[摘要] 对于我国商业地产的发展前景，当下的观点迥然不同：有人认为，在中国城市化进程的大背景下，商业地产的前景依然美好；但也有的认为，商业地产已出现过热现象，特别是以大型商业中心为代表的城市综合体已成为投资的危险领域。
对于我国商业地产的发展前景，当下的观点迥然不同：有人认为，在中国城市化进程的大背景下，商业地产的前景依然美好；但也有的认为，商业地产已出现过热现象，特别是以大型商业中心为代表的城市综合体已成为投资的危险领域。
商业地产前景不错但多数开发商或很难熬到黎明
目前中国在建购物中心规模居全球首位，全球购物中心建设规模十大城市中有8个在中国，天津、沈阳和成都居前三，其中天津的在建购物中心面积超过了除巴黎、莫斯科以外任一城市的现存量。有研究机构悲观地认为，随着房地产调控的深入，住宅地产已深陷泥潭，以购物中心为主的零售地产前景也不乐观，靠土地赚钱的模式已走到了头，越来越多的购物中心将成为烂尾楼。
3年前在业界普遍认为商业地产将迎来“黄金十年”时就有观点认为，从世界范围看，购物中心在趋向于区域化和小型化，而国内许多地方却在盲目建设大型购物中心。当时该观点就指出，国内商业地产的总量接近饱和，结构已严重失衡，闲置面积不断上升，效益正逐步下降。因此，对于中国商业趋向于大型化的趋势要认真考虑，提前预判。然而不幸的是，未来10年，二三线50个新兴城市将有超过1亿平方米的商业地产进行开发。
目前住宅市场的严厉调控正促使大量资本转向商业地产，国内排名靠前的大型住宅开发商均开始涉足商业地产。同时，由于近年来各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、同质性高，导致开发商在招商中与商家的博弈能力下降，开发商整体招商中的议价能力在下降。
商业地产的投资特点是投资大、周期长，缺乏金融支持是影响商业地产发展的首要因素。国外的商业地产多为开发商自己持有，因为国外的融资形式多样，贷款很少，更多的是开发商的自有资金和从保险、基金等方面得到的融资支持。而国内开发商的资金融资渠道单一，大量的银行信贷迫使开发商要实现资金的快速回笼而选择城市综合体以出售写字楼、公寓养商场租赁的模式就因此而出现。然而，住宅市场的不景气势必会影响城市综合体中写字楼和公寓的销售业绩。同时，由于大多数商业地产项目的资金依靠土地抵押的银行贷款，一旦商业地产过剩，未来的金融风险不言而喻。
影响商业地产发展的另外原因还有规划无序等问题，目前商业地产行业竞争加剧已是不争的事实，市场已开始加速洗牌。尽管从长远看，商业地产的前景很好，但问题是多数开发商能否坚持熬到黎明的到来。
《中国经济导报》
商业地产资产泡沫正迅速靠近住宅
5月份整个成交量已大幅度回升和反弹，包括商业地产，从楼面看，例如4月份杭州商业地产的楼面价只有6000至7000元，但现在已在11000元左右。从2011年开始有两个东西特别有特色，一是投资性需求被刚性需求所替代，从住宅市场来看尤其如此；二是商业地产取代了住宅地产的主导。4年来商业地产上涨了4倍，平均价格上升55%，表面看是个平稳的增长过程，但这两年京沪等城市写字楼租金已超过纽约、伦敦、东京的增速。以前商业地产较冷清，现在做商业地产有税收了，同时煤气水电已是比较高的商业价格了，商业地产取代了住宅地产。做商业地产一般是为了出租或做生意用，但目前市场上商铺、商业的出租情况并不好，然而商铺的出售价格却节节上升，这是个很奇怪的现象，说明资产泡沫已从住宅地产转到了商业地产。现在的住宅租售比在逐渐下降，商业地产的租售比在逐渐上升，这两者越靠越近，到最后整个商业地产的成交额就会跟住宅地产持平。
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