[摘要] 10天前举行的大连土地招拍挂中，当万科最后一次举牌将出价锁定在2.9246亿元时，这场历经6个小时、75轮竞价的漫长土地竞拍终于尘埃落定。尽管这样的“缠斗”在最近几个月的大连土地市场上已不是第一次，但是依然还是让很多人感到好奇：为什么一块面积只有3.5万平方米的地块，却让中国地产的领头羊万科如此执著？
10天前举行的大连土地招拍挂中，当万科最后一次举牌将出价锁定在2.9246亿元时，这场历经6个、75轮竞价的漫长土地竞拍终于尘埃落定。尽管这样的“缠斗”在最近几个月的大连土地市场上已不是次，但是依然还是让很多人感到好奇：为什么一块面积只有3.5万平方米的地块，却让中国地产的领头羊万科如此执著？多家房企大鳄争相拿地的背后，又有着什么样的共同原因？
新年伊始
优质地块供求两旺
万科当日拿下的地块位于沙河口区新生路北、新桥街东侧，紧邻着万科早年开发的城市花园项目。该地块因地段优质，自挂牌出让以来问津者数不胜数，引发竞价也并不算意外。但无独有偶，去年11月14日，同样是经过6的鏖战，万科以10.7亿元的价格竞得位于甘井子区与沙河口区交界处的一块面积为12.51万平方米的旧厂改造地块。此宗地块属市重点周水子小学学区，周边公园、商业、交通等配套资源齐备，稀缺性、优质程度可见一斑。或许正因为如此，当时的竞价次数达到了200多轮，较最近这次竞拍要激烈得多。
事实上，在抢夺城市中心优质地块这件事上，万科绝非个案。其“回城拿地”意愿的高涨仅仅是最近半年来大连乃至土地市场的一个缩影。
就大连本地而言，截至本月20日，包括万科拿下的地块在内，今年前三个月共有至少10块位于市内四区及高新区的成熟区域优质地块被实力企业收入囊中。而且，当中不少地块都同时受到了多家开发商的关注，引发了多场竞拍。
针对这种情况，一方面可以看出在新型城镇化的大背景下，大连主城区的升级改造进程正在进一步加快；另一方面，各大房企也处于拿地热情的高涨期。近日，在北京、广州、武汉等其他一二线城市，拿地热浪也是汹涌异常。万科、万达、龙湖、融创、绿城、世茂等国内一线房企年初均出手拿地。究其原因，这种土地供求的高度契合并非偶然之举，而是经历了一番房地产市场悲喜交加的预热期之后才引发的“高温效应”。
高温效应
前期铺垫持续加热
以成熟区域优质稀缺地段为核心的土地，投放增量以及高调竞拍的态势，早在去年年末就已初现端倪。在去年上半年土地成交惨淡、且多以底价出卖的情况下，去年11月的大连土地市场以破冰之势迎来供应高峰，并惊现大连土地竞拍史上首次顶价成交。
其中，来自于中山区、甘井子区的两宗住宅地块颇受关注，成为该月大连土地成交的重头戏。十四个的激烈征战开创土地竞拍时限之最，最终万科和绿地成为赢家，总成交价为31.05亿元，溢价率双双爆满20%，可谓难得一见。不过，当我们回望前期的种种铺垫，便会发现这种高潮态势更像是如约而至。
自去年下半年以来，楼市逐渐回暖，截至今年2月份，多地房价连续9个月环比上涨，成交量也形成了“淡季不淡”的局面。在这种情况下，开发商的库存迅速消化。渣打银行发布研究报告称：一线城市的房屋库存在达到仅五个月的库存高点之后，至2012年底可能已经出现负值，而二线城市2012年初房屋库存高达近二十五个月的量，到2012年九月已经下降到十二个月的量。据渣打估测，如果当前的销量水平得以维持，房屋库存水平将持续下降，直至2013年底。
仅仅是库存归空问题还是“一个巴掌拍不响”，开发商对后市房价上涨的乐观预期才是其将目光锁定城市成熟地段稀缺土地的根本原因。此类地段投资潜力、空间之巨大，可谓开发商拿地的直接动力。尤其是新“国五条”细则出台之后，带来的影响持续发酵，新房市场得到促进，刚需购房需求得到大力支持，引得开发商对接下来的楼市和房价信心满满。
再者，新政无疑也影响了土地市场，但不同城市土地市场的变化却大相径庭，土地供给较充分的城市供求双双回落，迅速降温，而一二线城市由于土地资源相对稀缺而表现抢眼，且地块价值不降反升。在既得利益及后期效益的驱动下，开发商便没有理由不“疯狂”一把了。
■短评
拿地热潮背后是理性权衡
其实说“疯狂”倒也言过其实，开发商尽管拿地欲望强烈，但也不失理性。例如去年11月14日，万科在激烈角逐中摘得大橡塑机厂项目的同时却主动放弃了中山区不朽巷地块。竞拍会后万科负责人解释道：万科始终坚持“稳健经营、理性出价”的拿地原则。基于此原则，当天不朽巷地块历经7的竞拍成为当之无愧的大连地王后，万科选择了理性放弃。可见，地产大鳄们在拿地问题上没有一时冲动，而是早在心中架起了一杆理性权衡的天平。
在受国五条及细则影响渐深的市场形势下，限购的扩围预期和二三线城市的存量去化速度的放缓趋势，导致不少开发商重回一二线城市、以优质地块填补利润回流的需求加剧。因此，销售加速、库存降低导致的补仓需求只是此轮集中拿地的诱因之一，不同处境的开发商还要兼顾考虑自身在的战略布局、对区域支点运营的维持、对优质资源的抢占等多重原因。拿哪一块、花多少钱，都必须经过反复权衡，而绝非一拥而上。多年调控之下，粗放型的囤地时代早已过去，中国房企正在集体迈入更为成熟的战略思考阶段。
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