[摘要] 当正确答案从单选变为多选后，难度与出错的概率都会大大提高。而更为严峻的是，有时候甚至会连试错的机会都没有。
当正确答案从单选变为多选后，难度与出错的概率都会大大提高。而更为严峻的是，有时候甚至会连试错的机会都没有。
“我们前期做了大量市场调研，但后来在销售中发现，当时的户型与最终成交的户型并不一样，而且马来西亚的购房者更青睐的户型和国内的购房者也不尽相同。”碧桂园位于马来西亚柔佛州的金海湾项目销售负责人对《每日经济新闻》记者说道。
近日，记者在马来西亚实地调查和采访中发现，由于马来西亚当地大部分项目按规定必须30%的产品要由本国人购买，所以在这些项目的购房者占比上，除去本国购房者，其余中国与新加坡的置业需求基本可以持平，此外还包括日本、韩国以及一些欧美国家的投资力量存在。
这注定是一个多元化的世界，那么，如何将其完美地融入一栋建筑中，是考验中国开发商“出海”能否成功的一个重要问题。
卫生间数量影响销量？
在马来西亚，多一间厕所的话，成功的几率会更大。
这听起来似乎有些不知所云，但记者在走访了吉隆坡、新山等地多个在售项目后发现，在马来西亚人的居住习惯中，卫生间的需求度远高于国内。记者从吉隆坡一在售的高档排屋项目处了解到，一栋总面积大约500平方米的双层排屋，总共包含了7间卧室，8个卫生间。
记者随后走访了碧桂园、卓达在新山的项目样板间，同样看到，120平方米左右的三居几乎都要配备3个卫生间。对于这一居住习惯，中国开发商看来已经将其成功地运用到了产品设计中。
对国内房企来说，想要迎合海外客户的居住需求并不难，但难点就在于怎么在吸引海外客户的同时又不丢掉国内客户。
记者从卓达位于麦迪尼特区的ParadisoNuova住宅项目的售楼处看到，在产品的设计上保留了干湿两间厨房。“既保留了针对国内市场的设计，也符合本土化的使用需求。”卓达马来西亚公司中国区域销售经理钟伟杰对记者说道。
不光是这些户型配置的差异，为了能够吸引到更多的国际化客户，中国开发商也谋求更多的改变。
据钟伟杰介绍，ParadisoNuova项目一期共有两栋楼合计382户，面积为69平方米，的有140平方米，容积率则远远低于国内的住宅项目。“我们基本上是一层楼6户5梯，其中面积稍大一点的三居室都是采用了入户电梯。”
“其实目前购房人群对于本土或者是中国开发商并没有特别的倾向，决定他们购买的因素主要还是价格、配套以及精装修的品质。”国际地产咨询公司莱坊马来西亚住宅部副董事HerbertLeong对《每日经济新闻》记者表示。
企业本土化存在差距
紧随中国开发商的脚步踏入马来西亚市场的中国购房者，也引起了马来西亚当地开发商的注意。
“之前在新山非常有名的一家地产公司，在碧桂园来了之后一下子发生了变化，售楼处里没人了，大家都跑去了碧桂园那边。”新山当地一位房地产行业权威人士告诉记者，为了应付来自中国开发商的竞争，这家公司也开始寻找拥有中国生活经历的管理人员。“最终他们请了一位在成都有6年从业经验的新加坡人。”
这样的案例并不鲜见，之前在吉隆坡的采访中，马来西亚上市房企龙城集团组建其中国团队也有近3年的时间。“中国的开发商非常企业化，他们的组织能力、规范能力都很强。”龙城集团拿督陈成龙表示。
对于马来西亚的房企来说，中国团队的引入可以让他们更充分地应对市场竞争，陈成龙告诉记者，目前在新山竞争压力非常大，当地一些中小开发企业几乎很难进入这个市场。“他们只能去马来西亚其他的二三线城市，而新山集中了中国大的开发商和马来西亚当地的开发企业，竞争很激烈。”
但对于中国开发商来说，危机感同样存在，毕竟这是一个陌生的国家，所需要面对的法律制度生存环境，不管是最基础的建筑工人还是购房者，也许都不能套用在国内的经验。“之前有一家中国房企在马来西亚也是用了很大的宣传力度在招聘，在报纸上登了整版的广告，但是可以看到，他们对于当地的语言文化了解还是不多。”马来西亚一位华人开发商对记者说道。
据上述华人开发商叙述，在招聘广告中，提到了基础的施工员以及工民建专业，“但这边根本不太明白工民建是什么专业，本土化还是有一些差距。”
需要国际化销售渠道
尽管面对的客户群体多元化，但不管是来自于哪个国家，大部分选择海外置业的购房者根本诉求点依然是，而怎么传达给购房者项目的潜力并使其同样拥有信心，就显得尤为重要。
在记者的走访中，也听闻了许多海外投资者大手笔置业的故事。“中国购房者是近两年开始多起来的，之前并不能算是投资主力。”卓达马来西亚公司首席执行官王斌武告诉记者，在新山的麦迪尼特区中，出现过日本大的代理商整栋买楼然后到国内分销的情况。
记者随后走访了紧邻吉隆坡的海滨小城波德申，由于拥有距离吉隆坡最近的海岸线，这里也成为投资物业扎堆的区域。由中马合资开发的安纳瑞项目更是直接将销售中心设置在当地一家五星级酒店内，相比于更多的项目细节的介绍，开发商更乐意去讲述一个“投资”的故事。
记者在现场看到，关于马来西亚房价的走势、投资的数据以及整个东南亚各个主要城市的对比数据，都非常详细地陈列在销售现场。这些数据都在说明一个问题：马来西亚的投资前景大好，在包括新加坡、日本、中国、印度、泰国等城市中，其2182美元/平方米的平均房价仅高于印度尼西亚，位于倒数第二，但其租金高达6.21%位于前四位。
虽然日本、新加坡等地的购房者才是新山地区排在前位的购房主力，但对中资开发商来说，要成功地向这些国家销售房屋，就必须拥有国际化的销售渠道，这也同样是中资开发商需要解决的问题。
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经济学家:一些地方要做好房价下跌的心理准备
随着西班牙、葡萄牙等国家陆续颁布“黄金居留政策”，吸引海外投资者以购房置业方式投资当地房产，从而获得居留权，“购房移民”、“投资移民”的概念也在国内逐渐蔓延开来。
在中国人传统概念中，购房移民是有钱人专利。然而，随着北京等一线城市的房价不断攀高，欧洲国家的房价则渐渐显得“亲民”—25万欧元(相当于人民币212万元)可以在希腊购置一套不错的别墅，而在北京，212万元只能购置一套五环外一居室。
购房移民观点逐渐被更多人接受，成为了诸多家庭置业选择，购置人群也逐渐年轻化。“让80后、90后也能买得起海外地产。”着名互联网人吴波更是喊出了这样口号。
而通过购房进行海外移民究竟有什么优势?大量中国人投资购房移民的理由是什么?本文为您依次盘点海外购房六大原因—
原因一、教育：给孩子一个良好的教育
张小姐移民西班牙的目的只有一个：给自己4岁的女儿一个良好的教育。
看好巴塞罗那和瓦伦西亚的她表示，相对于其他城市，这两个区域有着更宜人的气候和良好的基础教育。因为女儿没有北京户口，本是长年在北京工作的张小姐面对着一个严峻的问题：孩子的幼升小、小升初，甚至于高考，步步都变得十分艰辛，进入一流的中小学更是成了遥不可及愿望。
“在西班牙生活就没有这方面顾虑，”张小姐解释说，“孩子以后在欧洲读书，凭着中国人的努力，进入世界的一流大学也不会有什么问题。”
张小姐上周末已经抵达西班牙看房，她表示，在找到合适的房子后，会带女儿尽快迁到西班牙生活。
原因二、身份：子女留学欧洲，给他一个留下来的机会
对于吴女士来讲，女儿毕业后的去处一直是全家人困扰。吴女士的女儿在法国已经留学四年，女儿十分希望能够在毕业后留在法国工作。
然而，因为欧洲留学生政策不如加拿大、澳大利亚成熟，留学生毕业后能拿到签证留下来机会很小，如果拿不到法国身份，毕业后就只能回国。而葡萄牙“黄金居留”移民政策的出现正解决了吴女士问题。
吴女士表示，在葡萄牙买房后，女儿也可以获得申根国签证，也就是能够在任何一个申根国家工作、学习，这就包括了法国。
“这样女儿可以留在法国工作，我和丈夫也可以经常来欧洲度假，”她说，“等退休以后，如果女儿不回国，我们也可以来这边定居。”
原因三、投资：置业欧洲，6%年化远高于国内
孙先生在欧洲购房的目的十分简单，作为国内一家公司的高管，孙先生并没有很多时间去欧洲度假旅游。“我在欧洲买房子，主要就是为了投资。”孙先生说。
塞浦路斯的买房移民今年非常出名，附赠居留权的政策使得大量中国、俄罗斯等国家的投资者慕名而来，甚至超过了一些老牌移民国家项目的吸引力。
因为30万欧元的门槛较低，塞浦路斯的房子已经成了抢手货。“经济实惠、办理快捷、门槛极低”是移民者的普遍评价。
对于孙先生来讲，这一投资的优势更是十分明显。“抛去移民不说，这个投资的也是很高的，”孙先生算了一笔账，他在购置了一套31.5万欧元的房产后，将房屋出租，大概获得了6%的年，也就是相当于每年回收人民币14万元左右。
而这笔钱如果在北京购置房产，只能在五环外买一套70平左右的一居室，即使按4000元每月进行出租，年化也只有不足5万元人民币。
原因四、定居：向往西方文化，圆欧洲定居梦
“我一直向往古老、有着深厚文化沉淀的欧洲，”胡先生感慨地说，“之前一直以为定居欧洲是很困难的事情，没想到现在的政策越来越宽松。”
胡先生目前居住在浙江，他表示，即使是已经算二线城市的杭州，房价也一直高居不下，“30万欧元买套公寓都有困难，更别说买别墅、全家移民了。”
“我开始也觉得没有这么好，所以参加了看房团。”胡先生说。
去年冬天，胡先生抵达塞浦路斯的拉那卡纳卡和帕福斯，参观实选海景别墅、海景公寓、内陆别墅、内陆公寓、独栋住房及大社区公寓。这些房产或依山，或傍海，环境宜人、设计精美、配套设施齐全。与欧洲其他国家相比，价格低得多，100平方米左右的海景房只需15万欧元左右。
价格和移民政策都深深吸引了胡先生，“我已经决定了，这算圆了我一个移民梦。”
原因五、度假：在爱琴海边上买一套海景房
尽管欧债危机给希腊的社会经济带来了不少影响，但在常女士眼里，希腊的生活仍然是舒适。
“我主要是想买一套度假房，也不在当地生活，所以经济危机什么的应该不用考虑。”她说。在她看来，希腊的生活成本很低，即使换算成人民币，也很便宜。
常女士的意愿是买一套“面朝大海、春暖花开”的海景房。她先后参观了雅典、塞萨洛尼基、米克诺斯、哈尼亚、伊拉克利翁，对当地的房产及生活进行了全方位体验，最终决定办理希腊买房移民。
移民公司表示，这种海边的房源，能够舒适地观看海景，享受一年330天的阳光，十分适合度假。很多投资者都在这里购置了别墅，每年6月到9月便来这里度假。
原因六、养老：童话生活呼吸新鲜空气
已经搬到希腊克里特岛居住的刘女士十分满意自己的选择。退休前的刘女士是一家私营企业主，对欧洲的文化和悠闲生活向往已久，一直希望退休后能全家搬到欧洲。
“北京的空气质量也太差了，完全不适合养老，”刘女士说。
一年前到希腊的度假经历，使得刘女士对这个拥有全欧洲最美丽海景的国家印象深刻，在旅行结束后，刘女士萌发了到希腊定居养老的念头。随后，通过为期6天的希腊房产考察，她最终选定了旅游胜地克里特岛的一个别墅项目。
“克里特岛的自然景观最吸引我，海景、日落都很震撼。”刘女士说，她希望在获得希腊身份后，能将子女接来一同生活，享受天伦之乐。
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