[摘要] 大家下午好，今天非常高兴来到珠海，跟大家分享一下中指研究院，对于当前中国房地产市场的形势分析以及我们对未来的展望。
中指研究院华南分院总经理林建晖先生
大家下午好，今天非常高兴来到珠海，跟大家分享一下中指研究院，对于当前中国房地产市场的形势分析以及我们对未来的展望。我给大家分享这个内容分为四块，块是政策。
一、政策环境：我们梳理国五条出台，各地对这个的解读。北京是最严格的城市，接下来我对珠海做一个分析。个季度整个价格涨幅在增大，对未来我们做了一个趋势分析。我们认为这个政策的细化可以压制整个房地产上行的空间。 国五条的细则，温总理召开国务院会议，整个政策升级，稳定预期。国五条的细则，大家也比较清楚。看看地方的细则，北京是最为严格的。房价的目标最为明确，北京跟2012年相比价格保持稳定，限购门槛提高，房贷也规定了，北京强化了个税征收的方案。我们看到保障房跟市场监管方面。
上海细则的措施比较模糊，后续的政策我们要进一步关注。大家普通关注20%的个税征收方法，也没有全面的明确。
广东的，总体的定调比较多，但是细节比较少，另外提到房价控制目标限购限贷，个税跟差别化信贷的措施没有明确，比较模糊。 广州和深圳的细则，调控细则低于市场的预期，特别是是深圳，之前总体来说是比较含糊的细则。 其他的城市的细则主要是明确房价控制和保障方建设的目标。原有的限购政策不完善，下一步有调整的可能，广州设置了限购的范围，在这次调整过程中，把从化纳入了范围，珠海目前是香洲区限购，还没有出台区域的。我们认为在下一步增长有可能出现调整的可能。
一季度市场的表现，整个价格涨幅在上升。从图上的趋势图可以看到，我们对100个城市的价格进行检测，曲线部分的波动有一点像过山车。在3月份的数据显示100个城市的平均价格9998元平方米，84个城市出现环比的上涨，北京上海的均价达到16803元平方米。
在国五条出台之后，3月份的二手房成交非常活跃。从新房成交，一季度的成交量是近四年同期，二月份增长48%。代表城市月均成交量是教2012年下降13%，12年季度整个市场比较低迷。我们看到3月份的推盘量是激增，近四年来推盘量的成交，我们看到北京、上海、杭州、苏州的环比增长是4倍以上。
供求对比，整个销供比普通大于1，出清周期基本平稳，跟去年年底统计的数只是缩短了0.5，保持稳定的状态。 十个代表城市二手房的价格，同比超过10个点，北京的价格增长最快，深圳是3.5%，我听说个别地铺营业员光三月份营业额，就超过全年拿的，整个活跃程度是比较高的情况。成交量三月份是20.8万套，超过1到2月份成交综合。天津和苏州成交量是，深圳杭州上海超过300%，武汉超过200%。
从土地供应程度，土地推出成交面积是增长的。楼面均价、溢价率同比双涨，其中住宅溢价率稳步回升。北京门头沟地区在今年2月份今年楼面的累计增长62%，南京这个地块也是统一个地块，增幅基本上超过1倍。从地王住宅用地总价前10名，北京和南京占了3个，珠海有2个，综合已 过去年前10年，溢价率在30%以上。
从开发企业成交统计，3月份销售业绩出现大幅回升，一季度显著好于去年。去年我们看到很多企业，我们统计了超过百亿的企业，11年只有37家，去年有53家是超过百亿。其中有3家企业销售是过千亿，我们算一下华南的企业，有13个企业超过百亿。华南企业在我们研究统计里规模性非常好，稳定性也非常好。代表企业，华南占了非常多。
从下面的图非常明显，大家对2013年销售目标非常有信心，普遍对销售目标提高只有20%以上，只有中海比较保守，销售目标跟去年是持平。一季度的金额超过去年整个上半年，拿地的城市我们也算了一个统计,一线跟二线的城市是企业最为关注。我们看到拿地的面积和金额，去年的上半年我们也算了一下，拿地支出跟销售额的比例，当时我们算一下，在12年上半年这个数字是0.19%，买了一块钱用19块钱来买地。去年年底算这个数已经接近05%，在去年下半年房地产拿地的热情是非常高昂了。我们统计了一下企业的发债情况。在香港发债的情况。2012年总体来说，发债的金额接近600亿人民币左右，在2013恩年这个金额已经接近了。
珠海这边大家比较清楚，我简单说一下。成交分析情况，刚需性的楼房比较提升，改善性也比较活跃，3月份新增了9个预售，库存量上升了。
我们基于这个数字对整个未来房地产形势，再跟大家各位探讨一下未来的形势。我们认为整个经济形势和趋稳，货币投放是关键。我们对M2的投放做了一个统计。我们认为各地的细则会陆续出台，当然执行在地方政府是最为关键的点。从限购的标准统一我们看到，另外从差别化的信贷以及20%的个税。
前面也提到只有北京出台了这个细则。天津和广州对国五条有明确，大多数城市房价控制目标，基本上以居民收入实际增幅挂钩。我们认为整个政策细则从这几个方面进行一个落实。从短期来看，市场的环境要看政策的落实情况。中长期看货币的政策，不同的城市的政策差别化是必然的因素。
我们来看一下总体的供应，对二季度进行判断，我们认为会低于往前，全年供应会好于2012年，这个增幅会有限。从房价增幅来说，我们认为是趋缓的，在高位基础上难以出现大幅度地反弹，一季度会好于二季度。供不应求的城市，成交有上升的空间，但是对于供求已经提前释放的城市，我们认为未来上行的空间有限，特别是像上海这种供应量处于较高水平的城市。对整个2013年，我们认为销售增速有提高，投资整个增速趋缓。我们跟住建部共同研发的模型，基于这个模型条件上，我们假设宏观政策稳定，货币政策稳健，作出了这个特点分析。总体来说增速会略有提高。
区域中心的城市后发优势会显现，比如像成都武汉，长株潭城市群等等城市，目前来说城市水平较低，密度比较低，我们算过整个中国的城市化率51.8%左右，我们同比发达国家的城镇化率有很大的上升空间。对三四线城市，我们认为存在不确定性比较高，供应过剩的风险需要值得我们警惕，这些表现也会继续分化。在去年年底我们对不同城市供应做了一个梳理。像天津这种城市出清周期非常高，大概在20左右，所以它的供应是偏大。另外像不同的物业类型，我们认为有些供应过大，在未来不确定性会加强。
另外我们对城市结构做了一些研究。我们把GDP前10的城市，中国跟美国的城市做一个对比，中国城市集中度还不够高，市场机制下差异化会进一步提高。我们认为北京跟上海等核心城市的市场还有进一步发挥的空间。我们看到旧金山房价成交是整个美国的4倍。我们认为未来上升空间是有的。
我们做对一线城市的分布做了一个统计。我们把北京跟洛杉矶做了一个对比。我们看到北京跟洛杉矶的人口分布差别非常大，洛杉矶人口比较均衡差异比较小。人口密度在洛杉矶的密度非常均匀，在北京人口过渡集中在前面六个区。像通州、昌平等近郊在未来有较大上升空间。在一线城市我们认为高端市场表现会比较突出，成交量成交金额会占到整个城市比例高于二线城市，拿地竞争比较激烈，像北京上海单价在四万以上表现比较突出，像中海项目、保利的中央公园。
二线城市像武汉的等内陆中心将成为增长的极。二三线城市，有待区域中心发展成熟后的带动，潜在供应过剩风险需要关注。如果所有的在建跟待建项目竣工以后，人均住宅面积将达到40平方米。
我给大家分享的内容基本上到这里，非常感谢大家。谢谢。
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