[摘要] 统计局说北京商品房房价出现较大降幅，每平方米才4688元，这不是大白天说梦话嘛?谁不知道北京的房价眼看着噌噌的往上蹿，五环的房子都涨到6000多了。”一位房地产老总对记者表示：“目前的房价指数根本不科学，我们搞运作的都不参考它。”一位知名的专家也表示，要看清楚房价指数，必须打破传统思维。
买股票看股指，炒外汇看走势，那么买房子能不能也参考一下价格指数呢?一位有着买房经历的田女士说“千万别，完全不是一回事。
统计局说北京商品房房价出现较大降幅，每平方米才4688元，这不是大白天说梦话嘛?谁不知道北京的房价眼看着噌噌的往上蹿，五环的房子都涨到6000多了。”一位房地产老总对记者表示：“目前的房价指数根本不科学，我们搞运作的都不参考它。”一位知名的专家也表示，要看清楚房价指数，必须打破传统思维。
房价指数与消费者有关系吗
顾名思义，“房地产价格指数”是指一定区域在一定时间内的整体价位水平，研究价格指数的变化可以看出价格的升降趋势。
几年前，国家统计局开始按期发布国房景气指数，但关注的人并不多。如今，随着房地产市场全线飘红、房价陡涨，各种房价指数开始渐渐受到瞩目。其中包括国家统计局、国家发改委、建设部和一些市级国土房管局等打造的多种类型房地产指数系统。
另外还有一些中介代理机构和企业参与的房价指数发布。比如：中房指数、伟业房地产指数、中原房地产指数、国泰房地产指数等等，都从各自的角度和需求反映房地产市场的趋势和状态。
但他们的认知度和信誉度还有待于市场进一步检验。比如，北京市统计局4月份发布的一组数字首次使该指数体系受到质疑。
2004年5月，北京市统计局发布的房价统计数字，今年一季度北京的平均房价为4688元，并已经连续6年持续下降。这个数字使很多北京市民一头雾水。关注北京房市的人都知道北京的房价从没跌过，连续6年都在涨。
其实北京市统计局的人也明白，房地产处的一位同志告诉记者说，这就是一个简单的统计数字，用销售额除以销售面积，得出这样一个结果，理由是北京郊区房地产开发的规模越来越大，低价房拉低了整体的平均价格。
然而，由国家统计局统计，国家发改委每季度发布的“35个大中城市房价”却表明，北京今年一季度的房价上涨了1.8个点。国家统计局城调总队的胡修府介绍说，用一个简单平均的数字来说明市场形势显然是不科学的，因为北京各个区域房价差异太大。我们采用的统计公式是全球惯用的拉氏公式的变形，并将重点调查与典型调查相结合。
以一季度为例，我们在北京市18个区县重点调查的项目达201个，涉及168家企业，市内平均每个区域都有10个以上的调查项目，重点区域选取的项目会更多，比如东城区有将近20个;远郊区每个区域至少有5个被调查项目。其中高层楼盘有94个，多层楼盘有69个，别墅8个，虽然低价盘越来越多，但通过这样的统计方法仍能如实反映出北京房价上涨的趋势。
其他的房价指数系统又是如何表现的呢?据了解，目前媒体和消费者关注的莫过于每月发布的“国房景气指数”。它是由国家统计局固定资产投资统计司房地产处统计完成的，根据的是32000多家房地产公司上报的全面报表。
说到底它并不是纯粹的价格指数，而是根据各地完成的房地产投资、销售面积、价格、土地出让收入、空置面积、竣工面积、新开工面积等8个指标计算的行业景气度，它所反映的是较宏观的房地产发展态势，对买房消费指导意义不大，并且对具体城市也不具有很强的参考价值。
另外，由中国房地产业协会、国务院发展研究中心情报中心和中国房地产开发集团、房天下资讯控股有限公司推出的“中房指数”，其初始也是为了方便行业内查看价格曲线，并未用于消费指导。
中房指数系统办公室副主任赵丽一认为，目前的各种房价指数对于置业基本没有直接和明确的指导意义，但消费者可以从中把握房地产中长期发展的大趋势，了解市场的一般规律。
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如何考量现行指数
目前，我国的房价指数发布呈现出多部门、多系统参与的状态，给市场造成了“乱”的感觉。为此，记者在采访中，每到一处其被采访者都提出了对现行指数系统进行反思的问题。
北京市国土资源与房屋管理局新闻发言人程建华说，目前我国的房价指标体系一般都是采用国外的，并没有根据我国的国情形成一个科学的理论体系，北京市国土资源与房屋管理局也没有这方面的成果。现在我们只是按期公布二手房的指导价，虽对于一级市场也有一些市场分析，但都是不定期的，并没有形成系统。
程建华认为，现在的问题是数据的采集，这是个基础性的工作，中介公司和研究机构一般没有那么大的精力去做这方面的采集工作，只能政府做，但现在这项工作进行的并不尽如人意。
据建设部房地产业司有关人士介绍，目前一般的统计指标中的房地产价格，是以当期的销售总金额除以销售总面积，得出的是大平均的结果，既不能科学反映市场价格变动的真实情况，更无法反映不同用途、不同区位房价的变动情况。一些机构公布的房地产价格指数也存在采集信息不全或权重设置不尽科学等问题。比较科学的方法应是采用综合分析、比较分析、趋势分析等方法，随时掌握各区域、各类用途、各类套型的房地产价格及其变动情况，更准确地反映市场供需关系。
中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云也指出，各系统在推出房价指数时，首先应该考虑到市场真正的需求方，而不是片面地强调宏观经济，离消费者很远。
老百姓买房该参考什么
基于以上问题，建设部房地产业司司长谢家瑾告诉我们，他们正下决心扭转这种信息不对称的局面，争取在6月底之前建立起14个重点城市的信息系统，即按区位、价位、套型结构等分类进行各种信息采集。如在指定区域内，销售价格在3000-4000元/平方米的商品住房项目有几个，分布在何处，面积和套数各有多少，已成交套数、面积、具体成交价格以及待售(可分出上市销售在一年内、1-3年和3年以上)的面积、套数，真实地反映市场吸纳能力和价格变动情况。到时这套房地产信息系统和预景预报体系将会为老百姓买房起到提示和参考作用。
另外，胡修府也指出，35个大中城市房地产价格指数应该是与消费者联系比较紧密的，作为国家正式批准对外发布的房地产指数，在最初设立之时也考虑到既要给政府提供决策参考，也要为购房者提供消费指导。但由于该指数系统是1997年建立的，此后的房地产发生了很大的变化，为了贴近市场，这一指数系统将在2005年做出比较大的调整，比如，对建筑类型不同的进行分别统计，就象一张地图一样，能更准确的反映市场状况。到时它将成为消费者购房的参考指南。
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【链接】国外房价指数系统计算方法
目前，世界各国的房地产市场在信息收集、分析、计算方面有很多方法。归结起来，这些方法可分为以下4种：
成本投放法：成本投入法是根据房地产项目的投入成本(包括材料及人工费用等)的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数的方法，是早期的房地产价格指数的重要编制方法。
在规范的市场运作背景下，成本投入法对新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性，能够反映出房地产价格变化的某些规律。
加权平均法：该方法包括中位数价格法和算术平均法两种。其基本原理是，以大量的房地产实际交易价格作为指数，加权的目的在于降低不同交易案例的特征差异所带来的偏差。
中位数价格法与算术平均法相比，虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响，随着时间的变化，房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产价格的变动产生较大的偏误。因此，在国外房地产价格指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，而用在住宅价格指数编制上的较少。
重复交易法：它是利用房地产的重复交易案例，用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。这样，不同时期考察相同的房地产，在结构、材料、外部品质等方面都相同，免去了控制房地产品质的麻烦。该方法经过实践和专家的多次修正，在理论上已经相当完整，因此该方法被称为国际上进的计算方法，能够客观、准确地反映出房地产市场的状况。
特征价格法：该理论认为，一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质(如房地产商品的面积、楼层、朝向和是否有保安服务等特征)，商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。
当商品某一方面的特征改变时，商品的价格也会随之改变。特征价格法的基本思路是：将房地产商品的价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。
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