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近八年首提"分类调控"政策:以尊重市场为核心

今日早报   2014-03-13 12:11

[摘要] 在一年一度的“两会”上,有关房地产的政策,历来是最受关注的焦点之一。而今年更是格外引人关注。因为李克强总理在《政府工作报告》中,首次提出了针对不同城市情况进行“分类调控”的新政策,这是近八年来政府一直坚持调控房价、三年来房地产实行“双限”政策之后,房地产政策第一次发生变化。

近八年首提"分类调控"政策:以尊重市场为核心

在一年一度的“两会”上,有关房地产的政策,历来是关注的焦点之一。

而今年更是格外引人关注。因为李克强总理在《政府工作报告》中,首次提出了针对不同城市情况进行“分类调控”的新政策,这是近八年来政府一直坚持调控房价、三年来房地产实行“双限”政策之后,房地产政策次发生变化。

什么是“分类调控”?住建部副部长齐骥随后做了权威解释:所谓双向调控亦可称分类调控,即对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。

而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。他还特别对所谓“高库存”进行了界定:库存量高于月销量的12-15倍,高过1年到1年半的销售量。

虽然我们不能据此认为“双限”政策很快会在一些城市退出,但至少我们看到了政府已认识到了房地产市场已严重分化,看到了政府对房地产市场的尊重。

这次“分类调控”政策的指出,跟十八届三中全会提出的“让市场机制对资源的分配发挥决定性作用”精神,也是一脉相承的。

简而言之,尊重市场,是这次新的调控政策的核心。

那么,为什么说尊重市场如此重要?

不可否认,在市场经济中,在一些特定时期,政府必要的行政干预还是需要的,就如前几年,房价上涨失控,政府采取必要的手段加以抑制,事实证明效果也是非常明显的。

但是人为的行政干预时间过长,尤其是当行政干预的目的基本达到之后,如果还不尽早退出,势务会对一个正常运作的市场造成不必要的损害。

以杭州楼市为例,2月底德信房产引发的价格战,为什么会造成如此大的震动,其实正是“双限”政策多年叠加效应的总爆发。

从表面来看,德信价格战的导火线是杭州房源高库存量,但仔细分析,原因并非如此简单。

杭州房源库存量高,的确是个不争的事实,但比高库存量更可怕的是,我们眼下的楼市是个失去平衡的市场,在供应量可以源源不断推出的同时,我们的需求却是受到限制。面对这样一个完全被人为扭曲的市场,想买房的人是忐忑不安的,恐惧心理会替代理性思维,正如股市里人们惧怕IPO一样。在这样的情况下,真实的购买力是不可能被激发出来的。

相反,供应这一块只要有所增多,那怕微不足道,也会被无限扩大。德信价格战之所以必然会爆发,心理因素是主因,是因为对后市的恐惧导致“恐慌性抛盘”。

当然,在失衡的市场里,房价有可能会下降,但我们也应清醒地认识到,下降的房价不可能给我们带来安会感,因为在一个不理性的市场里,我们每一个今天的买房人,都有可能成为明天房价下降的受害者。更为关键的是,面对这样一个失衡的市场,我们无法做出正确的判断,这是更大的风险。

在双限政策作用下,杭州的房价基本回归到了一个正常水平,其实在不少区域,现在的房价还不如2019年高。但是,在房价回归的同时,杭州楼市却面临一系列的不公平:首先是土价价格没有下来,甚至一些地块不断创出新高。其次,杭州楼市过去的一个优势,现在变成了软肋。曾有一种说法,将杭州归类于楼市一线城市。

但跟北京、上海、广州、深圳等一线城市相比,它们的客源来自各地,它们是面向的市场。而杭州却是个区域性很强的市场,客源除了新、老杭州人外,主要来自于我省民营经济发达地区,其中又以温州、台州、绍兴、金华等地区为主,这些地区很多有钱的私营老板,是杭州楼市的支撑力量,这也是杭州楼市过去被津津乐道的一个优势。但是,在限购条件下,他们被挡在了门外。

雪上加霜的是,近几年我省民营经济发展受挫,有钱人少了,那些不受限的购买力也下降了不少。杭州楼市的这个区域性特点,决定了它的抗风险能力不足。从这一点来看,将杭州列入一线城市,其实是对杭州楼市的误读。所以,“双限”�等一线城市相比,它们的客源来自各地,它们是面向的市场。而杭州却是个区域性很强的市场,客源除了新、老杭州人外,主要来自于我省民营经济发达地区,其中又以温州、台州、绍兴、金华等地区为主,这些地区很多有钱的私营老板,是杭州楼市的支撑力量,这也是杭州楼市过去被津津乐道的一个优势。但是,在限购条件下,他们被挡在了门外。

雪上加霜的是,近几年我省民营经济发展受挫,有钱人少了,那些不受限的购买力也下降了不少。杭州楼市的这个区域性特点,决定了它的抗风险能力不足。从这一点来看,将杭州列入一线城市,其实是对杭州楼市的误读。所以,“双限”时间越长,杭州楼市受伤害的程度越深。

一个不真实的市场,对楼市的伤害远不止这些。比如,由于目前楼市只剩下刚性需求, 近几年开发商便推出大量小户型房源,市场上小户型房源出现大量过剩。同时,由于产品同质化现象特别严重,又加剧了区域竞争,给楼市带来不稳定。在土地市场上,由于住宅地块遇冷,杭州又推出了许多商业地块,尤其是商业综合性地块,一下子又使得商业综合性项目出现饱和甚至过剩现象。楼市日后很有可能将为此付出一些本来可以避免的不必要的学费。

所幸的是,楼市终于迎来了以尊重市场为核心的“分类调控”政策。虽然杭州能不能取消双限,或者何时取消双限,目前不得而知,但一个正视市场现实的政策,显然是楼市十分迫切需要的。因为只有在这样的一个市场环境下,我们才能够看清市场的真实需求,才能够理性地参与市场交易。

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