[摘要] 龙斌认为，不动产统一登记制度并不必然就是房产税开征的序幕。
我的看法是，不动产统一登记制度并不必然就是房产税开征的序幕。——————龙斌
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近日，有一个消息牵动大家的关注，国土资源部不动产登记局即将成立，不动产统一登记已经明确成为该部门的一项职能，这意味着我国的不动产统一登记制度已经启动，不久的将来就会建立起来。
虽然不动产统一登记制度是合乎国际惯例的，是现代市场经济必须有的基本制度，保护产权是其要义，但是，在我国人们似乎更多地将这个制度和“房产税”开征联系起来看，下意识地把一些不动产的基本制度看作是为房地产调控，那么，不动产统一登记制度是否很快带来房产税开征？这个问题对房地产行业、对普通购房者和投资者以及地方政府都直接间接相关。
我的看法是，不动产统一登记制度并不必然就是房产税开征的序幕。
我们都知道，现行房产税的依据是国务院1986年颁布的90号文即《中华人民共和国房产税暂行条例》，主要针对增量房收取。上海、重庆从2011年1月开始试点，根据公布的数据，房产税征收的金额有限，如重庆年开征收入约1亿元，上海2012年全年房产税收入24.6亿元（应税住房约3.7万套，税率为0.4%-0.6%）。这样的税收总量，对高端人群住宅消费有一定调节作用，但对政府财政的影响微不足道。从上海和重庆的房地产走势看，对增量房的房产税对市场、房价的影响可以忽略不计。
针对增量房的房产税总体效用非常有限，而现在大家的关注点是，对存量房的房产税，会不会在不动产统一登记制度建立后迅速开征？这种担心有一定道理，因为有一种流行的论调是，对存量房的房产税是解决高房价的有效的调控，是解决土地财政的关键。这个观点对不对？先撇开它不谈，我认为，有两个重要的问题是需要回答的。
，对存量房的房产税开征的障碍究竟在哪里？
障碍是多方面的，并非只是没有不动产统一登记制度，主要有三大障碍：
首先是法律方面的障碍。我国不动产的土地、房屋的产权分离，土地产权属于国有，房屋产权属于个人，不像西方地和房都是归私人，因此，在我们政府已经征收70年土地使用权出让金的条件下，再逐年征收房产税，不仅重复征税，而且法律依据不够。值得注意的是，十八届三中全会提出“加快房地产税立法”，不仅提出税的问题需要立法，而且涵盖更广，不单指房产税，可以理解为整个房地产领域。立法的过程应该系统梳理房地产领域税费的过程，不是短期的。
其次是对民生的巨大影响障碍。房产已经成为中国人的家庭财产，对存量房产征收房产税，可以说是对居民这笔的财产“动刀子”。房产税最主要的功能是收入调节，一些税务专家和部分激进的所谓房产专家所强调的房产税调节房市、稳定房价的功能，不仅其他国家没有先例可循，而且此功效在我们国家也很难证实，反倒是我们可以很清楚地看见征税对民生切身利益的影响，以及政府可能遇到的违背民意的巨大政治风险，所以，房产税的立法必须反复征求民意，反复论证，且房产税征谁的、征多少、怎么征、需要什么条件等，一系列问题都要实证解决，否则，政府虽然因开征房产税钱袋子重了，但可能误伤普通居民。基于这种认识，我认为对存量的房产税是个漫长的政府与居民利益的博弈过程。
第三是地方发展模式的障碍。土地被盘活并资本化，是中国城市的一个主要发展模式。所谓“土地财政”并不是简单的地方政府靠土地出让支撑地方发展的财政，其中还有中央地方的利益分配机制，背后是地方经济发展模式、产业发展、居民福利与就业等一系列相关联的问题。从宏观层面看，如果设计以房产税来取代目前的地方财政来源，或者以房产税作为主要财政来源，那么，影响面就不只是有多套房产的人、想投资房产的人，或者房地产行业，而是整个经济社会发展模式都要改了。这几乎是颠覆性的设计，我认为这种设计不可能实现。观察这三十多年我们的改革开发，“渐变”是顶层设计改革的基本模式，如果一定要将房产税与发展模式变迁联系起来，那么，循序渐进必然是设计的选择。我认为，我们不用担心原有的发展模式、“土地财政”一夜就会消失改变，正如我们不用担心房产税有一天推出后什么都变了不灵一样。而且，舆论不断强化的“土地财政”，其实不能简单地用土地出让金占财政比例来简单解读，究竟怎样科学地评价它，还是个未解之题。不管怎么说，以中国发展模式变迁的角度看，我认为，中国快速城市化进程基本完结（70%）的时候，就是现在这种土地资本化模式真正转型的开始，也是存量房产税可以成为地方财政主要税源的时候，这个时候距离我们现在还有20年左右的时间。
对于目前房地产的供求关系，有两种矛盾的判断。
一种观点认为，中国住宅供应已经过剩，如有专家说目前中国有6800万套住房空置，我国城镇商品房存量已 过240亿平方米，大约2.6亿套左右，按照第六次人口调查中国家庭人均人口为3.1人计算，7.1亿城市人口相当于2.3亿个家庭，差不多平均每户人1.13套房，而且近年年均销售超过10亿平方米，约1千多万套房，供应总量已 过需求，房子总量不缺。另一种观点认为，中国快速城市化阶段，家庭趋于小型化，外来人口不断流入大城市，住房需求不断扩大，所谓6800万套空置住房没有依据，而我国目前成套住房与家庭户数之比只有0.81∶1，说明住房供求关系还不均衡(美国的成套住房与家庭户数之比是1.1∶1，供大于求)，供应是不足的。
我认为，后一种观点更加贴近事实，特别是大城市和特大型城市，人口、财富、产业不断集聚，城市扩容提质发展速度加快，交通、基础设施的建设、医疗教育资源的集中化不断加大城市的辐射力，住房需求呈上身趋势，供不应求是基本特征。而且，持续多年的抑制需求的调控，由于对于土地供应和房屋供应的影响更为显著，实际上加剧了供求不均衡。而中小城市由于土地资源更为充裕，地方政府为了发展放量供应土地，城市综合价值提升慢，需求增长缓慢，供求均衡或供大于求，所以，目前不同城市的供求状况有不同特点，而且因为限贷政策，购房金融杠杆大大下降，许多城市市场趋于自用，城市间分化走势其实是得到了强化。
在这种格局下，假如针对存量的房产税开征，会带来什么影响？是否会改变供求关系，带来抛售？
我认为有必要作总的判断：在快速城市化的背景下，房地产不断增长的需求因素更为关键，它不会因为一种税收而改变。以目前52.7%的常住人口城市化率计算，7.1亿人口在城市，而未来15-20年城市化率达到65-70%，城市常住人口将达到8.8-9.5亿，将增加1.7-2.4亿人口，其住房需求无比庞大，供应能否跟上，如何满足需求，将决定房地产市场和房价走势，与房产税是否开征无关。
过往这么多年房地产和调控的发展轨迹证明，一种新增的房地产的税费（如个税、营业税、土地增值税等）对于供求、价格的影响是复杂的，至少有几个方面的效应：直接增加成本；短期抑制需求；间接减少供应；短期通过影响供求带来房价一些波动，但中长期无法决定房价走势。因此，期望房产税扭转供求关系、立竿见影地治理高房价，其实是不现实的，可能很多中心城市反而会因为房产税提高房屋成本，带来房价、租金新一轮的上升。
三年前，我就写了关于房产税的评论文章《房产税是不是治理高房价的良方?》（载于《南方房地产》杂志和博客），质疑房产税治理高房价的功效，现在仍然坚持这个看法。
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