[摘要] 在持续的宏观调控政策下，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。
资金紧张，业绩下滑，但让人不可思议的是降价似乎总是遥遥无期。为什么开发商宁愿勒紧裤带也不愿降价?
降价风声紧实质性降价仍远
温州出现了抛货潮，富力地产董事长李思廉也在中报发布会上表示，富力公司在价格上已下调10%，预计下半年还将作出调整，但实质性的降价仍是未来时。
7月份70个大中城市房价报告显示，70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨，而同比价格下降的城市只有1个。
分析显示，与2010年全年相比，7月份一线、二线、三线城市均上涨4%以上。而且实际上，市民实际承受的房价上涨幅度更高：广州上月一手房网上签约均价高达13218元/平方米，同比上升17.8%。“预计9月份前后房价将首次出现环比负增长。”预言能否成真?
自筹资金比重达历史
不降价，并不是说开发商的日子很好过。实际上，开发商的资金链已经越绷越紧。
来自CREIS和国家统计局的数据显示：2011年1~5月，开发企业的自筹资金比重再次上升到39%，达到历史，已经和2008年金融危机时持平。一季度开发贷款额度仅为0.17万亿元，同比下降48%。
股权融资同样受挫。德意志银行亚洲区投资银行部主席蔡洪平表示，今年上半年没有一家房地产公司在香港上市，实属罕见。从渠道里获悉，将近有14~18家公司准备上市，但没有一家成行。
另外，报告显示，外资所占比重一直不高，近年来稳定在1%左右。
万亿债务或使房企投资降速
截至目前，沪深两市已有98家上市房企发布中报，累计实现净利润193亿元，平均增幅也只有23%，其中33家公司业绩有不同程度的下降。
“万保招金”这四大龙头，除保利地产业绩增长71.74%外，万科今年中报净利润仅增长5.88%，而金地集团更是下滑了61.05%。平均估算四家龙头整体净利润为77.14亿元，同比仅增14.99%。
而上市房企平均资产负债率超过60%。截至今年6月30日，这些公司的债务总额达10102.7亿元，同比增长43%，远高于业绩增幅。其中“万保招金”负债，合计达到4541.15亿元，而去年同期的负债仅为2779.45亿元。这也意味着，四大龙头房企今年中期的负债总额增幅达63.38%。
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14家银行房地产贷款2.66万亿贷款风险显现
（来源：经济参考报）8月30日，已有14家银行公布上半年业绩。根据其半年报数据《经济参考报》记者初步计算，14家银行房地产贷款余额约2.66万亿元，较上年末仅增加约1344.26亿元。但值得一提的是，截至6月30日，14家上市银行贷款总额已达3859亿元，较年初增长6%左右，其中，有相当一部分为房地产业贷款。
业内专家认为，“房地产调控政策从紧导致一部分小型开发商资金链出现问题，由此产生的银行贷款风险在第二季度逐步显现。下半年，银行或将整合其中小开发商客户，开发贷收紧趋势不会改变。”
在披露中报的银行中，有11家贷款额均较年初增加，其中有8家银行增幅超过10%，光大、浦发、民生、宁波银行增幅居前，贷款额分别较年初增长17 .87%、22.19%、24.71%和31.97%。一位银行业分析师对《经济参考报》记者称：“对于中小商业银行而言，房地产贷款风险集中体现在贷款中。”民生银行增长的贷款主要在二季度，其中公司贷款增加了7.5亿元贷款，主要是余额较大的房地产、传统制造业有贷款。该行公司银行部总经理林云山表示，针对房地产贷款，将采取措施加大管理力度。这也意味着，房地产开发商客户或将面临整合。
“从上半年调研的结果来看，上市中大型房企的全年新开工计划仍旧没有更改或下调的预期，但是众多小型和项目性地产公司因为银行贷款的紧张，直接转让土地项目或等待销售回款到位再决定是否开工的现象增加。”华创证券分析师高利认为。因此，关于房地产业的贷款值得警惕。“事实上，银行并未停止对于房地产开发商的贷款，而是更趋谨慎了。总的来说，工行房地产贷款总体情况是稳健增长。”工行行长杨凯生表示，“上半年工行对房地产贷款增长了3.15%，其中，房地产开发商贷款增长1.5%。”
除了严格的房地产调控政策外，银监会提高了对商业银行的资本要求，《商业银行资本充足率管理办法(征求意见稿)》指出，房地产开发贷款风险权重将上调至150%，这使得房地产贷款业务的增速和在银行贷款业务中的占比将进一步下降，同时，依照目前的情况来看，国有大行对开发商客户的整合或将进一步加快。
建行行长张建国表示“现时内地楼价上升过快，而银行需要对客户进行限额管理，因此减少了与中小型开发商合作，希望提升贷款质素。建行房地产开发商客户数量已由2007年的6400多个减少至目前的3084个，并且这其中多为性开发商。”
银行半年报数据显示，截至6月30日，五大行中，中、建、工、交上半年新增房地产开发贷款共773.84亿元，农行则较去年末不增反降，且下降92.51亿元。同时，五大行房地产开发贷款占银行全部贷款业务的比重分别为：中行占7.74%，建行占6.83%，工行占10.5%，农行占13.8%，交行占6.18%，较上年末分别下降了0.02%、0.28%、0.4%、1.2%、0.12%。
在股份制商业银行中，开发贷业务“失宠”的情况也如“蝴蝶效应”一般纷纷展开。7家股份制商业银行上半年 新 增 房 地 产 开 发 贷 款 总 额 共516.87亿元，且房地产开发贷占总贷款比重下降的有民生银行、光大银行、浦 发 银 行 、兴 业 银 行 ，分 别 下 降0.83%、0.94%、0.03%、0.45%。分析师高利预计，在接下来的几个月中，随着保障房推动房地产开发贷力量的减弱，商品房部分的房屋新开工增速和投资增速将继续下滑。
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