[摘要] 主城区可开发用地减少、特区扩容、横琴大开发、交通瓶颈打破和西区生态经济快速发展等众多因素影响，逐步凸显斗门土地价值。但由于珠海限购令实施、整体经济放缓以及同行竞争等，斗门部分别墅要面对来自对手、市场和客源的多重挑战。
主城区可开发用地减少、特区扩容、横琴大开发、交通瓶颈打破和西区生态经济快速发展等众多因素影响，逐步凸显斗门土地价值。但由于珠海限购令实施、整体经济放缓以及同行竞争等，斗门部分别墅要面对来自对手、市场和客源的多重挑战。
业内人士分析，以绿色、生态、规模、文化和宜居为特色的斗门别墅确实受到政策和市场一定影响，不过其性价比较高，且随着斗门区域经济的发展，交通、商业、配套等完善，改善性需求释放会为斗门别墅带来新的机遇。
风格各异类型丰富
珠海的别墅产品出现在上世纪90年代，不过多集中于东北唐家区域，且多以投资客为主。2006年至2007年，珠海的别墅市场全面开花，而西区别墅项目也正式起步。
2008年-2010年，主城区别墅仍占领着珠海市场的主导地位，而斗门也培育出了华发水郡千亩生态大盘，销售快，引起市场不小轰动,从2010年开始，斗门别墅市场打开快速成长通道。
至今已过去3年，在市区除唐家及南湾部分尾盘项目外，别墅已渐渐淡出市区房市。而拥有大量可开发用地的西区则逐渐成为别墅产品主要供应地，特别是斗门区，目前已有包括华发水郡、岭峰国际、五洲家园、中邦美墅和万威森林园等9个别墅项目在售，产品类型囊括了独栋、联排、叠拼、双拼别墅，且风格各异。预计年末将有新项目面市，届时，斗门别墅产品类型会更丰富。
观望情绪 谨慎置业
由于别墅拥有稀缺性、保值性、抗跌性等多重特点，成为中高端人群投资置业的重要选择。
据记者统计，目前在售的9个项目(多在2012年之前开盘)仍有大量库存，少则还有20多套，多则还有200-300套，市场供应量充足。
某楼盘售楼员王小姐介绍，2011年限购前别墅市场形势还较好，时一天卖两套，一个月卖十几套不成问题，限购后一个月卖三套，有一套未售的情况。不过市场在逐渐复苏，看的人比去年多了，但观望情绪仍显浓厚。”
斗门一别墅项目王总如此分析：一是受制于大的市场环境，经济走势放缓，高收入人群增收困难，置业更谨慎;二、政策不断收紧，包括限购、税收、贷款等政策影响，投资投机性购置别墅客户减少，三是来自于同行竞争，除别墅项目外，斗门及周边出现一些高端洋房，分流潜在客户。
生态休闲 潜力可期
2012年至今，虽大部分别墅项目销售迟缓，但市场价格保持平稳，只有个别项目折扣上有所松动。与此形成鲜明对比的是一些生态、低密度大盘价格上涨，以华发水郡为例，2010年开盘时联排销售价格只有7000多元/㎡，目前销售价在15000元/㎡左右。
珠海正顺地产副总经理马宗富看好斗门别墅的未来市场，他表示，按照规划，斗门将打造成为区域性的休闲度假旅游区、公共服务中心和充满活力的高品质水岸生活区。高起点的区域定位，让人对其未来楼市充满期待。
此外，他提出，随着斗门区域经济发展，商业配套以及交通的完善，拥有先天自然生态优势的斗门别墅项目将吸引大批改善性需求客户，特别是像华发、万科、时代等知名房企进驻，人居品质进一步提升，斗门别墅项目仍有潜力。
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