[摘要] “我确实也觉得未来还是很美好的，但是我如何熬过现在不舒坦的日子啊？”这是万科总经理郁亮周二在央视财经高峰论坛上发出的感慨。
“我确实也觉得未来还是很美好的，但是我如何熬过现在不舒坦的日子啊？”这是万科总经理郁亮周二在央视财经高峰论坛上发出的感慨。
也正是那句老话所说前途是美好的，道路是曲折的。龙头老大尚且如此，不难想象，整个地产行业在一轮又一轮的宏观调控下经历的是怎样的严寒。
短暂回暖库存仍高企后市不容乐观
日子过得紧巴巴的房企在刚刚过去的五月份迎来了难得的较为靓丽的成交数据。据中原集团研究中心初步统计，其监测的30个大城市5月商品住宅总成交量超过1600万平方米，环比、同比涨幅分别达到24%和28%，预计将刷新2011年1月调控后的新高。
郁亮表示，5月份最后两个礼拜成交量比较活跃，但这是以价换来的，因为调控已见成效。发展商去年四季度已经开始有一轮降价，又有一批发展商在3月份也开始纳入价格调整的主动轨道上来，加上今年5月份开始银行又恢复了按揭的优惠利率，买房人的压力降低，刚需市场就释放出来。
不过，短暂的回暖并不能让房企松口气。郁亮介绍称，根据万科的统计，北京、上海、深圳、广州在内，现在库存的商品房还有1.14亿平方米，按照5月份的销售，大概够这些城市卖上11个月左右的时间。他坦言，地产市场后市不容乐观。
寄望打开香港融资渠道行业阵痛须忍耐
一方面，高企的库存制约着房企资金的回收，另一方面，目前备受瞩目的是房地产信托产品的兑付高峰迎面而来，房企能否平稳过渡令人担忧。
近两年，房地产信托大规模增长，2011年底房地产信托余额达到了2010年年初的3倍。根据中金公司数据，2012年全年房地产信托到期还款总额约2500亿元，仅三季度将超过1000亿元。到目前为止，整个市场总体上还算是风平浪静，但也难免出现少数暗涌狂潮，“违约”事件还是时有发生。
例如，日前华澳国际信托将大连实德告上法庭，便被市场猜测是因后者的信托计划无法兑付，此前华澳国际信托曾将大连实德的信托计划两次延期。此外，吉林信托、中诚信托也遭遇房地产信托产品到期未能偿付，而转由资产管理公司接手进行再融资。
不过，这一曾经受到房企追捧的融资渠道自从去年就被掐断，到现在没有看到重启的任何迹象。从信贷收紧、上市遇阻、借壳受限到信托产品叫停等等，房地产行业被从四面八方扼住了补充流动性的咽喉。甚至刚刚现身江湖的中小企业私募债（即“垃圾债”），也将房地产行业拒之门外，郁亮笑称“就是我们这个行业连垃圾都不如了”。
既然在内地融资已经难有作为，内地房企纷纷转投香港这个与中国大陆关系最为密切的资本市场，尤以深圳企业最为热衷。除了万科和招商地产(000024,股吧)已经通过购买香港上市房企的股权，希望借壳上市之外，星河集团等一些二线房企也在伺机而动。
近期备受瞩目的金融创新改革也让房地产行业重新嗅到了遥远的钱的味道。郁亮表示，希望金融改革能把深港两地银行之间跨地人民币贷款业务开展起来，这样房企不从国内借钱，而香港渠道可以发挥作用。有消息称，目前该业务已经万事俱备，只欠政策批复的东风。
不过内地房企在这项业务中能有多少获益尚未可知，然而行业的调整却不会中断，郁亮说：“2008年的时候，其实我们本来就应该去完成这个调整的，就像洗澡一样，洗到一半突然把我们拉起来了，拉起来之后过两年再洗一次澡，我真希望让我们一次洗完算了。”
郁亮表示，宏观调控的本意是让房地产行业回到一个健康发展的轨道上来，尽管房地产行业关联度特别大，对经济发展有影响，但是这是它应该付出的一个阵痛，要渡过去的一个阵痛，要让地产行业调整到底、调整干净，这样才可以对未来经济做贡献。
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