也比普通住宅高。按规定，购买普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%的契税，两者差别不大。卖出时，住宅目前的交易税费相当于交易合同价全额的7.65%，而商业地产如果持有超过5年，交易税费达差额的35%左右，如果在5年内交易就是差额的40%-60%。
不少商用住宅的开发商都会用帮助业主出租房子的策略来吸引购房者，但是对商用住宅有投资经验的陈先生向记者表示，商用住宅出租的目标人群只集中在某些公司高管等高收入人群，因此出租率非常低。而代业主出租的开发商或者物业因为要从中牟利，便将房租加得更高，因此租客更难找到，根本达不到此前承诺的。
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