[摘要] 当前，房地产业正处于“大变局”中：房企遭遇“史上最艰难时刻”，纷纷转向二三线市场；银行融资模式越发艰难，社会资本逐渐成为主渠道；限购政策走到瓶颈，房产税全面推广条件不足；地方政府土地收入下降，保障房规模却在扩大……在这迷雾重重的“变局”中，关系着楼市前景三大谜团有待揭开。
(来源：新华网)当前，房地产业正处于“大变局”中：房企遭遇“史上最艰难时刻”，纷纷转向二三线市场；银行融资模式越发艰难，社会资本逐渐成为主渠道；限购政策走到瓶颈，房产税全面推广条件不足；地方政府土地收入下降，保障房规模却在扩大……在这迷雾重重的“变局”中，关系着楼市前景三大谜团有待揭开。
融资收紧能否遏制楼市泡沫膨胀？
2008年起蔓延全球的次贷危机，给人们留下一个惨痛的历史教训：脱离实体经济的金融发展，将会逐步形成资产泡沫，引发社会资源的严重错配，加速实体产业空心化。
楼市是实体经济，但随着大量资金的涌入，房地产金融化、虚拟化的趋势愈发明显。近年来，我国部分经济领域也崭露泡沫现象，大量资金涌向各种资产特别是房地产进行炒作，导致房价过快的上涨。
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授认为，银行的“集体”转向直接导致房地产业融资渠道收窄，将吹大楼市泡沫的可能性降到了。
国家统计局数据显示：2011年房地产投资增速回落5.3个百分点，商品房销售增长速度、房企本年资金来源增长速度及土地购置面积增长速度等指标也是全线减速。
董登新说，向社会资本融资，将成为许多开发商赖以生存的希望。而社会资本注资与否取决于企业的产品结构、市场状况及行业前景等。这使得房企不得不做实产业，以实在的价格、优质的服务来赢得生存机会。“开发商大幅拿地过量投资、商品房价格持续上涨以及投机资本争相涌入等问题将得到遏制，限度地压缩了楼市泡沫膨胀的空间。”
房产税能否代替“土地财政”？
住房和城乡建设部部长姜伟新日前表示，今年上半年，40个重点城市个人住房信息系统要实现与住建部联网；各省区市也在加快个人住房信息系统建设，争取2013年实现全市、全省联网。业内人士认为，此举为房产税的征收铺平了道路。
经济学家马光远表示，主要城市实现房产联网，有助于建立透明的房地产信息体系，使家庭的住房套数和面积等数据更加清晰，有利于加速房产税等政策落地，以及控制异地炒房。
同时，北京、武汉、上海等城市相继修改“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠。此举也被市场认为，为区分征收房产税的类别做准备。
去年底，中央经济工作会议首次提出推进房产税试点。马光远说，房产税不仅调节收入分配，抑制投资性炒房，还有助于地方政府找到一个稳定的税源，一定程度上避免了“土地财政”推高房价。
但中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，房产税只有加大改革力度，完善征收机制，才能起到市场所期望的作用。如果现有的房地产市场格局未变，供给远远满足不了需求，那么持有成本就很容易为上涨的房价所抵消，也无助于市场供给扩大。
张东说，上海、重庆等地开展的房产税试点有点“温柔”，在征收范围、税率等方面力度太小，不足以对市场产生大的影响。如何动态地评估房屋价值，如何确定征收范围和征收方式，是自己申报还是政府认定等等问题都有待进一步细化。“如果仓促推行房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发不公，还可能是导致房产税成为开发商提高房价的借口。”
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土地制度改革能否触动要害？
在2011年底召开的中央农村工作会议上，国务院总理温家宝明确要求，精心设计征地制度改革方案，2012年一定要出台相应法规。
在随后召开的国土资源工作会上，国土资源部部长徐绍史说，随着形势发展，现行征地制度出现了许多不适应的问题，改革的任务十分艰巨。他表示，将深化城市用地审批制度改革，部署开展集体经营性建设用地流转改革试点，深入推进共同责任机制试点建设。
华中科技大学公共管理学院教授王国华认为，此轮土地制度改革，致力于逐步建立国有和集体土地统一规划、统一出让的用地市场，改变以往低价征地再高价卖地的土地出让模式，引导地方政府摆脱对房地产的依赖。
另一方面，未来的土地供应将不再被开发商包揽，转向对保障房项目倾斜。2011年，共开工保障房1000万套，今年计划开工700万套。至“十二五”末，保障房覆盖面将达到20%。目前，国土资源部已批准北京、上海利用集体土地建设租赁住房。一些房价较高、土地资源紧缺的城市或省份也有望被列为试点。
王国华表示，土地供应将不再仅仅为了卖得高价，而是侧重于完善市场和保障民生。同时，开发商依靠土地增值来获利的模式将难以为继，“圈地为王”的时代成为过去，客户导向、市场导向、产品导向才是未来房地产业的竞争要义。
但有市场人士担心，要想彻底摆脱地价推高房价，涉及整个经济结构的调整，不是某一城市某一部门能够完成的，短时间内很难实现。
中国土地勘测规划院研究员邹晓云也认为，土地制度的改变直接牵扯到地方政府的利益，所以阻力很大。许多地方政府担心，不仅无法获得超额土地，还会大大增加征地的难度。仅仅改革土地制度，而未涉及税收制度，“钱少事多”压力将会更大。
邹晓云说，进行土地产权及分配制度改革是关键。在承认土地为地方所用的同时，更重要的是如何解决地方政府对土地的控制，让土地市场更加开放、自由流通；同时，如何逐步改革财政税收体制，调整中央与地方的财政税收关系，扩大地方政府筹资权限，也是亟须解决问题。
上海和重庆率先出台房产税试点至今已满“周岁”。多位专家和业内人士表示，房产税的政策效应逐步显现，尤其是抑制了高端住房消费和房价过快上涨的势头，但对当地整体房价的影响相对有限。房产税试点范围扩大是大势所趋，但很多相关条件还是有待完善。
房产税在房地产调控继续从严的2011年初试点推出，除了正常的税收意义之外，还肩负着房地产调控的使命，在土地收入预期减少的情况下，还被赋予了弥补地方政府税收的角色。然而从实际情况来看，房产税远没有实现最初的期望。
无论房产税试点继续在两个城市推进，还是慢慢向铺开，重庆将房产税全部使用在保障房上都具有标杆意义。因为，保障性住房是建立我国新型住房体制机制的重要内容，是我国住房体制两条腿走路的另一条腿。当前，保障性住房建设的困难之一就是资金问题。重庆把征收的房产税全部用在保障性住房建设上，大大缓解了保障性住房建设资金压力，更重要的是，这个思路和做法，通过房产税可形成保障性住房建设资金的良性循环。这对未来推开房产税征收具有较大示范和借鉴意义。
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张力军:征收房产税对调整房价只起到辅助作用
不能直接降低房价
多位专家和业内分析人士表示，房产税不能直接影响房价，对降低房价的作用相当有限。贾康表示，房产税不能直接起到降低房价的作用，这个税种对于财税配套改革的直接意义是它可以成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动力和市场经济所要求的政府职能契合。开征房产税后，地方政府会意识到，只要专心优化本地投资环境、提升本地公共服务水平，辖区内的不动产就能进入了轨道，房地产需求与供给双方的行为模式也会改变，不会动辄出现“地王”。
黄奇帆还表示，重庆虽然没有出台房地产限购调控举措，但因为有房产税的作用，使购房者在选择上倾向于不交税的普通商品房，促使高档房供应量明显下降。“这是件好事，说明房产税起到调控的作用”。
此前，在地方政府工作报告中，黄奇帆和上海市市长韩正均提出，今年将贯彻中央关于房地产调控的相关部署，继续推进、完善个人住房房产税改革试点。
调价格与调结构
重庆和上海一年来对个人住房征收房产税的试点经验，首次为国人近距离观察房产税改革提供“实证路径”。
重庆房产税全部用到公共租赁住房上，还有更深层面的意义。目前房产税征收对象是多套住房和大户型以及独栋别墅类商品住房。这些业主一般都是富裕阶层。也就是说，重庆目前征收的房产税全部用于公共租赁房建设和维护，实际上具有抑富济贫、调节收入分配差距的意义。
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“换税”效果
另一项值得关注的“试点成效”，在于房产税能否取代地方的“土地财政”。重庆试点之初，舆论对此抱有较高预期。
从目前的情形看，仅凭一年来的试点经验，似乎还不足以验证“换税”效果——重庆市2010年的土地出让收入约900亿元，而2011年的房产税即使足额征收，也只有1亿元。
有专家表示，在房产税征收经验成熟的欧美国家，大都奉行“宽税基、少税种”原则，前者旨在保证税收来源的稳定，后者则力图避免重复征税。如此，房产税才能渐渐成为地方财税体系核心。重庆目前尚在试点之初，为避免推广阻力，短时间内还难以做到“宽税基”。
上海市一年来的房产税试点工作颇为低调。与重庆的征税对象不同，上海主要是针对人均居住面积超过60平方米的新增一般房产采取累进税率，人均面积大、房屋价值高的房屋税率就越高。截至2011年7月，上海共认定7000多套应征房产税住房，至于具体征税额，迄今尚无官方数据披露。
而据财政部财政科学研究所所长贾康的调研，上海房产税试点也收到部分预期效果。上海市政府多年想追求的不动产配置优化目标，这次通过税制的具体设计取得了较好调节效果。
“比如通过中心区域和周边地区的税率杠杆设计，已经使房产成交大量被引流到了周边区域”。贾康说，相关部门对此“充分肯定”。
国家税务总局局长肖捷在年度总结中将沪渝房产税试点归结为2011年“优化税制”的“新突破”。在2012年的工作安排中，营业税改增值税、消费税和个税等内容均已列入议程，而对房产税没有相关表述。
略为相关的是，国税总局提出2012年要“全面推广应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管”(此前的表述是“积极推进”)。业内人士告诉记者，房地产批量评税技术的普及应用，是全面征收房产税的首要技术难题。这给征税部门为房产税“下一步”预埋的伏笔留下了想象空间。
住房和城乡建设部部长姜伟新在布置新一年工作任务时，也提出“将配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作”。其中一项“非常重要”的内容，就是加快推进个人住房信息系统建设。今年上半年，住建部要求40个重点城市个人住房信息系统实现与部委联网。业内人士认为，这仍然是一项为征收房产税所做的“铺路”之举：“下一步若房产税向推广，查清个人名下实际房产将是一项必备的前置功课。”
相比决策部门的谨慎表态，一些智囊型学者对房产税下一步的预断较为具体。财政部财政科学研究所所长贾康最近在肯定上海、重庆的房产税改革试点成效时表示，房产税进一步推进的大方向已经明确，有关部门将会在总结重庆、上海两地试点经验的基础上，讨论和决定下一步扩大试点的方案。贾康预判，类似广州、南京一类的大城市，以及一些中西部的二、三线城市，都不排除跟进房产税实施的可能。
鉴于贾康有着财政部系统的身份背景，舆论迅速将此信息放大解读，迫使他不得不做出澄清，强调自己无权谈论房产税推进的“具体时间表”，“只是作为研究者讨论的逻辑与方向”。
试点需完善：范围用途应调整
尽管扩容已成定局，且有城市或省份跃跃欲试，然而对于扩容是否具备条件目前尚有争论。
刘剑文也表示，按照目前的试点方案，重庆房产税只是对增量房和部分存量房征税，而上海只针对增量房征税。由于征收范围较窄，必然导致征收税金有限，这部分资金还远不足以成为地方政府财政收入的主要来源，未来还需要对房产税的征收范围和征收方式调整，扩大试点范围。房产税改革不应当是孤立的，要考虑与国家税制改革乃至整个财税体制改革相适应。同时，房产税改革应当注重保护纳税人的合法权益。
在财政支出方式上，刘剑文指出，我国还应该增加对房产税支出方式的监督和管理，这也让其支出更加合理化，也便于公众对房产税使用的监督和管理。
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