销售榜淡出房企实力评估体系 结构调整成主旋律

中国新闻网  2013-04-07 14:38

[摘要] 中新网4月7日电近期密集发布的上市公司年报显示，2012年，销售额超过千亿的房地产企业已由万科一家扩容至三家，此外，年销售规模超过百亿的房企也超过了53家，相比2011年的42家大幅增长。

中新网4月7日电近期密集发布的上市公司年报显示，2012年，销售额超过千亿的房地产企业已由万科一家扩容至三家，此外，年销售规模超过百亿的房企也超过了53家，相比2011年的42家大幅增长。不过，亮丽的数字却无法掩盖行业的危机，在销售额大幅增长的同时，房企利润下滑的趋势却也同样加剧。中指研究院数据显示，2012年500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%。

即便销售额增长本身也不太令人信服。与过去数年相比，合作项目，权益销售在房企年报中所占的比重越来越高，高速增长的背后，却是更多分享蛋糕的合作伙伴。而曾经作为房企实力重要考评指标的销售额排行榜，也因此越来越失去其参考价值。

在行业内，不少从业人士已达成共识——2012年是一个结构调整年。持续加强的楼市调控正使得房地产市场生态急剧发生变化，这也迫使不少开发商从产品结构、区域布局乃至发展策略上进行彻底调整以适应市场的变化。

销售榜淡出

每年的房企销售排行榜都是最吸引眼球的事件。甚至在很多人眼中，这就是房地产企业的实力排行榜。如果说五六年前的销售排行或许还能为企业实力提供一个客观参考的话，那么在合作项目大行其道的今天，房企销售额排行榜的参考价值已越来越弱。

以龙头房企万科为例，早在2010年10月，万科集团董事长王石便称，当年万科约有75%的销售收入来自合作项目。而自2005年起，万科每年约50%左右新增项目都是通过合作购得。这一规则同样在2012年的年报中得以体现，当年新增的78个开发项目中，有47个属于合作项目，以建筑面积计算，万科拥有的权益建筑面积仅占到全部新增项目总规划建筑面积的77%，这也使得2012年万科1412.3亿元的销售金额要大打折扣。

同样通过大规模合作赢得发展的还有绿城和融创。两家企业在2012年的销售排行榜上均大幅跃进。绿城中国由2011年的第12位跃升为第7，融创中国则从2011年的第18位跃升至第12。而双方开创的合作销售模式无疑是主要原因，但却远远不是企业实力的真实体现。年报数据显示，2012年绿城中国546亿的销售额中，归属于集团的权益金额为289亿元。而融创中国356.4亿元的合约销售额中，归属于公司的权益合约销售金额仅为283.5亿元。

毛利率下滑隐忧

假如将目光从销售榜单上离开，似乎随时可以发现，房地产行业并非像销售额表现的那么繁荣乐观，危机正在潜伏中。毛利率的下滑或许更能说明问题。中指研究院数据显示，2012年国内500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%。

从行业龙头万科开始，几乎所有的企业年报中的毛利率数据均开始下滑。其中不乏一些过去的盈利。作为业内高盈利的代表企业，中海地产的毛利率便首次跌出了40%的水平，而一向强调快速周转，以刚需产品为主的恒大地产，更是因利润率的大幅下滑而在上市以来首次宣布暂停派息。

万科集团总裁郁亮更是认为，毛利率回到制造业的水平是大势所趋。从市场大环境来看，地价在成本中占比越来越高，而劳动力成本的增长速度也在近年保持高位，原材料等资源价格也呈上升之势。这或许就是房企毛利率不断下滑的主要原因。更为重要的是，利润水平的下滑直接影响到过往开发模式的延续。显然以往仰仗土地储备，快速销售实现资金回笼的开发模式已经越来越没有市场。调整结构已成为开发商迫在眉睫的大事。

结构调整年

“房地产进入下半场”的舆论也在2012年兴起，从更长远的角度来看，受土地改革预期，收入分配改革、房产税推广，乃至中国经济发展规律的影响，楼市的生态将在未来十年内会有彻底改变。对于许多房地产开发商而言，2012年也确实是一个结构调整年。持续加强的楼市调控使得房地产市场生态急剧发生变化，这也迫使不少开发商从产品结构、区域布局乃至发展策略上进行彻底调整以适应市场的变化。2012年不少房企的销售单价下滑也源于此。

但多数企业所采取的仍旧只是简单的战术调整。调控下刚需产品销售较佳，那就大幅增加刚需产品占比。三四线城市销售遇阻，那便高喊“重回一二线城市”。这些调整并未在实质上让企业获得应对未来市场的能力，只是短期的过度。此外，对于一些并非以刚需产品为主的开发商而言，过快的产品调整有可能导致企业客户的流失，并对企业带来实质的伤害。

过快的模式调整也是如此，SOHO中国便是一例，在宣称转型持有型开发商之后，SOHO中国在资本市场的表现不佳，许多投资者对过于快速的转型并不认同。多数企业走在了短期应对与长远转型两端，能够处理好两者关系，达成稳步调整的企业在市场上并不多见，龙湖地产可以算一家。

2012年龙湖年报披露，公司实现销售额401.3亿元，同比增长4.9%。在业绩大体平稳的背后，龙湖进行了多项调整。与其他公司一样，龙湖在2012年也坚持布线一二线城市，抓住窗口期拿地，底价摘取多数土地，并巧妙开始“土地换仓”，新增土储更靠近中心城市，销售产品中也适度调高了刚需及首次改善的占比。但但相比万科、远洋等企业将其刚需产品保持或调整到85%以上的策略，龙湖在该领域调整相对平稳，并未改变其以高端物业开发为主的形象。

而更为长远的调整计划是对商业地产的布局。多年来，龙湖一直在稳步推进增加商业自持面积的计划。龙湖集团商业地产部总经理魏健近期也在媒体上表示，“集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%，不断深化龙湖'增持商业'的发展战略。”

提高租金在企业营收中的占比，从而对冲掉开发业务利润日益摊薄的风险，这便是龙湖策略调整的方向，与龙湖类似，希望在商业地产领域寻找未来的开发商颇多。绿地集团、保利地产、万达集团、SOHO中国等均是如此。但能在调整中保持稳健的，却是少数。