[摘要] 回顾近半年的珠海楼市我们可以发现，在春节前后珠海楼市成交陷入了深度低迷，随后在3月份迎来了一次成交的小阳春，但好景不长，4月份珠海楼市成交又开始回落，直至五一节日期间，各楼盘纷纷推出特价房、高折扣优惠等手段促销，楼市成交又逐渐有了起色。
扬州楼市新政被肯定、温总理关于“稳增长”的表态再次引发了市场关于楼市调控松动会否松动的猜测，但珠海的各楼盘却没有寄望于楼市调控松动会带来回暖希望，而是纷纷开始务实地开展各种营销活动、调整产品类型和价格，主动拉升成交。
回顾近半年的珠海楼市我们可以发现，在春节前后珠海楼市成交陷入了深度低迷，随后在3月份迎来了一次成交的小阳春，但好景不长，4月份珠海楼市成交又开始回落，直至五一节日期间，各楼盘纷纷推出特价房、高折扣优惠等手段促销，楼市成交又逐渐有了起色。
根据数据统计，珠海香洲区5月第3周网签成交203套，面积2.18万平米，相比5月第2周的199套略有上升，从数据中也可以看出，珠海香洲网签成交进入5月后逐渐企稳，楼市新增预售较少，近期只有招商花园城2期152套，楼市主要以消化库存为主。
为促成交 珠海各楼盘营销频出招
5月珠海楼市的成交逐渐回升与各楼盘的营销活动陆续发力有关。
5月19日，中珠九悦举办了一场“盛放·花样时光 九悦花盆彩绘DIY”的暖场活动，吸引了一批目前客户参与；万科城市花园于19日举办了现场DIY棒棒糖、复古首饰的活动；20日，龙光海悦云天在销售中心举办了“520大声说爱你”的爱情主题活动，而万威森林园则在销售中心上演“万威森林园520情人节”，当天还有保利地产举办了“幸福大行动 亿元好礼回馈全城”的浪漫千人婚礼报名行动……
在上周末，举办了暖场活动的开发商明显增多，除了以上几家之外，还有中信红树湾的“炫动之夜”、中海富华里的“到场即送千元美容卡”、佳兆业御金山的“品味初夏，炫彩生活体验活动”、雅居乐约克郡的“奥运陈静见面会”等等，这些活动大多提供给来宾互动的空间，而不是单纯的推销楼盘，各种各样的活动吸引了不少购房者前往销售现场参与。
珠海楼盘营销活动频出
除了一些常规的小型暖场活动之外，不少开发商还挖空心思举办一些文化活动，以求提高影响力塑造品牌形象，例如远大美域举办的“品质房车联展暨美摄美影超模摄影大赛”、电力家和城特约的《新龙门客栈》话剧上演、时代山湖海的“黑白印象版画工作坊展”。这一类活动大多与楼盘关系不大，主要是为了提高品牌影响力，活动持续时间也较长。
值得一提的是，格力广场启动了“百万豪宅抽奖”活动，特等奖奖品是格力广场3期公寓一套，堪称是近段时间来珠海开发商手笔的抽奖活动，这也说明了开发商在楼盘促销上的力度有所加大。
开发商营销活动的密集推出，对楼市成交有一定的拉升作用。
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珠海楼市消化库存为主
根据合富辉煌市场研究部提供的数据显示，截至5月20日，珠海香洲区住宅库存约6906套，面积约73.92万㎡，库存套数环比下降0.6%，库存面积下降约0.72万㎡，五月第三周新增库存仅有招商花园城2期的152套。
这体现了虽然成交企稳，但珠海开发商对市场后市预测并不乐观，主要以促销消化库存为主。
香洲区库存走势图
从珠海楼市库存产品面积段分析来看，60—80平米的户型占库存总套数的21%，80—90平米的占19%，也就是说，户型面积在60—90平米之间的产品就占了库存套数的40%之多！
90—120平米的产品是市场欢迎的，仅占库存产品的12%，144平米以上的大户型产品在库存的占比为23%。从库存产品的面积分布可以看出，90—120平米的中小户型市场追捧，符合市场以刚需置业者为主要购买力的特点。
网签数据排名也证实了这一点。从5月14日至20日的网签数据来看，排在首位的仍然是主打刚需产品的金域华府，同样赠送面积较大、使用率高而总价相对较低的招商花园城以34套的网签量排在了第二位，它的主推产品是86-88平米的3房户型，说明了目前珠海楼市的购买主力仍然是刚需置业者。
珠海周预售走势图
快速回笼资金自然是房企生存的不二法则，去年双限以来，珠海楼市的高端盘、改善型住房产品销售遇冷，为了顺应市场变化，新开盘楼盘则迅速做出调整，主推价格适中的中小户型产品，就连珠海的龙头房企也不得不“顺势而为”，谋求转型，加大推出户型合理、价格合理、针对刚性需求的中小户型住宅。例如，华发推出了“40至90平方米的中小户型，首付只需12万元；中珠上郡现主打“小户王”，总价33万，首付3.3万的刚需盘。
珠海近期开盘项目价格有所下降
5月19日，电力家和城开盘，一期首推160-320平米的大户型洋房及417—495平米的别墅，洋房均价7000元/平，别墅均价仅9000元/平，低于之前市场预测。开盘共推出56套洋房、13套别墅，当日销售了约7成。
5月19日，时代山湖海加推128套房源，以140㎡的4房和107㎡的3房产品为主，价格7300元起，含约2300元/平米的非毛坯，价格较之前有所下降，开发商为了促进销售，还推出了“一成首付”优惠活动，由开发商垫付剩余两成首付，业主可分18个月分期付清。
在5月加推新品的金地伊顿山在售115-180㎡小复式产品，全款购房享受总价减10万再95折优惠，按揭享受总价减10万再99折优惠，以一套总价160万的房源计算，全款购买能够享受到17.5万元的优惠。
之前一直被视为“将坦洲楼市新标杆，刷新坦洲品质和价格新高”的万科金悦华庭，5月26、27日推出一口价5480元/平的特价单位，而且还是非毛坯房！首付15万即可买套非毛坯万科三房，价格远低于市场预期。
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楼市深度调控致供不应求 房价终将反弹？
日前，温家宝总理在扬州、营口等城市陆续出台放松房地产调控措施的背景下，再次发表讲话强调楼市调控不会放松，这次讲话被业内解读为：坚持限购为主的调控政策不动摇。
因多项数据显示内地经济已大幅放缓，相信“除非中央政府想惩罚自己，否则放松调控的趋势已是无可争辩”的声音至此有所削减。然而，强势的调控政策是否能“熨平”市场的周期性波动？至少在一些市场人士看来，答案是否定的。早前，华远地产董事长任志强预言，房价可能将在一年半到两年后暴涨。低迷的土地市场，下滑的房地产投资，似乎已为暴涨埋下伏笔。
限购政策在颁布之初，就被视为阶段性政策，甚至被称为权宜之计，终有退出的一天。业内人士担心的是，越晚退出，越危险。被限购压抑的需求，就像堰塞湖，压抑越久，溃坝的可能性越大。“钱太多了，无论是自住型的需求还是改善型的需求，甚至是资产配置的需求都存在，需要‘有保有压’的微调。”专家表示。
随着调控驶入深水区，开发商本能采取种种对策。限购令执行两年时间，楼市成交量重挫，成交价格普降，开发商遭受了前所未有的资金和市场压力，在政策方向未明、市场前景欠佳的情况下，减少投资、暂缓拿地、现金为王成为开发商的普遍选择，这造成调控两年间土地市场的持续低迷，如今这种势头愈演愈烈，已经影响到了未来房地产市场的走势。
珠海土地供应走势
商住项目报建情况
今年以来，虽然商品房成交有所回暖，但土地市场仍然冷清。据房天下数据监控中心监控，珠海双限半年（2011.11.1-2012.4.30），土地市场新增25宗土地供应，共3450138.58平方米，环比下降35.63%。珠海土地共成交26宗，共3723723.784平方米，环比下降16.77%；总成交金额248438.6973万元，环比下降55.22%。双限半年，无论是新增土地供应，抑或是土地成交面积、成交金额均呈现下降趋势。开发企业拿地意愿的急剧下降，为地方财政带来了巨大压力。
作为房地产开发必不可少的生产资料，土地市场的成交遇冷必然会影响到未来一段时间的商品房供应，可以预见，2013、2014年的市场供应量将会呈现阶梯状的急剧下滑局势。而限购令这种通过行政手段干预市场，只能短期阶段性使用不宜作为长期的调控工具，早晚都会退出。一旦购房解禁，投资、投机需求重新回归楼市，与商品房供应萎缩叠加，供不应求之下，恐怕将会导致房价涨势难以控制。
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