[摘要] 珠海“双限”出台的半年，调控政策发挥了一定的威力。无论是一手商品房销售、二手房销售、土地交易市场都极为冷清，“降”声一片。随着楼市进入买方市场，不少开发商为了消化库存也不得不以价换量，这导致市场的蛋糕重新切分。由于投资客退场，高端市场冷清，刚需成了楼市消化主力，这也概括出双限半年珠海楼市的大体情况。
编者按 如今，突袭而来的楼市双限令已在珠海走过了半年的风雨历程，从陌生到适应，丝毫未见松绑的迹象；回访“限”时代的日子，似乎开发商和购房者都“不好过”：珠海房价有所下降却依然高企，市场存货量巨大，开发商面临负债率飙升、现金流下降的局面，不得不“放价走量”以过“寒冬”；刚需虽释放购买力，但却不足以支撑楼市的整体回暖，改善型住宅正在斟酌市场“险恶”踌躇不敢入市……
珠海双限已经过半年，红五月珠海楼市供需两旺，迎来了名副其实的黄金销售旺季。而转眼即到的“流火六月”却被认为是楼市热度逆转的销售淡季；有人调侃说，“六月天气日渐炎热，买房者开始蛰伏，楼市淡季来临不足为奇”；因此，不少房企都抓住了“黄金五月”的销售旺季降价走量，为即将接踵而来的6月淡季未雨绸缪，为冲击全年销售量打响前哨战。
回顾双限半年 珠海楼市“降”声一片
到今年五月份，珠海的“双限”政策出台已半年光景。这半年以来，双限政策确实发挥了一定的威力。无论是一手商品房销售、二手房销售、土地交易市场都极为冷清，“降”声一片。同时，随着楼市进入买方市场，不少开发商为了消化库存也不得不以价换量，这导致市场的蛋糕重新切分。由于投资客逐渐退场，高端市场冷清，刚需成了楼市的消化主力，部分主打中小户型的楼盘在双限后唱起了主角。这也总体概括出双限半年珠海楼市的大体情况。
“一降”：珠海房价下降
在过去六个月，由中房指数系统权威发布《中房指数系统百城价格指数》，对珠海房价的调查数据显示结果如下：
“双限”半年珠海房价下降了
双限半年，珠海房价在楼市中稳居第16位，其中2012年2月-4月珠海房价出现了三连降，双限调控逐渐见效；加上2012年在“双限”政策未见松绑的大环境下，开发商的加紧“放价跑量”、刚需购买力房企观望入市以及相关刺激刚需的优惠政策相继出台，珠海房价下行趋势渐显，楼市走进下调周期。
2011.7-2012.4百城房价涨跌趋势
“二降”：新房成交量急剧下降
在双限出台以后，珠海楼市确实陷入进一步的观望。楼市销量急速下跌。珠海楼市网签数据显示，2011年11月、12月楼市网签量分别为341套、273套。而10月份网签数则为403套。
2012年春节过后，年前压抑的刚需陆续入市，售楼部看房人数多了起来。部分业内人士便提出了楼市小阳春的说法。然而，相关数据却显示，回暖只是假象。2012年2、3、4月份，珠海网签数据分别为251套、360套、326套，与双限个月比较不相上下。市统计局数据也显示，今年一季度珠海商品房销售45.24万平方米，金额为51.47亿元，同比下降7.4%和12%。在这种情况下，开发商面临着巨大的库存压力，合富辉煌数据显示，截至2012年3月末，珠海房地产住宅市场在售项目库存面积约171.5万㎡，相当于珠海一年的消化量。
“珠海楼市作为一个开放的性的房地产市场，外地客户高达60%-70%（其中不在珠海工作的外地客户也有约30%），限购使得无法提供一年以上纳税证明或社保的外地客户失去购房权利，目前珠海市场几乎完全靠本地客户或在本地工作的客户支撑，珠海整体客户需求大幅缩减。”中原地产市场研究部经理陈小军说。
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“三降”：二手房成交量同比下降
珠海的双限政策只针对一手楼，并不针对二手楼。然而，当双限出台，二手楼也受到了很大的影响。相关数据显示，双限个月，二手楼成交尚有568套，多于10月份的540套，但到了11月份，这个数字就跌到了462套。到了今年1月份，二手交易量更是跌倒只有321套。
正顺地产总经理杨东方认为，由于限购不限二手房，因此按道理来讲，双限对二手房应该没有直接的影响，甚至是一种利好。但由于之前市场就一直处于观望状态，双限对购房者的信心冲击比较大。因此二手房成交也受到明显的影响。
春节过后，一手房成交逐渐回暖。二手房的成交量也持续上升。二三月份，珠海二手房成交量分别为433套、575套，每月环比上涨均有100多套。然而，今年一季度二手成交量（1329套）仅为2011年同期成交量（3970套）的33.5%。“随着政策持续延续，购房者也逐渐接受了市场状况，并持续入市，因此市场有了一定的回暖。”杨东方说，“但是，比起去年上千套的状况，目前市场状况依旧很差。”
“四降”：土地供应量、成交量均下降
销售冷清，库存巨大，开发商自然拿地动力也不足。近半年珠海土地市场也格外冷清。据房天下数据监控中心监控，珠海双限半年，土地市场新增25宗土地供应，共3450138.58平方米，环比下降35.63%。楼市低迷，观望气氛已蔓延到一级市场，开发商拿地的积极性大为削弱，政府为避免土地流拍，在土地供应上也放慢脚步。
而在土地成交方面，双限半年珠海土地共成交26宗，共3723723.784平方米，环比下降16.77%；总成交金额248438.6973万元，环比下降55.22%。双限半年，无论是新增土地供应，抑或是土地成交面积、成交金额均呈现下降趋势。
同时，商住用地跌幅最为严重，近半年仅成交2宗，环比下降75%；成交金额1.46亿元，下降96.58%。自双限以来，珠海商住土地便长时间遇冷，流派不断。从2011年下半年起，珠海的土地市场呈现出流拍与底价成交的状况，这种低迷状况一直持续到2012年。到目前为止，珠海土地市场已连续五个多月没有商住用地成交，只有2宗住宅用地成交。
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“五降”：购房者持续观望 出手信心下降
双限出台之时，不少业内人士就指出，双限的威力不在于条款本身，而在于其对购房者信心的冲击。
从房天下的有关珠海双限半年的调查数据却显示，高达86.02%的网友不满意调控效果，认为珠海房价依然过高，未有实质性的降价；
仅有9.68%的网友满意调控效果，认为珠海房价停止上涨，且开始下降；另外，还有4.3%的网友中有网友表示调控只是表面工作，并无实质性的作用。
由此可得，有近9成网友并不满意珠海双限的调控效果。看来尽管珠海房价有所下降，但远远未达到购房者的心理预期，广大购房者对是否入市仍持保守态度，观望情绪强烈。
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数据:5.14-5.20珠海网签共180套 约19051平米
双限半年后日子“仍不好过”六月珠海楼市转淡
相对于“黄金5月”的楼市销售旺季，6月则是楼市传统意义上的淡季，在政府相关调控措施不见松绑的情况下，珠海的6月是否会出现更大范围的打折促销一直让人猜议不止。不少房企都抓住了“黄金五月”的销售旺季降价走量，为即将接踵而来的6月淡季未雨绸缪，为冲击全年销售量打响前哨战。
● 中小刚需户型仍为主打
回顾“双限”的半年，珠海楼市调控未见松绑，刚需“一直都在”。随着信贷适度放开，开发商以价换量，取得了一定效果，一部分刚需释放了出来；但实际刚需的购买力无法支持这种销售浪潮的持续，因此算不上全面回暖。
如今，快速回笼资金自然是房企生存的一大重大主题。去年双限以来，珠海楼市就迅速分化为两个极端。高端盘、销售到尾盘的房企进入半放假状态，观望政策变动，新开盘的则迅速做出调整。可见，价格适中、中小户型的住宅受受到市场追捧，就连珠海的龙头房企也不得不“顺势而为”，谋求转型，加大推出户型合理、价格合理、针对刚性需求的中小户型住宅。例如，华发推出了“40至90平方米的中小户型，首付只需12万元；中珠上郡现主打“小户王”，总价33万，首付3.3万的刚需盘。
业内人士认为，一起房企的住宅产品的转型谋变，标志着珠海房地产企业更加务实，而随着国家严控房地产政策的持续从紧，相信会有更多的珠海房企走上务实转型之路。这一趋势在六月还将延续，中小刚需户型仍为市场的主打。
● 改善型产品或加入降价阵营
“流火6月”珠海房价是否会进一步下降呢？中原地产市场部经理陈小军说，6月开始进入炎热的夏季，看房的人会相对少些，其成交量低于5月是正常情况。“目前市场以自住需求为主导，开发商不会突然大幅降价，需求急剧式的大幅释放也就不会出现。”陈小军说目前珠海的整体市场还算理想，因为大多楼盘还是有持续的成交，“相比双限期间，价格也明显有所降低。”
房天下6月珠海购房者心态调查结果显示，有近八成的网友认为6月的房价还将“下降”，“持币观望”的购房者仍大有人在。有业内人士认为，在开发商“现金为王”、“放价跑量”的共识下，6月或许会延续5月打折促销趋势，但范围进一步扩大的可能性较小。陈小军分析说，珠海目前的刚需已经释放了一部分。据估算，在市区有置业经济能力、权限，并且有意愿的刚需已经不足3万户，接下来一段时间珠海楼市将保持“不温不火”的状态。
合富辉煌市场部主任朱圣文认为，刚需是现在市场的主力，但珠海并不是所有项目都是面向刚需的，也有一大部分的高端改善型楼盘，淡淡刺激刚需释放购买力不足以带动市场的整体回暖，“五一期间刚需带动了改善型产品的降价促销，接下来改善型产品或将加入降价阵营。”朱圣文说。
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