[摘要] 作为《圆桌论坛2:重构局势下房企发展之道》的主讲嘉宾之一，发言嘉宾富通地产总裁黄文在会上作了精彩的演讲，以下是在该场会议中黄总的谈话实录。
房天下讯 2012年7月4日，世界华人不动产学会2012年会在澳门君悦酒店顺利召开，两岸三地众多行业精英齐首澳门。此次年会由世界华人不动产学会、澳门大学工商管理学院主办，主题为“宏观调控下的房地产机遇与挑战”，其目的是为来自世界各地的专家学者、业界人士及政府官员提供一个交流平台，以探讨宏观调控下房地产业的动态和发展趋势。
作为《圆桌论坛2:重构局势下房企发展之道》的主讲嘉宾之一，发言嘉宾富通地产总裁黄文在会上作了精彩的演讲，以下是在该场会议中黄总的谈话实录。
富通地产总裁黄文
我们今天的题目是在重构局势之下的房地产企业之道。首先，我想先说一个悖论，我们看到房地产的调控，包括房地产企业确实到了转型时期，我们是否该思考调控政策出现的问题？我的悖论也与此有关。我首先声明一点，我对现在的调控是支持的，但是我感觉到我们现在房价高了，土地供应不足，政府所做的情况不是说增加土地供应而是控制土地出让，这是一个悖论和房价供求的矛盾。
第二个悖论就是我们现在采取的措施就是卖房子的流转过程中增加5%的契税，实际上转移给下家了，不会转移给上家。
第三个，我们看到房价推高的过程中供求的矛盾。要房价降下来，我们通过限购的措施；在通货膨胀这一块当中，我们发现政府做的事情就是蓄水池当中的蓄水，不断的不让买，不断的推高房价，我认为跟限购有很大的关系。
第四个也是我最郁闷的一个悖论，我们现在上午的经济学家谈的都是，我最感觉的一点就是包括经济学家在内，我们看企业如果不按经济学家说的做，如果你做错了，你肯定没有按照经济学家说的做。如果你按照经济学家说的做，你肯定会做错。这是一个蛮深刻的问题，我不是说所有的经济学家，这是说中国的经济学家。这是解决中国经济问题很深刻的一个问题，就是很多经济学习建议的东西最后往往发现是错的。
对取消预售，全部现售房子不是我们说的，是老百姓说的，如果全部做成现售的房子会造成市场很长的断档期。取消预售也有一个问题，中国的不良开发商还有很多，广州深圳有一些规范城市的开发商比较规范的，但是内地有一些搞开发的就不一样了。所以预售取消我暂时不太同意现在去动它。
关于调控政策，从两个方面来看。一个是主观愿望一个是客观现实。客观现实是政策政策今年到明年上半年不可能有什么松动，李副总理在多个场合讲过为什么要调控。我们在房地产当中要顺应这种策略的趋势。现在限购的政策有很大的风险性，这也非常的担心。限购的指标需要很高的领导智慧解决问题，这也是这一届政府留给下一届很大的定时炸弹。
我们说通货膨胀，我们国家的M2的货币发行量，我们比美国还多10万亿，我们的GDP增速多少？这种情况你能控制房价的上涨吗？根本趋势就是这样。我想说的就是现在房价根本的趋势还是往上的推动因素，现在我们当下是控制了，这不非常的，权宜之计。
还有包括城市化的因素，包括中国的人口红利大概2030年才会结束，多种因素当中，GDP和房价存在非常大的关联度，这种因素是推动房价的长远来说是上涨的。你现在控制越严格，M2一直超量的发行，将来风险越大。美国的美元还有一半在境外发行的，我们超过美国10万亿，全部都带境内。现在政策确实有微调的必要了。现在的政策限制了投资和投机，但是也限制了改善性住房的要求，现在绝大部分买了一套房子，房子太小了，我们国家早期90年代以前建的房子都不叫房子，那种房子从结构安全各个方面存在巨大问题，真正实现货币化分房的初期质量是需要考虑的。
另外一个方面，现在限制因为国家的政策被绑住了，相当一部分富豪我身边至少一半的人都移民了，这一块导致了大量的精英外流，商业精英是国家发展的脊梁，大量的精英外流对中国的影响不是说灾难性的，但也是影响巨大的，这个方面需要考虑。
现在所提的3600万套保障房肯定要持续一段时期，至少5—10年的时期，这个双轨制会存在的。有一些城市像深圳54万套，什么概念呢？相当于现在深圳总共的可提供商品房70—80万套，这是未来五年的要建的。当然保障房的面积30、30、50平方米。
我们做的过程当中肯定按照政府的做的，做开发商仅仅是我的想法，但是我们实际上一定是按照政府的大的宏观政策的，我们做实际的和学者不一样，学者可以说东说西，说完了就没事了。我们不能做东做西做错了就死了。现在双轨制会持续下去，而且会改变中国房地产市场的格局。有一点观念是说政府因为房价下跌或是各种原因，导致政府关于银行方面承受不了。其实民生问题是政治问题，这个问题不需要讨论的。
我就讲一下自己怎么做的。这个调控涉及到资金链的问题，肯定会导致企业的困难。我们认为未来有一个双轨制，我们也在很大精力的保障房，我们也是深圳市个推出安居房销售的公司。商业这块我们也非常的谨慎，这涉及到企业的能力、人才的储备和资金。我们做产业这块包括产业园等等，这里面招商很重要，我们之前的一个产业园招商还不错。你要具备这方面产业的储备，政府也可以批准一部分的商品住宅比如说40%左右的配套。
商业地产我个人认为我们有一个项目是综合体，有写字楼和公寓，商业地产涉及到招商经验问题，看着别人可能很赚钱，但是这一块还是要很慎重的。
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