[摘要] 全国新房市场规模仍稳步增长，且成交量的波动幅度小于二手房，始终占据住宅市场的主体；二手房市场主要集中在40个大中城市尤其是一线城市，而在中西部地区及多数二三线城市，二手房市场占比不高。
搜房产业网讯：中指研究院[微博]9月21日发布《新房始终占住宅市场主体，一线及少数二线城市二手房市场更成熟》报告。研究发现：新房市场规模仍稳步增长，且成交量的波动幅度小于二手房，始终占据住宅市场的主体；二手房市场主要集中在40个大中城市尤其是一线城市，而在中西部地区及多数二三线城市，二手房市场占比不高，市场发达程度远不及一线城市。【报告下载】
：新房始终占住宅市场主导，东部地区尤其是一线城市二手房市场更成熟
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
来看，新房始终是住宅市场的主体，二手房市场规模有限。从2008-2011年销售数据来看，2009年后，新房年均成交面积为9亿平方米以上，套数超过900万套，而同期二手房销售面积仅2亿平方米左右，约250万套。总体来看，过去三年年均销售1100万套住宅，其中8成左右为新房，二手房仅占2成，且这一比例从2008年以来基本保持稳定。
近年来，一线城市二手房成交量已接近或超过新房。2008-2011年，4个一线城市新房的年均成交规模在4500万平方米/50万套左右，而二手房成交波动较大，高峰时期的2009年，超过7000万平方米/87万套，2011年萎缩至3000万平方米/35万套，二手房成交于2009年超新房，2012年上半年，这一比值下降到0.8。虽然整体来看，二手房成交占比有所下降，但总体接近或超过1，表明其二手房市场已经成为住宅市场的重要组成部分。北京、上海和广州均在2009年前后二手房成交超新房，而深圳始于2006年。
重点城市：一线城市二手房市场起步早，发展较成熟，中西部二线城市仍以新房为主
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
北京近几年二手房市场规模逐步扩大，2009年起开始超越新房。在2007年以前，北京新房市场规模增长显著，且市场主要以新房为主，其后开始萎缩，仅2009年再次达到历史高点，成交超过16万套，之后再次下降。而二手房市场虽起步较晚，但在2008年以前规模持续扩大，2009年达到26万套的历史水平，成交量首次超过新房，二手房成交比新房的比值达到1.6。从2009年开始到2011年，二手房成交量与新房比值均高于1，2012年上半年略低，为0.9。
深圳二手房市场发展更为成熟，成交更早超越新房，且领先幅度更大。2006年，深圳二手房成交就已经超过新房，明显早于其他城市（如北京、上海出现在2009年）。2005年以来，深圳新房市场成交持续下降，从2005年的986万平方米/10.95万套，下降到2011年的271.7万平方米/3.2万套。而二手房市场呈现扩大趋势，从2005年的7.5万套，增长到2009年的15.5万套，其后受调控影响有所下降。但二手房成交总量始终超过新房，且差距逐步加大，二手房成交与新房的比值从2006年的1，提升至2010年的水平3.1（同期北京、上海分别为1.6和1.1），之后两年比值缩小，但始终在1以上。
展望
随着更多新房的竣工入住和改善性需求的释放，卖小房换大房、卖远郊房换近郊房等需求将成为住宅市场的重要组成部分，更多城市的二手房市场将逐渐起步并日趋成熟。伴随着这一趋势的显现，新房、二手房的价格走势将互为参照、相互影响，开发企业、投资机构、政府部门都面临的大环境将大不相同，其经营管理将面临更多挑战。
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