[摘要] 在不违反中央房地产宏观调控大原则的前提下，将有更多地方政府出台拉动房地产市场成交量的新举措。其中，上海有可能以其政策的系统性和技术性，再次成为微调的排头兵。而这一次，上海不仅考虑拉动商品房成交，同时也考虑将保障房成交大步推进。
在不违反中央房地产宏观调控大原则的前提下，将有更多地方政府出台拉动房地产市场成交量的新举措。其中，上海有可能以其政策的系统性和技术性，再次成为微调的排头兵。而这一次，上海不仅考虑拉动商品房成交，同时也考虑将保障房成交大步推进。
其中，在保障房方面，上海将推出系列新政，推动四大保障房类型(廉租房、公租房、共有产权房和动迁安置房)相互转换，让更多保障房有进入销售市场的可能。
上海有意拉动住房成交
业内人士透露，“五一”节前，在一次上海市相关政府部门主持的内部会议上，相关政府领导要求房地产研究机构在不违反中央宏观调控大原则的基础上，研究制定进一步拉动楼市成交的政策预案。该人士表示，政府部门希望上海2012年GDP能够保持稳定增速，由此希望房地产投资和成交量都能保持相对稳定的增长。
“当时我们的建议是如果销售形势能够保持住3月的行情，刺激性政策就没有出台的必要。但从4月及‘五一’销售情况来看，上海楼市没有能够维持3月的行情。”上述知情人士称。
上述消息其实已经在官方口径中得到些许透露。近日，在一个民生访谈类节目中，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，上海坚持房地产调控政策不动摇，各项市场调控政策“力度不减、政策不变”。不过，他同时表示，限购是楼市宏观调控政策，该政策何时取消，还需要看条件是否成熟，包括房价是否得到控制、能否回到相对合理的水平等。除限购外，上海也在探索一些其他方法，比如税收政策、银行信贷政策等，来进一步抑制投资。
业内人士对此解读为：抑制投资的同时，鼓励自住需求的政策也将随之调整，而税收信贷等将成为调整突破口。当上海房价回归合理水平后，限购替代政策也将随之出台。
尽管不断强调上海的产业结构调整目标之一就是摆脱房地产依赖，但事实上，上海仍有可能通过拉住房成交来缓解经济结构性压力。
“从去年底到今年3月，国税总局、住建部、财政部等中央部委，以及上海市地方政府，都组织了多场房地产形势调研会，绿地、大华、和黄、万科、保利、瑞安等在沪重点企业都悉数参加。政府部门关心的首要一点是企业资金链的情况。此外，地方政府更大的救市动机来自GDP增长放缓和房地产投资增速放缓。”一位上海房地产界人士称。
数据显示，一季度上海市GDP总值为4593.85亿元，同比增长7%。与2011年一季度8.5%的GDP增速相比下降1.5个百分点。而在三个产业板块中，房地产行业一季度生产总值为184.15亿元，较去年同期回落5.5%，是下滑最快的板块。“像金融这种重点行业，其快速改善增速的可能性不大，新兴战略产业又处于培育阶段，因此只有房地产，调控的线握在政府手里，对政府来说是可控的，其效果也是立竿见影的。”上述业内人士称。
对于促进商品房成交的微调政策出台方式和时间表，目前仍不明确。从成交情况上看，上海4月以来的销售行情确实已从3月份有所回落。根据21世纪不动产统计，4月份上海新建商品住宅成交5045套，环比3月回落26.2%。但存量供给却在不断增加，4月上海新建住宅新增供应面积超过88万平方米，比3月增加30.6%。业内人士分析，二季度GDP增速是个关键指标，如果二季度GDP增长仍然疲弱，上海对楼市动手的可能性将加大。
对于放松的形式，业内也猜测不一。有分析师认为，为了避免受到过多关注，上海可能从操作层面直接放松。而如果有直接的政策改变，业内人士分析，高启的税费可能是微调方向。“如果把二手房交易的上下家税费全部压在购房人身上，那么其承担的税负是购房总额的10%以上。这其实是很畸形的税收结构。相比营业税、契税和所得税，目前试行的房产税反而没有令购房人感到过大压力。”21世纪不动产分析师黄河滔介绍。
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