[摘要] 2009年9月10日，179轮激烈竞价，292%溢价率，位于北京市通州区新华大街的商业金融、办公项目地块，最终被绿城及葛洲坝地产以12.42亿元收入囊中，成就了2009年当年溢价率最高的地王。
2009年9月10日，179轮激烈竞价，292%溢价率，位于北京市通州区新华大街的商业金融、办公项目地块，最终被绿城及葛洲坝地产以12.42亿元收入囊中，成就了2009年当年溢价率的地王。那时的通州，房价一夜飙升破3万元/平方米。
而今，经历了4年之久的辗转腾挪，昔日这个通州地王终于入市。但该项目（京杭广场）29800元的拟售均价，是其2013年5月26日获得预售许可证的价格红线。而在此前，不管是来自项目方还是销售人员，对于价格预期都直指3万以上。显然，在限购令的严控之下，获批的价格低于其预期。“最重要的是，目前这个项目的成本已经接近2.8万元，这个价格出售的话几乎无利润。”该项目一位负责人士对《每日经济新闻》记者说。
“对项目来说，越拖后入市，其利润空间越被挤压。”兰德咨询总裁宋延庆说，这个在最风光时刻诞生的地王，此时陷入两难境地。
拟售均价29800元/平方米
昨日（5月28日），《每日经济新闻》记者来到位于北京市通州区新华大街京杭广场项目现场，深挖的地基布满钢筋，不少工人正在施工，可以看出距离项目完工还有较长的一段时间。“具体交房在2015年底。”销售中心一位销售人员告诉记者，目前还没有出具体售价，但肯定是在3万元以下，“预计6月底、7月初开盘。”
从2009年拿地，到今年3月份写字楼部分开始出售，京杭广场项目经历了漫长的入市周期，“这个项目葛洲坝占51%，绿城占49%，之前光规划就调整了十几稿，导致最终入市的时间比较晚。”一位接近该项目的消息人士向《每日经济新闻》记者透露，“双方合作都有一定的磨合期，这也是项目开发周期较长的一个原因。”
记者从北京市住建委网站上查询到，京杭广场于5月26日取得了预售许可证（此前一批是在3月28日取得的写字楼部分的预售许可），批准预售的240套住宅，共计51138.24平方米，拟售均价为29800元/平方米。而在3月份入市的商业部分，拟售均价同样也是29800元/平方米，56套房源显示已成交37套，成交均价为28562元/平方米，“实际上，目前写字楼部分已经售罄。”上述项目相关人告诉记者。
“之前希望在3万以上，但现在受到影响，作为开发商也要响应政府的号召。”对于以低于3万的价格获批，绿城方面的相关人士表示，“具体建委报批的工作是葛洲坝方面在进行，所以具体报批的价格不是特别清楚。”
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销售面临区域内成交价压力
在采访中，绿城方面的相关人士也向记者证实，目前该项目成本之高，几乎接近售价。“成本高达2万8。”该人士告诉记者，除了楼面地价，项目建安成本、财务成本以及管理运营成本相对都较高。
宋延庆告诉记者，财务成本按照每年12%来核算的话，滚动4年之后的成本每平方米在2万2左右。“还不包括此前打地基后没有立马开工，沉淀下来的财务成本。很有可能达到2万8。”
该项目的预售价格已经和成本价格相当，对此，中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，“预售价格其实并不重要，最关键的是要看成交价格。此前，通州很多项目的拟售均价都超过了3万元。”
记者从住建委网站上看到，京杭广场项目对面的 “北京one”，就曾获批过高达35719元/平方米的价格，然而其目前成交均价则为23087元/平方米。
“京版‘国五条’细则出台后，纯新盘预售定价要参照周边楼盘的实际成交价格。”一位分析人士向记者指出。
北京市房地产信息网数据显示，通州区今年4月份新建住宅成交均价为17555元/平方米，环比上月下跌2.01%，同比上涨27.48%。而通州区域单个项目的成交数据显示，平均售价在3万元/平方米以上的几乎都是别墅级产品。
对于项目入市后区域对于价格的接受程度，上述绿城相关人士则表示，“将根据具体的客户积累量来看，现在还不是特别清楚。”
对此，分析人士向记者指出，如果京杭广场入市时该区域内的市场情况与现在持平，若其以2万8~3万元／平方米的价格入市，销售同样面临一定压力。
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