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"新国五条"背景下 靠租金收益投资住宅靠谱吗?

解放网-房地产时报   2013-03-11 09:50

[摘要] 过去4年,亚洲主要城市的房价涨幅惊人。其它像我国台北、上海及新加坡等城市近几年的房价涨幅仍属较大。台北是因为这几年间房地产价格上涨明显,导致现阶段的租金报酬率仍低于3%。换句话说,现在即使想在香港当“包租公”,赚取3.3%的租金报酬也不容易。

“新国五条”背景下 靠租金投资住宅靠谱吗?

过去4年,亚洲主要城市的房价涨幅惊人。我国香港地区商品住宅2009年第四季度折合人民币每平方米约7.32万元,2012年第四季度已涨到每平方米10.33万元,涨幅41%。其它像我国台北、上海及新加坡等城市近几年的房价涨幅仍属较大。

政府最担心的就是高房价所带来的民

生问题以及泡沫风险,因此对于楼市的管制毫不松手。例如我国香港、台北等这几个市场都采取短期交易课征重税的措施,同时紧缩房贷条件;上海等我国一二线城市,则采取更严格的限购、限贷政策及加上刚出台的“新国五条”细则,抑制房价过快上涨。

过去数年靠“买房子赚取价格增值”的投资模式,接下来可能不再适用。接下来的亚洲商品住宅市场,将进入“为王”的时代。

目前上海中心城区的房屋租赁十分紧俏。以浦东陆家嘴板块为例,50平方米-60平方米的小面积新工房只要挂牌,基本能在两三天内快速成交,这些房源租金平均在4000-5000元/月,较一年前普遍上涨约一成半以上。即使如此,以目前陆家嘴同类房屋平均售价3.5万-4万元/平方米计算,租金仅2.3%-2.5%。

台北是因为这几年间房地产价格上涨明显,导致现阶段的租金报酬率仍低于3%。据台湾信义房屋企研室经理苏启荣介绍,目前台北市的租金水平相对较低,在市区一间约90平方米的住宅,月租金约人民币7000元,已略低于上海同等地段。但考虑到这些地区的存贷款利率较低,商品住宅投资风险较小,加上对于长期持有不动产保值的预期,这样的租金报酬率仍是能够接受的。

反观香港,同等房屋租金则要3万元/月左右,几乎是台北的数倍。香港租金这么高,因为有来自各国的高阶层经理人、律师、会计师等专业人员在这里工作,高所得的租客自然能够负担得起这样的租金。如果早些年在香港买入一间房子,真的是一项相当理想的投资。然而经过金融海啸后的房价飙涨,目前香港的商品住宅房价折算人民币每平方米高达10万元以上,即使租金达到300元/平方米/月左右,租金也仅有3.3%。而且香港在2010年11月实施特别印花税(两年内转售不论赚赔,都必须缴纳售价5%-15%的税金),加上近期又提高买楼印花税防止热钱炒楼,对非港人买房能征收35%印花税。由于这项规定不溯及既往,因此在新法出台之前房屋的业主大多采取惜售。换句话说,现在即使想在香港当“公”,赚取3.3%的租金报酬也不容易。

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