[摘要] 在调控政策持续收紧的情况下，近期，各地房地产市场促销日益增多，促销楼盘的频现是否预示降价潮的来临？在本年度最后一个热销季却寒意渐浓的房地产市场引发人们的高度关注。
房价下行渐成业界共识
为了解近期各地市场情况及"十一"假日楼市的表现，中原集团研究中心对该机构所在30个城市近期市场情况及"十一"假日楼市的表现进行了电话及问卷调研。调研反映出，这30个城市均出现了不同程度的促销，且促销方式较"五一"更为丰富，促销力度更为明显，促销楼盘更为广泛。
促销新动向
从促销方式来看，各类促销方式占比不相上下。其中，以福州、南京、北京、郑州为
代表的8个城市以"尾盘促销及特价房源"为主要促销手段，这些城市采取上述促销方式的楼盘超过八成。另有9个城市以"直接打折降价"为主要促销手段，如重庆、武汉以"直接降价"方式促销的楼盘超过七成。除此之外，也有部分城市采取了花样更多的促销方式。
从促销力度上来看，近期各地楼市促销幅度较"五一"有所增加。据调研，60%的城市可感知的楼市促销幅度为5%-10%或以上，而在今年"五一"，这一幅度仅在0-5%之间。促销幅度较大的城市以杭州、上海、成都、北京、重庆为代表，长达数月的成交低迷已使得这些城市新房成交价格出现较为明显的松动。
从促销范围来看，有不断扩大之势，但新增供应的位置一定程度上决定了其促销楼盘的分布。30个城市中有近七成的城市新房促销主要集中于城市外围，但也有三成的城市中心城区(或主城区)亦开始出现促销。而这些城市多为房地产市场发展相对滞后的二线城市，如重庆、成都、东莞、郑州、昆明、沈阳等。
市场预期趋于谨慎
调研结果显示，持续的调控政策对房地产市场的作用力逐渐明显，当下"限购"仍是影响各地楼市的主要因素。30个城市中，对于"限购"执行较严的城市，即使"限购"、"限贷"同时存在，其中"限购"仍为影响其市场的主因，如北京、深圳等共计21个城市。而在局部"限购"或没有"限购"的城市，"限贷"则为影响市场的主因，如沈阳、大连、长沙、昆明等8个城市。
至于"限价"，30个城市中虽有深圳、上海、武汉、广州、泉州5个城市的"限价"措施对其市场造成影响，但均非决定其市场的主因。
受调控并未松懈、市场价格调整尚未达预期等因素共同影响，各地市场心态已逐步发生变化。
本次调研结果显示，目前大部分城市的购房者对市场持观望态度，仅有济南、石家庄、成都、长沙的结果显示"准备入市"的购房者超过50%。而"五一"前后，有近四成的城市中购房者"准备入市"比例超过50%。随着调控的深入，市场预期已趋于谨慎，对于第四季度的房价走势，大部分城市看跌。30个城市中，有22个城市的被访者认为当地房价会下跌。其中大部分城市认为跌幅在10%以内，而北京、深圳等5个城市的被访者认为跌幅会超过10%。
房价下行渐成共识
房价下行已形成趋势，这在房地产业界也渐成共识。
业内人士认为，在抑制通胀成为经济发展的首要矛盾时，维持从紧的货币政策已没有悬念，这意味着依靠过度宽松的货币政策进行楼市扩张的时代已不再。尽管有开发商自恃2009年销售三万多个亿，2010年五万多个亿，售房款还在慢慢回，资金链还不错，面对秋寒开发商还穿着棉衣，死不了。但实际上，在房企普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，已经有不少开发商预感到最寒冷的冬天即将来临，包括一些上市公司开始盘算调整销售策略，以回笼资金抵御寒冷。
与此同时，中央坚定不移推进保障性住房建设的举动，已使今年1-9月城镇保障性安居工程开工率达98%，绝大部分省市都已经接近完成目标，今年保障房的建设任务完成已成定局。1000万套保障房建设，按照平均每套80平方米计算，总建设面积接近8亿平方米。在随后几年的继续大规模建设后，保障房建设总量将超过市场总量的20%。在保障房逐渐进入供应环节后，预计市场将逐渐转入"市场＋保障"的双轨制，房地产市场结构性的变化有利于抑制房价上涨过快、部分区域房价泡沫。
另外近日有消息说，上海调整房产税的预期高涨。高端房存量增幅迅猛或成沪版房产税调整征收目标。显然这是对于此前温和的房产税试点反馈的调整。无论这一预期是否能够实现，其引而待发的作用对于投资房产也将起到进一步抑制作用。
业内人士认为，房价下行已形成趋势，但目前楼市仍表现为量跌价滞，处于深度僵持阶段，在房地产商资金链尚未出现断裂的情况下，房价的全面性下调关键取决于调控政策的持续。本轮调控如果能够持续到明年，预计明确的拐点很可能出现在明年3月左右。
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各地黄金周楼市成交惨淡 将加剧房价下跌趋势
据在刚刚过去的黄金周，楼市成交惨淡，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面，房价过快上涨的势头受到了初步遏制。专家指出，旺季成交不旺，必将加剧开发商的资金饥渴，进而推动房价拐点加速到来，但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。
黄金周楼市成交惨淡
今年黄金周期间，楼市明显处于休假状态。不仅购房者少，连一手楼盘、二手中介大多也暂离楼市，记者走访中发现，有些售楼处大门紧闭，屋内的灯都关着，见到有人来看房，里面的售楼人员才慌忙打开灯。
这一连串景象造就了黄金周楼市惨淡的成交数据。记者统计发现，北京、上海、广州、杭州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。
据北京市房地产交易管理网统计显示，今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。
与此同时，上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日，上海一手房成交126套，广州新建商品住宅签约仅为67套，杭州一手住宅成交14套，二手住宅成交1套。
传统的“银十”开局阶段楼市甚至比今年的“黑9月”更低迷，排除节假日因素，楼市基本上是延续了9月的成交低迷态势。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“一方面限购等政策将客户群体划分，稀释了客户量;另一方面即使满足购买条件的客户也在看开发商的动作，抄底捞便宜的心理驱使客户不着急出手。”
量跌是价跌必经一个步骤
从9月及10月开局阶段来看，在无形之手与有形之手的博弈中，有形之手占据上风，市场目前仍处于政策可控范围之内。
朗勤地产机构副总经理胡卫表示，在从严限购等政策作用下，市场的个变化就是具有风向标性质的一、二线城市成交量出现下降，量跌是价跌必经的一个步骤。
其次是开发商资金链普遍趋紧，部分房企资金链呈现恶化走势，多家房企负债率超过100%。对于开发商而言，借助“金九银十”赚个盆满钵满无疑对缓解整个资金链状况意义重大，那么9月、10月的楼市收成势必将进一步影响开发商的状态。
从2008年的楼市走势来看，正是经过了将近一年的成交量的持续下跌，才最终迎来了房价的实质性下降。尤其是9、10月的销售状况至关重要，2008年正是在“金九银十”成色十分不足乃至有些惨淡的局面下，当年底房价迎来实质性降价。
不过，分析人士也指出，当下市场也在试图消化政策。个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降，但很多三线城市房价仍然坚挺。第二个是商品房销售额同比仍然处于上涨状态，这就决定了开发商的整体收入状况还不算太糟糕。第三是开发商正通过多种方式融资，另外也在转移投资、缩减地产投资，并通过变换开盘节奏搅动市场。
这就意味着接下来的10月中下旬各方力量将会进一步大力角逐，进而影响楼市走势，目前北京等地市场正通过大规模推盘、小幅降价来刺激市场。
成交低迷将加剧房价跌势
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在今年的9、10月份，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价，开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在今年最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价求量;而二手房市场也能出现明显的价格下调。整体看，降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。
张大伟同时指出，如果开发商只有小幅降价，那么成交量必然难以明显反弹，市场依然难改颓势。这就意味着拐点在10月份并非一定能够确立，预计今年四季度楼市将依然出现成交萎缩，价格以停涨为主，降价楼盘点状分布，甚至依然有项目价格上涨。
对此，世联地产的判断是，随着供应量的增加，今年底明年初库存将升至本轮楼市的峰，供销差也同时达到峰值，“只有供销差达到时，拐点才会确立。”
另外，张大伟表示，虽然目前资金的利用成本及难度均达到了最近三年的点，但是因为近年来流动性充裕以及房价上涨过快，开发商的资金情况目前来看依然相比2008年要好很多。不过，一旦年内销量持续低迷，销售回款将逐渐难以弥补开发商在银行信贷减少后的资金缺口，在明年初市场出现资金或投资拐点的可能性非常大，这也将影响楼市价格拐点的出现。
“毫无疑问的是，如果传统的‘金九银十’楼市成交低迷，这必将加速拐点的到来，但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
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调控未松懈市场预期谨慎 房价下行成业界共识
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