[摘要] “教育培训在成都的发展空间越来越大，相应的商业需求量也在逐年递增。”寻找优质社区底商或商务楼是教育培训机构谋求扩张发展的重要支撑之一。
“教育培训在成都的发展空间越来越大，相应的商业需求量也在逐年递增。”寻找优质社区底商或商务楼是教育培训机构谋求扩张发展的重要支撑之一。
教培机构，喜入成熟住学区
“我们每新设一个校区，商业租用面积至少都在1000个平方以上。而且，签订的都是长效合同，租赁时间至少8年以上。”望子成龙学校校长蒋杨斌告诉成都商报记者，目前，望子成龙在成都拥有60余个精品校区，且保持着每年5～8家的新校区开始量。
新东方教育（成都）市场部经理龙泉在接受成都商报记者采访时则表示，新东方在成都开设有16个分校，每个校区商业租赁面积从几百到几千平米不等。“教育培训在成都的发展空间越来越大，相应的商业需求量也在逐年递增。”龙泉称，寻找优质社区底商或商务楼是教育培训机构谋求扩张发展的重要支撑之一。
行业现状：
近700家教培机构，仅次北上广
“目前，教育培训机构大约有1万多家。其中，北京2000多家、上海1500多家、广州1000多家，成都拥有近700家。”在成都教培行业名声斐然的望子成龙校长蒋杨斌表示，在国内教育培训领域，成都已经成为名符其实的“中国教培第四城”。
有业内人士分析，近年来，伴随成都市教育局禁补令、均衡教育等一系列政策的出台，教育培训蛋糕将迅速扩大，机构也将实现发展，两年内有望突破千家。目前，成都教育培训市场上已呈现名家云集态势，望子成龙、戴氏英语、成都新东方、成都新思维、成都龙文教育、学大教育、韦博国际、环球雅思、北大青鸟等知名培训学校纷纷发力，衍生出无限前景。
望子成龙校长蒋杨斌估计，如果算上非文化考试类培训，仅一个暑假，整个成都的培训市场产值至少有5个亿。如果投射到校区租赁面积上，每年商业租用面积大约有50万平米。
选址要求：
方圆一平方公里，至少一万住户
成都学大教育市场部相关负责人告诉成都商报记者，教育培训机构选址一般遵循三个原则：驻足便利，即：良好的昭示性和便捷性；店中店，即：依托大型商超，共享客流资源；抓大捏小，即：租金较贵的一楼设置小型报名点，教学则在租金相对便宜的二楼以上完成。
“我们选址主要看一个区域的人群综合经济实力、交通的到达性以及区域内是否拥有一所以上的大型中小学校。”望子成龙校长蒋杨斌通俗的表示，另外最重要的指标就是方圆一平方公里内，至少要拥有一万以上的住户，这可以为教育培训学校带来稳定的生源。
另据业内人士介绍，教育培训机构若进驻的单位为商务楼或写字楼，则至少需要保证两部以上的电梯配置，楼层原则上不超过5楼。其中，又以2、3楼居多。若进驻社区底商，教育培训机构往往会选择在一、二楼同时租赁，也就是“抓大捏小”，租金较贵的一楼设置小型报名点，教学空间在租金相对便宜的二楼以上完成。
租金水平：
租赁稳定，租金均值60元
“从我们60多个校区的租金水平看，社区底商一楼的平均租金大概在150元/平米·月，二楼以上或者商务楼，租金普遍在50～60元/平米·月之间。”望子成龙校长蒋杨斌透露，但一楼办校的占比并不大，拉通看整体租金水平不超过60元/平米·月。
成都学大教育一位负责人也向成都商报记者表达了类似观点，他称，学大龙湖·三千里分校是目前8所分校中租金较贵的一家，这个开在社区底商二楼的校区面积近千平米，租金接近80元/平米·月。
值得注意的是，除了寒暑假和周末，培训学校一般都不能满员教学。相同的营业面积，培训学校的营业时间却不能和餐饮或零售商家相比，这导致培训学校对租金水平特别敏感。“如果租金普遍超过80元/平米·月，就会极大摊薄学校的办学利润。”业内人士称。
不过，培训学校租赁的长期性和稳定性是其他行业所不能比的。据成都商报记者了解，培训学校一般和业主签订5～8年的长效合同，租金半年一付或一年一付，其优势亦显而易见。
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投资建议：
商业地产投资，
成熟住区、学区商业更靠谱
尽管教育培训机构在租金上的承受能力并不强大，但因长效便捷的租赁期及支付方式，目前，教培机构依然是成都商业地产市场上的优质租赁客户。对商铺或商务楼投资者而言，把“下家”锁定在教育培训机构身上也不失为万全之策。
由此，投资者在进行商铺投资时，不妨以教培机构的选址眼光去衡量商铺优劣。譬如，大型成熟住区或潜在成熟住区内的商铺均可作为投资目标，因为庞大的居住人群及其子女对教育培训的需求非常可观。另外，学区商业因为临近中小学，也是教育培训学校生源的直接导入地，投资学区商业，指向性更加明显，并可确保投资者。成都商报记者王胜波
商铺投资攻略 餐饮
在当房租、人工等成本基本固定时，如何吸引更多的顾客，提高翻台率成为餐饮业盈利的关键。“现在每天轮座位坐满，只是在挣成本，到第二轮才开始有盈利”，位于城东凯德广场第五味火锅的老板廖超分析说。
开餐馆，
看准商铺能实现的翻台率
行业现状：
选址要求：
在解读万达广场为何成功之时，王健林曾说过一句著名的话：“商圈是吃出来的。”餐饮业对于商业地产的重要性由此可见一斑。不过最近几年，关于“餐饮业是在给房地产打工”的说法屡见不鲜，其言外之意直指商铺的高租金，业内人士透露，餐饮业的租金比例一旦超过营业收入的25%，这个行业基本就赚不到钱。
行业现状：
房租恒定，盈利主要看翻台率？
当房租、人工等成本基本固定时，如何吸引更多的顾客，提高翻台率成为餐饮业盈利的关键。“现在每天轮座位坐满，只是在挣成本，到第二轮才开始有盈利”，位于城东凯德广场第五味火锅的老板廖超分析说。
不过，最近几年餐饮行业在经营模式上出现了一些变化，以杭州著名的中餐品牌“外婆家”为例，通过对原材料加工外包，一来降低原材料成本降低菜品价格，二来降低店面内加工区域的面积比例，增加座位，降低房租成本。外婆家曾经把一份麻婆豆腐卖出3元/份的低价，由于菜品低价价品质较高，获得了高于行业平均水平数倍的翻台率。在杭州的外婆家，从上午十一点到晚上基本都有人在排队。
选址要求：
购物中心、商业街优劣不同
除了餐饮行业自身对于生产流程的优化之外，准确的选址对于餐饮业来说也非常重要。一位业内人士告诉成都商报记者，一般的餐饮业态根据针对人群来划分，分别有社区、商务办公区、商业街、购物中心等类型可选。
最近几年，成都是市场出现了很多商业街，有的依托于社区，比如和黄新街里，蓝光COCO红街系列，协信的星光商业街。有的依托于大的购物中心，比如银泰城悦坊、龙湖天街里等等。
银泰城营销总监彭致远说，在不同类型做餐饮的优劣势都很明显，在购物中心开店，餐饮基本在楼上，租金比较便宜，但是营业时间受限制，晚上十点要关门，九点以后基本就没有客人。而且在购物中心开店对于业主方的运营能力要求非常高，如果业主方运营不好，客流量小，生意也不好做。商业街没有营业时间的限制，但是租金要高得多，动辄月租金两三百，很多商家承受不起。
租金水平：
租金比例超过25%，赚不到钱
“五年前，租金占营业收入的比例大约12～15%，当租金处于这个水平上的时候，餐饮业的利润率还是不错，但是最近几年，租金涨得比较快，现在我开的这家店，租金占营业收入的比例已经达到20%，在这种情况下，我们只有微薄的利润，如果达到25%，就完全赚不到钱了。”廖超说。
廖超开店的万科魅力之城旁的凯德广场，一楼业态以服装为主，餐饮主要在四楼，目前的月租金110元/平米。他说这已经是能找到的成本比较低的地方。他说，如果选择在市中心开一家店，比如太古里月租金四五百。而在城西的中海国际购物公园开了一家西餐厅的陈楠说，现在他的店月租金240元/平米左右，每个月的租金都要3万多，在中海国际购物公园，这个租金已经是一线水平。
投资建议:
快餐慢餐各有所好
“现在要找一个合适的铺子开分店并不容易，我现在也在到处看铺面，准备再开一家分店，找到一个好铺子，开分店的事情就成功了一半，因为技术和人工我们都不缺。”陈楠告诉成都商报记者。他说，之前他在城南理想中心楼下开了一家面积更大的分店，但是开了半年多时间就转手，因为这里的生意实在不好。
对于餐饮业来说，还是要紧紧抓住自身所面临的人群。彭致远说，去年底银泰城开盘，针对购买后用于自营的餐饮等行业品牌，制定了特别优惠的价格。这是银泰城去年销售顺利的关键因素。由于项目周边有大量甲级写字楼的办公人群，以及整个大源区域的居住人口，所以很多餐饮品牌愿意选择到这里买铺子来自营。
而写字楼集中区域则是快餐行业重要的财源。目前以出售盒饭而著称的7-11，在城南很多写字楼的大堂都开了店。“对于一些议价能力比较强的品牌餐饮来说，选择的主动权更多一些，但很多持有在个人投资者手里的小铺子，只有租给一些不是很有知名度的餐饮品牌。”某快餐品牌从事选址开店的负责人说。
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