[摘要] 地方财政收入出现负增长并不意外，倒是中央政府有关房价异常具体的表态略显意外。地方政府的土地财政依赖早已成为国人的常识，但地方政府去土地财政后何去何从？到目前为止还没有形成有效见识。于是乎，在地方政府财政收入将持续负增长的背景下，会出现哪些房地产政策方面的变数？
地方财政收入出现负增长并不意外，倒是中央政府有关房价异常具体的表态略显意外。地方政府的土地财政依赖早已成为国人的常识，但地方政府去土地财政后何去何从？到目前为止还没有形成有效见识。于是乎，在地方政府财政收入将持续负增长的背景下，会出现哪些房地产政策方面的变数？房价又会出现什么样的变数？成为人们关注的焦点。
要判断政策变数或房价变数，我们需要厘清地方财政收入负增长的原因，以及原因背后的差别。
这基本是众所周知的，但笔者想说的是，在地方政府财政收入大幅递减的一致性之外，大城市及发达地区城市与不发达地区的中小城市财政减收的原因和比重是有一定区别的。
大城市和发达地区城市如北京、上海、广州、重庆等一线城市，地方财政收入下滑主要原因是基于系统性的宏观经济增长放缓，房地产业与非房地产业的影响权重难分轩轾。从前两个月的主要经济数据，可以看出规模以上工业企业1-2月份实现利润6060亿元，同比下降5.2%，这是自2009年11月以来，工业企业利润首次出现负增长。3月份汇丰PMI显示，初值回落到48.1，不仅低于50分水岭，更是创下数月新低。
而经济不发达地区的城市，尤其中西部地区的部分三四线中小城市，地方财政收入出现负增长的主要原因是基于持续的房地产调控，因为这些城市的财政可以说只有土地财政一木独撑。宏观调控让土地出让金及相关行业税收下降，不仅如此，房地产行业与城市区域内多个行业的直接紧密关系，都直接影响到到地方财政收入。
对于地方政府而言，重要的不是财政收入为何下降，这已成为常识，而该如何应对这一严峻局面，却远远没有找到有效见识。
今年前两个月，部分地方政府如佛山、芜湖等地放松对房地产的限购政策可看出，许多地方依然将希望寄托在房地产和土地市场的回暖，走回老路，依靠土地财政解决问题。但这些或明或暗的松绑都迅速被中央叫停，从中央和地方政府博弈的角度观察，地方政府未经奉旨即再祭土地财神爷的希望似乎并不大。
但关键到今年底明年初，青黄不接之时，恰逢十八大召开，在地方财政收入严重减速的背景下，大部分地方政府将进入财政收支严重失衡的状况，因为地方财政收入虽然在减少，但财政惯性支出却没法减少，基础设施、保障房、教育、水利设施、医疗改革等，这些一个都不能少。到那时有关房地产的政策又将会如何走向？
地产观察者许子枋认为，有关房地产的政策变动无非三个方向：一是范围继续严控；二是范围放松调控，放任地方政府救市；三是分区域分级别实行差别性调控，有放有控。
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什么是分区域分级别实行差别性调控？这是笔者的观点，即是对有实现经济增长方式变革基础的城市——大城市和发达地区城市继续加强房地产调控，虽然地方政府面临财政收入进入低位数增长的阵痛，但通过强压克服既得利益的阻碍，却能尝到率先实现经济结构转型和经济可持续增长的甜果；而对经济不发达地区的城市，尤其中西部地区的部分三四线中小城市，可以适当给于一定的房地产调控政策松动空间，但通过更科学化的引导，让这些城市在后续城镇化的过程中拉动内需，逐步度过财政危机，并在发达地区城市的经济增长方式转变的示范攻坚过程中，学到经验，从而避免范围的经济失速和社会动荡。
范围放松房地产调控，再回老路，这显然没有任何可能，地方政府和房企如再迷执其中，是没有任何出路的。调整经济结构、转变增长方式是长期国策，也是中央政府这次政策态度异常坚定的原由。
范围继续实施房地产严控，这显然将面临性同步的巨大政治和经济压力，尤其是以房地产一木独撑的不发达地区中小城市地方政府将面临巨大危机，这些危机要么无保留地直接传导到中央政府，迫使中央政府作出适当微调；要么地方政府继续捂紧口子，让危机发酵最后造成更大后果。
放任地方政府救市，这应该不可能再发生。一旦地方政府不能忍受一时阵痛，不摆脱对土地财政的依赖，经济转型的任务就无法取得进展，经济结构改革就会功亏一篑，前功尽弃。
从可持续发展的角度看，土地财政不宜再成为地方政府赖以生存的财源，这显然已达成共识，但去土地财政后解决之道无非两条：一是范围加强税收征缴，加强税收征缴似乎是可行的，但这种竭泽而渔的方式显然将严重损害中国经济的活力和可持续发展（现在地方政府下属管理机构的那些已减免的苛捐杂费又开始死灰复燃，这是非常值得警惕的），不符合中央政府经济结构调整的初衷，经济增长动力越弱，财政收入就越不能得到长久支撑；二是实施渐进但积极的经济增长方式变革，对房地产业政策而言，为保证经济结构调整成功，在实行分区域分级别差别性调控政策。
由俭入奢易，由奢入俭难。财政收入的负增长，对于经历二十年之久扩张周期之后的地方政府而言，无疑面临着巨大的困难。
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