[摘要] 随着调控持续发力，深圳，北京，上海等地楼市也持续降温，一波未平一波又起，临近年末，对于房地产政策走向的讨论都会掀起一轮高潮，随着地方版调控政策的陆续出台，新一轮调控思路逐渐浮出水面，这是否意味着随着调控思路的转变，楼市降温趋势已定？
编者按：随着调控持续发力，深圳，北京，上海等地楼市也持续降温，一波未平一波又起，临近年末，对于房地产政策走向的讨论都会掀起一轮高潮，随着地方版调控政策的陆续出台，新一轮调控思路逐渐浮出水面，这是否意味着随着调控思路的转变，楼市降温趋势已定?欢迎参与房天下今日话题：房产调控政策在不停变动，后市还会继续降温吗？
楼市调控尖峰时刻
新一届政府罕见提房地产调控
山雨欲来风满楼。当“房地产调控”的表述再次出现在高层经济会议中时，楼市似乎才真正感受到了来自这个冬天的丝丝寒意。
12月3日，中央政治局召开会议，研究2014年经济工作，重新提出了要“做好住房保障和房地产调控工作”。这是新一届的政府罕见地提到房地产调控，尽管只是简短的一句，但在寥寥百字的新华社通稿中已经足见其分量。与中央的明确表态相比，各地政府的态度却显得有些“暧昧”。尽管已经有包括四个一线城市在内的21个城市都出台了各地楼市调控政策，但是内容上却基本只是对既有政策的重申，并无新意。
“北京生病，吃药”
大家都记得以前每轮调控的时候，地方政府也都抱怨，“北京生病，吃药”，可是最后，这个药还是要吃。
其实，对于当前的房地产市场局势来说，这个药来得恐怕不是时候，也有点猛。因为，目前看来，房地产市场已经开始退烧，以北京为例，11月份16个项目取证，而到了12月4日，其中六成的项目仍然是零成交。也就是说，在房地产市场最火、最猛的时候，政策没有出来，那个时候，地方政府也觉得有点脸上挂不住，如果出台，执行和宣传幅度都会比较大；在市场已经出现转向的时候，也就是市场已经无法消化目前高房价的时候，房价涨到了一定高度，中央强令推出房地产调控，势必给房地产市场当头一击，而这一击，很可能让房地产市场掉头向下，出现比较大的逆转。
楼市面临十年调整
十八届三中全会决定中，“加快房地产税立法并适时推进改革”的表述，顿成热议焦点。市场人士、学者专家纷纷解读，认为这意味着房产税试点即将在更大范围展开，有的甚至对房产税开征的时点、税率、减免额度作出预测。细察之，十八届三中全会关于房地产税改革的决定，与十六届三中全会提出在条件具备时开征物业税相比，指向更为明晰，任务更加紧迫。
业内认为，对于年内部分城市高达30％的房价飙涨，政府不再从压低“需求”着手，而是调整思路增加“供给”。
房地产市场已经开始退烧
上海：一二手房双降温
沪七条落地后威力渐显，11月上海新房市场出现降温。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，月本市新建11商品住宅成交128.6万平方米，环比下滑8.4%，但依然是2010年至今年11月新房成交的值，同比涨幅高达31%。
同时，沪上的二手房市场一改往日的火热，房价开始出现“停涨”迹象。从多家房产中介反馈的情况来看，陆家嘴板块的多数小区房价已经基本停涨，区域内仁恒滨江园、盛大金磐、江临天下等二手房源，11月几乎没有出现价格上调的情况。
深圳：再现抛盘潮
深圳从11月6日开始执行的二套房首付上调至七成的新政执行后，市场成交量还将进一步萎缩。
“你要是早点来还可以买到，最近没有笋盘出来。”美联物业香蜜湖某分行物业顾问小黎告诉记者，8、9月份，有个大户将缇香名苑的十多套四十余平米小房一次性抛出，190万一套，同样低于市场价二十多万元，很快被购房者一抢而光，而该盘2004年开盘时的房价只有7000多元。
：百城房价涨幅创年内新低
据中指研究院统计，该机构监测的100个城市中，11月新建住宅价格环比上涨的城市有69个，环比下跌的有31个。与10月相比，11月房价环比下降的城市数增加了7个。
中指院称，11月百城房价继续上涨，但环比涨幅明显缩小，而环比下跌的城市有所增加，表明房价快速上涨势头得到明显遏制。一二线城市蜂拥出台升级版调控政策，限制了市场的看涨预期。与此同时，中指院还提到，“金九银十”过后，多数城市推盘量出现季节性下滑，少数城市限制发放预售证，限制高价或涨价项目入市等因素，也促成了11月房价涨势的回落。
某外资房企总经理进一步说，11月百城房价的表现，和北京、上海等一线城市的情况比较接近，说明一线城市对二三线城市的影响在扩散。总的来看，进入冬季，二三线城市楼市成交不那么活跃也很正常，再加上各地跟进调控，年末银行惜贷，这都促使11月房价涨势放缓。
规避风险谨慎入市
开发商：房地产投资将转向二线市场
2014年亚洲房地产投资基础稳健，主要市场的传统物业竞争激烈，细分地产类型以及二线市场愈发受欢迎。根据报告，与其他资产类型相比，考虑美国经济刺激政策逐步退出和高利率的预计，今年亚洲房地产“几乎没有退缩”。这部分归因于主权财富和机构投资被导入亚洲市场；同时，大量亚洲资本从中国，新加坡和韩国进入到亚洲内的房地产市场。
普华永道中国合伙人孙颖表示：“投资转向二线市场在中国是大趋势。尽管对于中国二线和三线城市地产资源是否供应过量仍有一些争议，但是目前仍有大量投资从一线城市转入城郊。这种改变部分归因于高额的租金以及市内交通网络的改进。”普华永道中国合伙人徐波称，“报告亦体现了更多的中国资本出现在每个主要的亚洲市场，包括中国开发商越来越多出境投资。中国开发商加入国际房地产竞争中，战略规划和高风险管理应摆上议程。”
购房者：再观望一段时间之后再说
原本准备近期买房的祝先生暂缓了自己的置业计划。祝先生在上海古美社区看中了一套三房，就在双方商谈交易价格的时候，恰逢“沪七条”出台。预感到苗头不对，祝先生决定等待一下。
其实，并非只是祝先生一个人有这样的想法。包括北京、上海、深圳等一线城市的交易数据显示，楼市出现了短暂的降温现象。德佑地产提供的数据显示，最近一周(2013年11月18日～24日)全上海市商品住宅成交面积为27.31万平方米，与“沪七条”出台之前一周40.64万平方米的成交量相比，下跌了32.8%。>>>详细
对于年底楼市，前述沪上房企营销总监称，如果没有后续政策，预计春节后楼市会继续演绎上升行情。
“12月市场肯定会进一步转冷，虽然不排除一些投资客在年末出手中高端项目，但刚需大军的入市量肯定会有所减少。”该营销总监说。
后市还会继续降温吗？
一方面：房地产缺乏趋势性上涨的催化剂
目前看来政策基调依然暧昧，短期缺乏明确的催化剂。二线城市出台政策被市场认为是预期之内,且是过渡性政策,中央对于房地产产业的态度仍不明确；央视报出的多个上市公司土增税欠缴事件也说明：地方政府增收与房价上升带来的民生压力依然是与房地产市场博弈的主要因素,并且看不到明确地解决方案。
并且11月地产板块跌幅位于各行业。当前房地产板块TTM-PE仅10.9倍,相对沪深300为1.22,估值处于极低位置,继续下行风险小,但无论从成交面、流动性还是政策面都缺乏趋势性上涨的催化剂。
另一方面：房贷收紧趋势渐盛
开始的时候，房贷紧的情况并没有影响很多人。在房贷刚刚收紧的9月，许多外地人发现申请本地贷款变得异常困难。很快这个范围开始扩大，早已习以为常的首套房贷款优惠逐渐消失了——“现在首套房利率都是1.1，”10月份的时候，多家银行这样表示。
随着《中国房贷市场11月度分析报告》的发布，事情似乎变得更为沉重：该报告分析称，由于房价上涨速度过快，银行风险加大，放贷意愿减少，在未来，房贷紧或许会成为一种常态。
持续降温足以期待
台湾4日文章称，大陆调控房市露曙光，11月数据显示总体房价出现“涨不动”的消息一出，大陆立马出手狠批涨到无法无天的房市，指控攸关大陆国家发展最关键的城镇化，“遭房地产绑架，政府只想卖地收钱”。
该文章说，此番诤言，可说为日后陆续推出的房市调控做铺陈，警示地方政府配合中央政策的意味浓厚。文章指出，三中全会后，随各项国策尘埃落定，京、深、沪等大城调控措施陆续出炉，一些中型城市也酝酿推出新的房屋限购举措，显示地方配合打房已经动起来。
文章表示，这项转变透露随着推动城镇化已成大陆社会的重大改革举措，过去地方“只想卖地收钱”，导致房价降不下来，严重影响城镇化改革，看来，三中全会出建立长效房市调控机制—房产税，已呼之欲出，中共中央已开始要移开城镇化的绊脚石了，大陆房市持续降温应是足以期待的。
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