[摘要] 昨天，由本报与南大、上海财大、浙大的房地产研究机构共同发起成立的长三角房地产研究院在宁举行发布会，公布了2011年苏浙沪房地产市场发展报告，其中关于江苏的报告备受关注。报告指出，去年一系列调控政策对江苏楼市的效果显著，商品房销售面积降幅明显，房价已经呈现出稳中有降、涨幅回落的态势。
长三角楼市入冬 专家预测2012年房价还要下调
3月24日，由本报与南大、上海财大、浙大的房地产研究机构共同发起成立的长三角房地产研究院在宁举行发布会，公布了2011年苏浙沪房地产市场发展报告，其中关于江苏的报告备受关注。
这份报告由长三角房地产研究院、南京大学不动产研究中心共同制作。报告指出，去年一系列调控政策对江苏楼市的效果显著，商品房销售面积降幅明显，房价已经呈现出稳中有降、涨幅回落的态势。发布会上，三经济学专家预测2012年房价还要下调。
今年市场将周期性触底
南京大学不动产研究中心主任高波
去年江苏楼市销售萎缩了，房价却仍在涨，这种奇怪的现象首先是限购令导致的，南京、无锡等城市限购后，投资需求向苏中、苏北等不限购的城市转移了，其次是因为江苏整体的城市化率已经超过了60%，的苏北也都达到了50%左右，这说明整个市场已经出现了一定的饱和，因此销售出现了萎缩。
从房地产市场的运行周期看，2012年处于中周期和短周期的下行阶段，因此2012年楼市仍将处于下行阶段。首先是房地产开发投资的增长不乐观，去年受保障房建设的影响，全省房地产开发投资增长了近30%，今年保障房建设规模下降，而且开发商不少也仍在观望，不敢轻易拿地，这就决定了今年房地产开发投资的增长不乐观；其次是销量，今年商品房销售的低迷态势仍难以改变，而且会出现周期性触底，也就是从目前的衰退状况逐步走向萧条，这个探底的过程是必然会经历的；再看房价，受房地产周期的影响，今年房价也会出现一定的回调。
上半年看跌，下半年看稳
上海财经大学不动产研究所所长王洪卫
整体来看，2011年上海可以说是量跌价涨，但实际上这个涨主要是9月以前，10月以后，上海是量跌，价跌得更厉害，第四季度环比跌幅就接近14%了。南京房价因为相对合理一些，实质性下跌的过程应该比上海滞后，预计将在今年季度或者第二季度体现出来。
对于整个2012年，我们的判断是。理由有三个，首先，上海的城市化水平已经到了很高的程度，增加需求主要依靠外来人口；其次，去年上海实行的房产税等一系列调控政策，已经把投资需求有效地控制住了；第三，是近两年大规模的保障性住房的建设，2012年将开始对商品房市场产生冲击。
下半年看稳是建立在政策微调的基础上，经验显示，经济冷则楼市热，因为上海、浙江的GDP已经连续多年在倒数，面临着结构转型，对楼市的调控政策会进行微调，上海近期已经开始了，比如针对刚需下浮利率，对购买二手房也进行了税收政策的调整等。
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2012年面临较好的投资机会
浙江大学房地产研究中心主任贾生华
关于2012年楼市的调控，我认为严厉调控已到底、措施开始完善，比如最近宏观金融政策已经开始微调，地方政府也开始对调控政策进行完善。
关于市场，2012年应该是萧条的后期和复苏的前期，这也是市场的底部和信心的底部，等到2013年、2014年再回过头来看，2012年将是市场的底部。对购房者和房企来说，2012年将是比较好的投资机会。今年市场的成交量总体上应该和去年差不多，价格方面将进一步有所回调，同比回落，环比的话，上半年继续回落，下半年会稳定下来。
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本报发起成立长三角房地产研究院
2010年7月4日，长三角房地产研究院由扬子晚报与南京大学不动产研究中心、上海财经大学不动产研究所、浙江大学房地产研究中心在上海共同发起成立，轮值院长为上海财经大学不动产研究所所长王洪卫教授、南京大学不动产研究中心主任高波教授以及浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授。
长三角是中国经济最为发达的地区，是房地产市场发展较为成熟的区域之一，也是高校集中、科研力量雄厚的教育人才高地。长三角房地产研究院集合三大名校的科研优势，致力于区域房地产市场研究，努力将其打造成长三角地区房地产业的民间智库。
为此，研究院坚持定期发布长三角房地产业发展报告，每年还举办房地产业高峰论坛，以推动学术研究和交流。
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长三角楼市
调控下
长三角楼市“入冬”
昨日，在《江苏省房地产市场发展报告(2011)》发布现场，2011年上海市、浙江省房地产发展报告也同步公开。三份报告显示，在严厉政策调控的作用下，长三角楼市已经“入冬”。
关键词┃成交量┃
苏浙沪楼市销量全面下降
去年长三角地区的成交量回落明显，说明调控政策对长三角地区的影响更加显著。其中，2011年江苏省新建商品房销售面积7982.67万平方米，同比下降15.8%。
2011年上海供过于求的形势十分显著，新建商品房全年供应1067万平方米、成交729万平方米，均创下了新世纪以来的水平。去年浙江新建商品房销售面积同比下降20.5%。
关键词┃房价┃
调控效果显著，房价涨幅回落
2011年，政府出台的一系列调控政策针对性更强，有效遏制了房价的快速上涨，包括江苏在内的长三角地区的住房价格走势发生显著变化，涨幅明显回落。
关键词┃房价收入比┃
均高于国际公认合理区间
按照2011年我国城镇居民人均可支配收入测算，的房价收入比回落至7.50，而江苏的房价收入比为8.24，高于水平；上海市2011年的房价收入比为20.26；浙江省11个城市的差别比较大，杭州为17。
除了房价收入比以外，房租收入比是衡量居民家庭租房负担的重要指标。
2011年上海市房租收入比平均水平为30.74%，已经超过了国际上公认的30%的可承受范围；江苏省大部分城市的租金收入比在13到15之间，其中南京的租金收入比较高，表明南京租金负担较重；常州市。
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关键词┃土地┃
土地成交量大幅下滑
随着调控政策影响的不断深入，楼市多米诺骨牌已经影响到了土地市场，长三角楼市也不例外。江苏多个城市的土地成交面积出现大幅度下滑，其中盐城的土地成交量下降达到了52.49%，为全省之最。
2011江苏楼市报告
新房销售量同比下降15.8%
统计显示，2011年全省新建商品房销售面积7982.67万平方米，同比下降15.8%，总销售额为5186亿元，同比下降6.4%。
其中，商品住宅受到的影响，销售面积6789.64万平方米，同比下降16.3%；办公楼销售面积217.72万平方米，同比增长3.4%；商业营业用房销售面积842.59万平方米，同比下降14.7%。
报告分析指出，2011年全省商品房销售形势不佳的原因主要有：房价仍在高位运行，影响到了全年商品房销售量和增速；二是当前房地产调控政策力度不减，投资性、投机性购房需求将进一步得到有效遏制；三是严格的限购和信贷政策等多种因素也将使部分自住型或改善型需求受到挤压，难以释放出来；四是开发商“负隅顽抗”，坚持不降价，加剧观望气氛。
而从2007年到2011年的销售情况来看，近五年江苏楼市经历了一场“过山车式”的波动，2009年同比大幅增长，常州、苏州、连云港、淮安、盐城五个城市的商品房销售面积甚至分别同比增长超过100%。而到了2010年和2011年又开始大幅下滑。
到2011年末，南京、无锡、常州、苏州、连云港、扬州六个城市分别比峰时下降30%以上，其中苏州和扬州的商品房销售面积缩水了近一半。
去年房价6496.57元/㎡
南京、无锡环比出现下降趋势
销量下滑了，房价是否也跟着降了呢？事实上，虽然部分二三线城市房价出现了下降，但由于不少三四线城市的房价仍在上涨，因此总体房价还在涨。
根据监测，去年全省商品房平均销售价格为6496.57元/㎡，同比上涨655.57元/㎡，涨幅为11.2%；其中，住宅销售均价为6076.5元/平方米，同比上涨8.7%。
尽管江苏房价总体还在涨，但值得一提的是，受调控政策的影响，房价涨幅已经有所回落，因为2010年江苏房价同比上涨了17.2%，相比之下，2011年的增速回落了6个百分点，其中住宅销售均价相比于2010年增速回落了7.7个百分点。从月度数据来看，年底房价更是明显回落，去年12月，全省商品房销售价格环比下降了2.21%。
再看省内不同城市的表现，南京新建商品房价格多数月份比上年同期仍有一定涨幅，但房价上涨速度在回落，直到12月份出现了微弱下降；无锡从3月份开始便一直处于缓慢下降趋势之中，但整体仍在高位运行；扬州和徐州的新建住宅价格增幅则明显高于南京和无锡。
可见，去年二三线城市受调控的影响更大，房价增速下降趋势更明显，而三四线城市受影响相对较小，房价依然保持较大增幅。
按南京的房价收入比
三口之家买90㎡至少要11.43年
房价收入比，是指住房价值与城市居民家庭收入之比，是衡量特定地区房地产泡沫水平的重要指标。
按照国际惯例，房价收入比在4-6倍之间为合理区间，若高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫。
报告指出，按照2011年我国城镇居民人均可支配收入测算，去年的房价收入比为7.50。
那么，江苏的情况如何呢？报告显示，去年江苏的房价收入比为8.24，高于水平。
其中，苏北的房价收入比相对较低，大部分城市都在6左右；苏中扬州市的房价收入比上升较快，超过无锡市，达到了9.36；去年南京的房价收入比月份达到了12.26，的也有11.43。
通俗地说，一个三口之家，在江苏买套90㎡的住房平均需要8.24年，而在南京则至少需要11.43年。与此同时，江苏各个城市的房价租金比也大多达到了500倍左右，超出了国际公认的300倍以下的合理范围，说明江苏总体上尤其是南京的房价水平高于居民收入基本面，居民面临较大的购房压力，需警惕房地产泡沫。
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