[摘要] 5月广州二手楼成交量跌回年初水平,环比、同比均大跌三成,二手楼价继续小幅回调。业内人士认为,成交量的大幅萎缩是因为需求被压制以及一二手楼价出现倒挂等,由于政策变化预期不大,预计两个月内市场难言回暖。
5月广州二手楼成交量跌回年初水平,环比、同比均大跌三成,二手楼价继续小幅回调。业内人士认为,成交量的大幅萎缩是因为需求被压制以及一二手楼价出现倒挂等,由于政策变化预期不大,预计两个月内市场难言回暖。
5月成交量跌回年初水平
合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示,5月广州二手住宅网签1929套,17万平方米,环比下降30%,同比下降27%,区域跌幅超四成。记者发现,1929套的网签量和今年1月份1895套的网签量基本相当,原本应是楼市旺季的5月旺季不旺,买家入市意愿依然不高。
从各区具体情况看,几乎所有区域的成交量跌幅都在两成以上,其中,增城锐减最明显,达到45.5%。总体而言,越秀、天河、海珠等市区大部分物业的叫价仍坚挺,学位房及较优质单位的价格尤稳,据合富置业监测的重点板块数据显示,在市区30个板块中,仅9个板块价格有下跌的趋势,大部分板块价格稳定,因此,5月市区二手楼的成交量缩水更为明显。
降幅比较明显的市区板块有东圃、天河北、南洲、花地湾以及西槎同德罗冲围板块。合富房地产经济研究院院长龙斌表示,市区几个板块楼价回调属个案,整体而言,市区的房价依然以稳为主。而郊区8个板块中有4个板块二手楼价格下降,其中番禺大石板块、花都山前大道板块以及新华镇的跌幅分别为1.1%、1.8%以及0.9%。
买家希望业主降价一两成
记者了解到,受一手市场低迷的影响,二手买家观望“等降”的心态有所加剧,对业主的放盘价普遍有降价一两成的期待。对于愿意让价的笋盘,买家还是买账。
如天河北某素质较好的二手楼两房单位,业主叫价220万元,买家迟迟不肯出手;本月业主将放盘价降至210万元,降幅约为4.5%,买家看楼还价的积极性明显增加,在中介的协调促成下,双方最终以208万元达成交易,这个价格较业主当初的叫价下调了约5.5%。
龙斌表示,市场上降价的楼盘无非有几种情况,是“卖一买一”,业主急于快速成交以便回笼资金。第二,大户型的卖家,由于总价高,对资金金额要求高,可承受业主比较少,往往在成交时业主会采取小幅让价的策略。“整体上,市场观望情绪在加强,也意味着买卖双方博弈进一步加大。”
在龙斌看来,成交量急剧萎缩,说明市场已经被扭曲。他表示,用“有价无市”来形容当下的二手楼市其实并不准确,所谓的有价无市,是指供过于求,但是现在市场上仍然存在实实在在的需求,并且这部分的需求量并不少,只是由于政策、市场等各方面的原因导致需求被压制。“实际上,这是一种很不好的现象,”龙斌认为,成交量的急剧萎缩,意味着一旦日后政策有所放松,市场将迎来新一波的反弹,到时候有可能进一步刺激楼价的大幅上涨。
龙斌还认为,虽然当下经济政策有所微调,但是短期内仍难传导至楼市,在两个月内,成交也难言有起色,成交量将继续在低位徘徊,但价格上也难以有大幅的松动。
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郊区新盘降价
抢走部分二手买家
业内人士分析,广州二手楼市成交量萎缩仍然受整体经济环境以及“穗六条”等政策的影响,同时,随着外围郊区一手楼降价趋势的蔓延、幅度的加大,二手买家被分流的现象也比4月份更加明显。在番禺、白云等板块已经出现一二手楼价倒挂。以华南板块为例,据合富标准指数数据,目前华南板块知名大盘的二手价格基本在1.6万—2万元/平方米,如广州雅居乐的价格在1.9万-2万元/平方米,南国奥林匹克花园的价格在1.7万—2万元/平方米,华南碧桂园和华南新城的价格也在1.6万—1.8万元/平方米,祈福新邨较新组团的价格基本在1.5万—1.8万元/平方米。同是华南板块的新盘,价格在1.5万—2万元/平方米;如万科欧泊售价在1.5万—1.7万元/平方米;珑翠在1.7万—2.3万元/平方米;祈福名都的特价单位1.6万—1.7万元/平方米。
同时,外围新盘低价或实质性让利,也分流了不少中心区的刚需买家。萝岗新盘的价格在1.3万—1.5万元/平方米,如中海誉城、万科东荟城、万科金色梦想、岭南雅筑等,其价格较此前均有10%左右的回落,这与天河东部二手物业动辄2万元/平方米以上的价格相比,优势十分明显,对天河东部二手刚需客产生一定的分流。
据龙斌介绍,除了番禺之外,金沙洲也是二手买家被一手楼盘分流比较典型的区域。据了解,从金沙洲近段时间的市场情况看,部分新盘价格有所走低,如深业江悦湾、星汇金沙、保利西海岸等价格在1.4万—1.6万元/平方米,降幅大多在10%以上,对白云区、原荔湾以及站西路、环市西、流花路等片区的二手买家产生较大分流。
2014年5月广州部分二手楼盘挂牌价 (单位:元/㎡)
区域 项目名称 4月 5月 环比(%)
天河北
芳草园 32326 31984 -1.1
侨林苑三期 30850 30698 -0.5
天誉华庭·伊顿18 28640 27637 -3.5
协和新世界 33930 32833 -3.2
东圃
骏景花园 24951 24726 -0.9
天朗明居 23708 23722 0.1
滨江东
嘉仕花园尚海轩 29002 29125 0.4
中信君庭 41492 42048 1.3
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工业大道
保利花园 26301 26457 0.6
第三金碧花园 22574 22626 0.2
富力现代广场 27998 28364 1.3
光大花园榕岸 31187 30793 -1.3
荔湾
东浚荔景苑 28006 27781 -0.8
富力广场 31480 31148 -1.1
富力环市西苑 26905 27100 0.7
荔港南湾 22162 22380 1
新光城市广场 29141 29293 0.5
华南
广州雅居乐花园 20881 20463 -2
华南碧桂园 16145 15729 -2.6
锦绣香江山水华府 21229 21422 0.9
南国奥林匹克花园 18842 18444 -2.1
祈福新邨 14198 14466 1.9
珊瑚湾畔 17693 17590 -0.6
星河湾 21907 22216 1.4
越秀
东风广场 43456 43546 0.2
■数据来源:合富置业
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2014年5月 广州各区二手楼网签套数对比
区域 4月 5月 环比(%)
增城 352 192 -45.5
海珠 362 227 -37.3
萝岗 27 17 -37
越秀 196 133 -32.1
南沙 19 13 -31.6
天河 438 308 -29.7
原荔湾 84 60 -28.6
花都 184 132 -28.3
从化 295 222 -24.7
白云 317 243 -23.3
番禺 351 272 -22.5
黄埔 49 40 -18.4
原芳村 69 70 1.4
■数据来源:阳光家缘
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