[摘要] 今日，招商地产发布了2010年年报。至此，“万保招金”四大地产上市公司年报都已亮相。四公司均实现了营业收入和净利润的同比增长，随着其向全国二、三线城市扩张和战略调整，四大龙头的未来可结算收入亦能支撑2011年的业绩；但同时，长期借款都出现了大幅增长。
（来源：上海证券报）今日，招商地产发布了2010年年报。至此，“万保招金”四大地产上市公司年报都已亮相。四公司均实现了营业收入和净利润的同比增长，随着其向二、三线城市扩张和战略调整，四大龙头的未来可结算收入亦能支撑2011年的业绩；但同时，长期借款都出现了大幅增长。
招商地产报告期内实现净利润20.1亿元，同比增长22.3%，基本每股1.17元。公司拟每10股派1.2元。
相对于其他三家龙头，招商地产净利润增幅是的，万科和保利地产业绩增幅分别为37%和40%，而金地集团则增幅，达到52%。
面对去年4月开始的宏观调控，大房企能够实现营收和利润的增长，主要依靠灵活的发展策略以应对市场变化。如万科报告期内实现销售面积、销售金额同比增长35%及71%，销售金额首次突破千亿，与其市场主流定位有关，其144平方米以下小户型占比较之2009年进一步提高到88%，同时，万科实行快速周转战略，全年新进12个城市，一定程度上规避了部分市场过热的风险。而保利地产在调控情况下，签约面积和收入也均同比增长，销售均价同比增长16.7%，其则是依靠在北京、上海等地的高端项目提升销售收入，同时也积极拓展二、三线城市。
适时的应对措施起到了良好的作用，公司的预收账款也将支撑2011年业绩。万科2010年末预收账款达到744亿元，同比增加134%，而保利地产则达到515亿元，同比增幅为73%，金地集团、招商地产分别为189亿元和113亿元，同比分别增加53%和19%，这为各公司将来的业绩收入奠定了良好基础。而结合预收账款的增长，公司的资产负债率同比提升并不那么“可怕”。年报显示，“万保招金”对应的资产负债率分别为75%、79%、65%和71%，较2009年均有所提升，的近9个百分点，较低的则在2个百分点不到，但如果剔除预收账款，则资产负债率并不那么高。如万科剔除预收账款后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上为40.2%。
尽管2011年的业绩有所保障，但房地产企业的长期借款也明显增加。“万保招金”截至2010年末对应的长期借款分别为248亿元、470亿元、100亿元和181亿元，同比增加42%、132%、75%和40%，长期债务的增加很可能是房地产企业出于对未来调整期“债务长期化”的考虑，以借款增加和销售回款相匹配。
面对未来房地产市场，各大龙头都制订了相应发展战略，包括新地区的扩张以及快速周转的策略。如招商地产表示，将大力拓展周边的二、三线城市，保利地产则将继续加大二、三线城市拓展力度，并采取“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略，而金地集团也提到，通过产品线的运用缩短开发周期，加快总资产周转率。
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房企突击转投商业地产 “去住宅化”风行
（来源：证券日报）政策调控之下房地产上市公司整体业绩依旧靓丽，可再融资成绩单却十分惨淡，增发计划接连流产。仅今年3月以来，就有大连友谊、中天城投、海印股份宣布撤回非公开发行方案。另一方面，传统住宅为主的房地产企业其“去住宅化”行动已然开始，纷纷通过直接竞买商用土地、兼并等方式增强自己在商业地产领域的“话语权”，对冲地产调控带来的业绩影响。
根据统计，2010年至今，沪深A股有49家地产公司披露增发预案，预计募集资金共约1114.63亿元。但最终，整个2010年，只有不到十分之一的增发成行，仅有中弘地产、凤凰股份、两家地产公司顺利通过定向增发，募得资金合计28亿元。
“增发受阻、销售遇冷”，房地产企业在左右夹击下积极突围，商业地产由最初的房地产市场调控的“避风港”上升为房地产企业的发展方向，加之第三产业的发展也给商业地产的扩张带来了发展机遇。
万通董事局主席冯仑19日在某论坛上直言：“房地产企业‘去住宅化’是房地产行业发展的特点，未来房地产市场将逐步形成以商务不动产为主角的竞争格局”。SOHO中国董事长潘石屹近日也表示，随着规划的落实，未来相当一部分新增城镇人口的住房需求将由保障房来满足；房地产市场的格局也将发生重大调整，一半以上的房企将会退出，留下的房企也将逐步向住宅高端化或商业地产转型。
现在，万通有一半以上的资产布局在非住宅领域，受调控影响较小；此外，在住宅研发方面，万通将会在新加坡设立研发中心，研究高密度城市的有效发展模式。万科、保利、华润、富力、龙湖地产、金地集团等大型房企也纷纷在范围抢滩商业地产，不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。
3月18日，在2010年业绩推介会上，金地集团执行总裁黄俊灿透露，在进一步保持以住宅地产为主体业务的同时，金地还将向商业地产和房地产金融领域扩展，形成 “一体两翼”的业务架构。年报显示，金地集团去年已经设立商业地产公司，目前金地已拥有北京、西安、深圳等地多个商业地产项目。
金地商业战略管理部总经理王勇在业绩推介会上表示，金地未来的商业地产项目发展将以二线城市为主，金地每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右，预计五年后可以达到600亿元的规模。
万科总裁郁亮曾表示，计划未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。目前，万科已通过直接拿地、收购项目等途径，在北京、东莞、武汉等城市投入大约260亿元开发商业地产。而万科位于闵行区浦江商务园区内的个商业地产项目中粮·万科VMO，自去年12月11日开盘，已售出一期房源的88%。
连续多年在北京住宅销售市场占有率的远洋地产，也在今年加快了进军商业地产的步伐，并提出到2015年在商业地产领域将达到百亿元的经营目标。
去年底，保利地产公布的公司计划显示，未来3年内将持有型商用物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%。
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