[摘要] 眼下，调控政策对房地产市场的影响，已经从下游销售逐渐深入到上游的土地市场，底价和流拍已经成为近来土地市场的惯例。进入2012年，一个新的现象被业界所关注：开发商对于商业用地和商业项目表现出异乎寻常的热情。
眼下，调控政策对房地产市场的影响，已经从下游销售逐渐深入到上游的土地市场，底价和流拍已经成为近来土地市场的惯例。进入2012年，一个新的现象被业界所关注：开发商对于商业用地和商业项目表现出异乎寻常的热情。
截至1月31日，当月成都土地市场已经和将要出让的商业用地地块多达12宗，这一体量刷新了近5年来同期推量记录。其他10宗挂牌土地均为商住混合用地，且商业用地面积均大于住宅用地面积。商业地产或许已经成为开发商新一轮追逐的主战场。
底价成交激活中小房企
从成都市2011年地块成交的价格来看，开发商拿地的态度比2010年谨慎得多，特别是下半年的土地几乎都是以低价成交，买地的和卖地的都已经习惯了“底价”，流拍也不能再引起一丝惋惜。
有便宜的地，买不买？这是个问题。遍地的流拍和底价成交，对许多开发商来说不是诱惑，而是陷阱。并非每个企业都能复制保利在2008-2009年的逆势拿地，由此才有2010年、2011年连续稳定楼市的神奇案例。一些龙头企业出于公司可持续发展的考虑仍然拿了少量地块，但和前几年的土地储备速度、规模相比可谓九牛一毛。
恒大集团董事局主席许家印就曾在年前公开表态，“市场比前一段时间形势更加严峻。在对待土地购买这一问题上，恒大方面将持更为谨慎的态度。未来几个月，恒大不会购买新的土地，但以前跟踪一两年的项目还会购买。”
与恒大的思路类似，更多有持续发展意图的开发商，往往更愿意进行项目收购而非简单的土地购买。佳兆业成都公司相关负责人就表示：“公司在2012年依然会有土地储备的计划，之前也有过一些调研。但是，也不排除直接以项目收购的方式获得土地。”
大型企业的撤退和观望，给中小企业留出了一些空间。成都不少本土中小企业冲着底价或是接近底价拿地而来。例如，树明房产拿下龙泉的114亩地，几乎全额付款；汇厦房产则以4200元/平方米的楼面地价的底价在2011年的土地收官之战中，拿下城东潜力片区的土地，而之前，某企业在其附近拿地楼面地价为7300元/平方米。
树明房产董事长王树明认为，只要账上有钱，现在中小房企进行土地储备肯定是时候。只要是在风险可控范围之内，就算不是点也应该出手。否则再等到土地市场群狼逐鹿的时候，又会被排挤到边缘了。
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商业用地受关注
步入新年后的个月成都商业用地推量创下了近年来之最。来自调研机构的数据显示，2010年1月成都商业用地供应3宗，净用地面积35218.82平方米；2011年1月成都商业用地供应9宗，净用地面积552704.88平方米；待到2012年1月商业用地出现井喷，整月成都商业用地供应 12宗，净用地面积719894.16平方米，楼面地价也从2010年的623.63元/平方米涨高至1126.18元/平方米。
为何在土地和楼市都极度低迷的情况下，成都土地市场却出现了狂推商业用地的一幕？“，住宅市场限购将部分实力买家和投资者踢出了局，不少买家将眼光放到了商业地产上。
开发商在调控政策重压之下，选择商业地产避风也成为了众多房企躲避楼市调控政策的逃生之术；第二，商业地产租金能够在未来提供稳定的现金流，让处于股市低迷期的社会游资涌入了不限购的商业地产；第三，大都市的城市化进程需要商业地产持续给力，商业用地供应和城市规划有必然联系。”业内人士分析。
市场需求决定供应变化
据有关统计数据显示，2011年成都的商业地产中，仅城市综合体项目就超过80个，2012年整年预计将新增270万平方米供应量，且新增供应量大部分集中。
“市场需求决定着供应变化，住宅地没人要，商业地被瓜分，今年1月出现的商业用地集体亮相的现象相当正常。”一位不愿透露姓名的开发商如是说。2011年成都商业地产迎来了一个发展期，高溢价比比皆是，“既然2011年成都商业百花齐放，那2012年趁热打铁也是一种理所当然。”
在“限购令”出台之前，商业地产并不被开发商们看好与钟情，由于其投资大、回报期长、操作难度大直接考验开发商的实力与经验，不少开发商将商业地产作为“禁地”从不跨入。
当下，因为住宅产品线受到影响，商业用地才有了水涨船高的局面。“不管地块好还是不好，只要是商业用地先拍下再说。”这是一位参加土地拍卖会的开发商的原话。
也有人对土地市场的“商业风暴”保持一定的谨慎，认为属于个别情况，不足以作为市场趋势来总结。“商业用地只是去年12月的放量的延续，在整体大势低迷的情况下，动辄抛出 ‘井喷’论调并不能取得行业共识。”万隆行分析师肖邦这样认为。
用商业地产项目产生的利润来弥补住宅市场的盈利压力，在未来两年内还是会出现一定的运作难度，考验着开发商在产品、营销、运营、服务等全面的商业体把控能力。一拥而上带来的鱼龙混杂会为商业地产的发展埋下隐患，从近两年住宅地产的走势不难看出商业地产不会永远“波澜不惊”。
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