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靠政策调控房价过程漫长 房价调控或再持续3年

中国财经报   2012-03-22 10:52

[摘要] 简而化之,真正影响房价的因素是货币存量。中国货币存量由外汇占款和银行信贷形成,二者之和乘以货币乘数,即构成广义货币供给。目前看,这三个因素都发生了重要变化。

尽管房价下降大趋势早已形成,但市场依然心存侥幸,而温家宝总理在记者会上的答问,让人们对房价调控空间再度展开联想。

温家宝总理说,合理房价要与居民收入挂钩,与开发商合理利润率挂钩。

影响房价因素很多,表面看是供求关系决定价格,但住房供求曲线背后有着更为复杂的决定因素。实际上,决定需求的因素包括可支配收入、消费偏好(租房还是买房)、价格预期、贷款利率、税收等,决定供给的因素包括土地供应量、成本、资金、价格预期、存货等。一般而言,影响房价的主要因素当是收入、预期和资金供给。当然,土地供给处于垄断局面,政府成为决定住房成本的重要力量。不过,虽然地方政府受制于土地财政,但影响地价的因素仍是中央政府货币政策。如果货币存量固定,那么地方政府要想拍得土地收入,只能降价促销,因为市场中货币一定,你要拍高价,别的地块就要降价,而为了优先获得土地收入,地方政府就会争先降价拍卖,卖的早,才可能卖的好。

而可支配收入与价格预期,实际取决于货币增长速度。

简而化之,真正影响房价的因素是货币存量。中国货币存量由外汇占款和银行信贷形成,二者之和乘以货币乘数,即构成广义货币供给。目前看,这三个因素都发生了重要变化。银行信贷增速受到控制,外汇占款年末出现负增长,存款准备金比率居高不下,降低了货币乘数。去年末,外汇占款曾连续三月负增长,这意味着人民币周期基本结束。随着中国对外投资规模增长和进口扩张,国际储备将逐渐回落,而实体经济增长,也在吸收过剩流动性,因而,以人民币计价的资产价格需要重估。

目前学界和开发商都对限购进行抨击,认为一旦放开限购,将会导致房价出现报复性反弹。我以为,这只是看到表面现象。限购,与其说限制了价格暴涨,不如说也抑制了房价暴跌。由于货币存量增速降低,价格上涨预期消失,再加上住房存货消化需要假以时日,此时放弃限购,合理结果是,房价先出现短期报复性上涨,然后放量下跌,房地产市场崩盘。

如何测算合理房价呢?国际规律是,5-8年家庭收入可以买一套房的房价,即为合理房价。

按照政府既定思路,让房价回归合理价位路径有二,一是房价下跌,二是收入增长,目前政府期望采取双头并进策略达到目标。房价与居民收入相匹配的目标是动态变化的,而非以目前静态收入计算。中国普通商品房标准70—90平米面积,如果我们以较低标准,即8年家庭收入买一套70平米商品房来测算合理房价,那么京沪两地房价回归目标就可以得出大体估值。

以2011年京沪人均可支配收入做基数,考虑到通胀预期、经济增速、收入分配改革及近几年收入增长情况,将名义增长率假定为10%,增长期为三年(与政治周期有关,本届政府政策不变,下届政府延续一年),推算北京和上海两地住房合理价格。

北京,2011年城镇居民人均可支配收入32903元,三口之家收入98709元。如果增长三年,则2014年家庭可支配收入131382元。以此为基数计算8年家庭总收入1051053元,若以70平米面积计算,合理房价应是15015元,若调控期再延长一年,合理房价16517元。

再来看上海,2011年上海城镇人均可支配收入36230元,家庭收入108690元,增长三年,2014年家庭收入144666元,8年家庭总收入1157331元。同样以70平米计算,合理房价16533元,调控期再延长一年,合理房价18187元。

这样一个测算结果,考虑到了居民收入增长和房价下跌双重效应,由此,对房地产调控判断是这样的,要让房价合理回归,且减少房价波动幅度,调控时间至少延续三年以上,北京合理房价不低于15000元,上海合理房价不低于16000元。

这些计算都是假说,属于数字游戏,但给我们启示是,收入增长快,调控时间长,房价回归合理价位的下降幅度就小。因此,延长调控时间,或是政府最优选择。

由于调控政策扭曲了市场,各方如何博弈及调控结果仍待观察。当然,房价也存在“超调”可能。在去投资化过程中,市场会形成货币增速稳定、厂商消化存货的共识,投资客或面临“囚徒困境”,再加上房产税预期,房价不排除快速下跌可能性。不过这种情形不符政府愿望,所以政府无法放弃限购政策,以便房价慢慢回归。

现实点看,平均收入也无法反映中低收入家庭情况,多数家庭即便收入增长,仍买不起房。而若让开发商利润率回归,既需要开发商降价销售,也需要政府降低税费和土地成本,以打开降价空间。

总而言之,依靠政策调控房价是一个漫长过程,若依靠市场自发机制,房价必然大起大落。

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