[摘要] 2014年6月，共有产权住房试点在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6城市推进。
共有产权房是将政府用于建设经济适用住房的财政性支出（主要包括减免的土地出让金及有关配套等费用）转化为投资，政府按投资比例拥有经济适用住房部分产权和占有、处分、受益等相应权利。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。
共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点，该模式已在江苏省其他地区获得了推广。2012年1月，上海降低共有产权房的准入门槛，月收入达5000元的也可以申请。
2014年6月，共有产权住房试点在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6城市推进。
亮点：遏制保障房牟利空间
共有产权住房有两个直接作用，一个是通过共有产权的方式，使得部分群众自己支付一部分钱解决住房问题；另一个是规范现在的经济适用房和限价商品房制度，遏制在购置型的保障房里的牟利空间，使得买房子没机会从中投机牟利。从长远看，它还能在一定程度上平抑高房价。
值得关注的是，与以往的经济适用房、限价房不同，共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。
根据试点情况，政府与购房者产权比例是共有产权住房的焦点所在，也是未来调整的空间所在。近年来，试点地区不断优化共有产权比例调节机制，个人出资比例可在50%至100%之间由购房者根据家庭支付能力自由选择，目标是让困难家庭支付部分经济适用房的购房款就能先行改善居住条件，再逐步取得全部产权。
让共有产权房真正惠及住房困难的群众
共有产权住房的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。一旦申购成功，往往成为个人事实上的“恒产”，再加上配售和退出缺乏合理机制，由此问题丛生。有业内人士分析，如果共有产权住房购买者在回购政府产权的时候，只要市场评估价降低几个百分点，即可获得巨大的经济利益。
如何确定政府与个人的产权份额，以及如何约定上市交易的分配份额，压缩投机牟利空间，正是探索的难点与重点。随着试点的推进，制度的不断完善，让共有产权住房真正惠及住房困难群众。
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申购者多为中低收入者
上海自2010年以来，已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，目前3人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。截至今年一季度，累计签约购房家庭约有6.7万户，基本做到当年申请、当年选房。
江苏淮安在2007年即推行共有产权经济适用住房，住房限定套型面积(家庭人口3人控制在60平方米左右，不得超过90平方米)。目前，淮安已经申购的共有产权房将近900套，政府向符合条件的家庭发放供应券，两年内有效。
北京去年推出自住型商品住房，最终明确为“共有产权性质的自住房”，价格低于周边市场30%、面积以90平方米以下为主。项目约提供2000套房源，最终由6.53万户确认申购。
从试点看，共有产权住房供给主要面对中低收入者，但购房者也需要理性。上海市房管局就提醒，市民在申请共有产权房时，应当充分估量家庭的经济承受能力、贷款申请资格、原住房置换等实际条件，做到量力而行。暂时无力购买共有产权保障房的，可选择廉租住房或公共租赁住房等其他住房保障渠道解决住房困难问题。
专家称有利于抑制房价上涨
业内人士分析认为，随着共有产权房供应量的逐渐增加，其在改善楼市结构、“对冲”高房价等方面的效应将逐渐凸显。以北京市为例，去年下半年北京推出2万套共有产权性质的自住型商品房，今年将供应5万套，占全年商品房销售的50%左右，可大大改变住房供给结构，同时，自住型商品房价格比周边市场价低30%左右，将对今年北京市场房价起到较大的缓冲作用。
有业内人士指出，如果共有产权住房购买者在回购政府产权的时候，只要市场评估价降低几个百分点，即可获得巨大的经济利益。同样，政府收购个人产权时，如评估价虚高，也存在利益输送的问题。共有产权住房必须建立起公开透明的运作机制。从试点城市的实践看，如何确定政府与个人的产权份额，以及如何约定上市交易的分配份额，压缩投机牟利空间，正是探索的难点与重点。
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住建部副部长：发展共有产权住房解决居住问题
日前，国务院新闻办公室举行新闻发布会，请国家发展改革委副主任徐宪平、公安部副部长 、财政部副部长刘昆、人力资源社会保障部副部长杨志明、国土资源部副部长王世元、住房城乡建设部副部长齐骥介绍《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》基本情况，并答记者问。住房城乡建设部副部长齐骥表示，对于一些既不属于保障对象，因为他的收入或其他方面不是低收入和中等偏下收入，但是他确实还买不起商品房，对于这一类的群体，我们提出要建设供应政策性商品住房。也就是说要发展共有产权住房，即在一定时期内实行共有产权，政府和购房者共有产权，通过这样的模式，来解决买不起市场房又不符合住房保障条件的“夹心层”。
以下为住房城乡建设部副部长齐骥演讲内容：
你关注的是新型城镇化过程中的住房问题。刚才杨部长就农民工进城如何乐业，怎么帮助他们乐业，谈了他对规划的理解。我们常说，安居才能乐业，所以在新型城镇化过程中，对新的市民，包括农民，如何解决他们的安居问题，做出了安排。这次解读新型城镇化规划，涉及到住房问题，建议大家格外关注规划中的两点：点，对落户农民要实现住房保障的全覆盖。这是一个提法，换句话讲，符合落户城市住房保障条件的农民家庭全部纳入到住房保障范围，当然保障方式是多样的。第二点大家也是十分关注的，就是要逐步实现基本公共服务常住人口全覆盖，涉及到住房是什么意思？我给大家解释一下。
我刚才讲的个大家的关注点，是进城落户的农民，在住房保障体系中要实现全覆盖。第二个讲的是基本公共服务当然也包括基本的住房保障，或者叫基本住房方面的公共服务，要把常住人口全覆盖。这个意思就是讲，无论你是落户还是不落户，只要在城市长期工作，换句话说已经基本上定居了，但是他没有得到城市的户籍，对这部分群体也要实现基本公共服务全覆盖。这两个新提法，是在新型城镇化规划当中涉及到城镇居民及常住人口住房问题的两个新政策。
你刚才提到，大城市，房价比较高的城市，农民怎么买得起房的问题。我想这个事情可以分两步说。当然会有一部分富起来的农民进城，他们不用你操心，你买不起的房子，他恐怕都买得起。政府应该重点关注的是既在城里落户，都乐业了，政府要想办法实现他们的安居问题。如果没有安居，他住不下，留不下的话，乐业也就是几天的事，乐不长久。我们要解决他有一个稳定的和满足他基本生活需求的一个居所，进而逐步推动他持续乐业，就是把农民转成市民。
房价的问题，对于进城的农民来说，在许多大城市当中都是过不去的坎儿。因此在我们新型城镇化规划当中专门有一章，第26章，叫健全城镇住房制度。在这个制度设计当中，我们提出了几个原则，叫市场配置资源和政府保障相结合，以市场为主，来推动形成总量基本平衡。个总量基本平衡，是指供求关系平衡。第二个是结构基本合理。结构基本合理的含义就比较宽泛了，既有商品房的供应，也有保障性房建设。对于一些既不属于保障对象，因为他的收入或其他方面不是低收入和中等偏下收入，但是他确实还买不起商品房，对于这一类的群体，我们提出要建设供应政策性商品住房。也就是说要发展共有产权住房，即在一定时期内实行共有产权，政府和购房者共有产权，通过这样的模式，来解决买不起市场房又不符合住房保障条件的“夹心层”。第三是房价与消费能力相适应。就总体上而言，我们要保证市场平稳，要保证房价与消费者的支付能力相平衡。这里面地区之间可能会有很大的差距。
回答到你刚才的问题，如果进城的农民买不起商品房的话，符合条件他可以走保障房这条路。如果他收入也相对高一些，不符合保障条件，但是够不上市场，中间共有产权住房这个品种就可能会再覆盖相当一批。这个政策不单单覆盖农民工，也包括从其他地方移居到大城市当中的新就业人口。我们总体的设计是这样一个考虑。
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