[摘要] 对于房地产行业来说，调控并非是新鲜词，尤其是2005年和2008年调控下的楼市，更是令人记忆犹新，但从来没有哪一次调控持续的时间之长、出台的措施之多和涉及的范围之广，能和近一年多的市场相比。
自从2010年4月中旬亮剑开始，这一场“史上最严”的调控持久战，已经让楼市各方充分认识到政府调控的决心。随着调控的持续，曾经高烧的楼市也发生了一场巨变，而且，这可能还只是个开头。
前所未有的频繁调控之下，房地产市场发生了天翻地覆的变化。其中市场销量首当其冲，在调控之下可谓一蹶不振，今年前9个月卖的房还不到去年的六成，开盘半年多还是零成交的楼盘也不是个案了。
这一轮调控的利剑非“限购令”莫属，统计数据显示，南京限购首日，楼市成交量便下降了一半。伴随着限购令的深入，南京楼市的投机投资需求受到重创，因为丧失了购买资格而被迫退出江湖，刚性需求成为市场的主力。开发商的资金回笼速度明显减缓，再加上开发贷收紧，“失血”严重的开发商别无选择，只能比拼速度。眼下，购房者期待已久的新盘和价格大战正在上演。
有专家表示，经历了一年多的调控，目前市场已充分感受到政府调控的决心，但房价下降的现象还不明显，因此，“从现实需要及地方政府公信力角度出发，调控都已没有退路。”今年下半年以来，政府相关部门也频频表态，表示目前房地产市场调控正处在关键时期，“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。
由于刚公布的8月份的CPI仍高企在6%以上，在当前经济增速放缓、通胀压力较大情况下，经济学家认为年内加息的压力仍然存在。而存款准备金率也已经到达一个高点，建设部政策研究中心秦虹近日在发表演讲时就表示，银行贷款对房地产行业不可能有宽松的余地。
正如清华大学房地产研究所所长刘洪玉所言，房地产调控将成为常态，“对调控的持续性和长期性，大家要有充分的思想准备。”
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楼市"金九"去化两极分化 "银十"成色倍受期待
（来源：南京晨报）经过了漫长的等待和僵持，传统的“金九”旺季，南京楼市迎来了上市量的高峰，9月南京共27家楼盘推出5264套新房源，推盘节奏明显加快，且单次推盘量也有所增加，在27家楼盘中，一次推盘超过200套的楼盘占了11家，仅9家楼盘的推盘量少于100套，这其中还包括了别墅和商铺。不过根据之前的统计，金九银十南京预计有1.5万套左右的新房源入市，五千多套的成绩，让金九含金量欠佳，也让银十的成色充满了压力。
去化率两极分化 购房人心意难测
9月南京楼市开盘去化两极分化较为严重，据统计，在27家推盘的项目中，10家楼盘的当日去化率超过6成，7家楼盘当日去化不足4成。有的楼盘开盘星夜排队，有的楼盘开盘仅有一两个购房者光顾，有的楼盘开盘销售额高达数亿，有的楼盘开盘数月仅卖出几套房子，如此大的差异，让开发商直喊看不懂。
其实，究其原因，造成如此大差异的结果还是限购令和定价，由于不限购，都市圈和郊县的几大项目一直销售得十分火爆，位于溧水的康利华府，超过7000元/㎡的均价逼近江宁房价，但仍凭借不限购的优势取得了8成的销量。由于品牌口碑和产品稀缺，位于浦口的融侨官邸尽管单价过万，也取得了8成的销量，开盘当日更是引来江北众开发商的围观。另外实实在在优惠的楼盘去化率也不错，万科金域蓝湾 (论坛) (论坛) (论坛)于9月23日晚加推了260套非毛坯房源。这批房源标价的为1.539万元/平方米，的为1.29万元/平方米，折后均价为1.3万—1.4万元/平方米。相比今年7月底该项目二期首次开盘时1.4万—1.5万元/平方米的价格，大概下调了1000元/平方米，万科金域蓝湾当天销售近六成；位于江宁东山主城板块的武夷水岸家园U品，自9月17日开盘以来，凭借一口价7500元/平方米的超值特惠，一路销售火爆，10天去化160余套，已逾6成。
其实购房者如今心态很简单，不出手原因有二，一是虽然很多楼盘也都打出了优惠、特价的牌子，但是由于开发商观望心态，其中不少优惠有所注水，很多都是一套房子特价，整体价格依旧没到购房者心里价位，所以购房者出手不多；另一方面则是因为各种降价优惠纷纷给出，也让购房者看见了降价大战硝烟四起，打算等待到价格的时候再说。
两江领跑楼市 价格还是王道
由于限购令，目前称霸楼市的主力购房者依然是刚性需求，从9月整个销售排行榜来看，低价和品质始终是推动销量的。9月南京楼市成交金额排行榜，除城中和城北外，各大板块都有楼盘上榜，其中保利旗下双盘保利罗兰香谷和保利紫晶山分别摘得冠亚军；江宁的武夷绿洲 (论坛) (论坛) (论坛) (论坛) (论坛)、江北的海德北岸 (论坛) (论坛) (论坛) (论坛)城和天润城 (论坛) (论坛)凭借低价优势分别占据了销售金额排行榜的五到七位；河西的中海凤凰熙岸和宋都美域 (论坛) (论坛) (论坛)在9月销售金额上夺得第三和第九；城南的金地自在城和朗诗绿色街区夺得第四和第十；来自溧水的康利华府凭借不限购的优势杀入榜单，夺得第八。而从销售套数排行榜中，溧水有2家楼盘上榜。具有讽刺意味的是，位于销售套数排行榜位的正是陷入“卷款门”的宇扬雨花石文化园。
江宁板块无论是在推盘数量还是降价力度上都领衔9月南京楼市，无论是武夷双盘的价格战还是万科金域蓝湾的单价降1000元/㎡，江宁的降价相比其他板块显得更加实在。在全市163家推出特价等优惠的楼盘中，江宁板块以43家的数量成为各大片区之首领降全城。武夷水岸家园U品项目7500元/m2的“一口价”、左邻右里住宅9999元/m2的特价房，以及文鼎雅苑项目详情首付只要4万元等优惠近期都在南京楼市掀起不小的波澜。江北以35家的数量紧随江宁之后，在各大板块之中排名第二，其中旭日爱上城项目折后起售价仅6288元/m2的大动作让人眼前一亮;河西板块排名第三，共有20家楼盘打折促销，上周有品牌房企开发的楼盘也推出了一口价房源;接下来是城北、城南、大城东和城中，分别为19家、13家、11家、11 家;另外，打折优惠楼盘中还包含了以往折扣信息较少的高淳、溧水片区的11家楼盘，说明降价阵营在不断扩大。
其实决定金九银十成色的还是开发商的诚意，购房者早就百炼成精，实实在在降价的楼盘销售一定不会差，而只是玩噱头的楼盘热闹散去，人群也跟着散去，成绩差也是必然的。9月29日-10月7日期间，南京预计将有17家楼盘近3000套房源上市，江北、江宁、城东、城南、河西、仙林，甚至都市圈板块多家开发商都厉兵秣马，中海、保利、金地等品牌房企项目也枕戈待旦，只要开发商拿出诚意，相信银十的成色还是值得期待的。
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