[摘要] 6月25日是第24个全国土地日，今年土地日的宣传主题是“节约集约利用土地，转变土地利用方式”。这是国土资源部连续第二年将“节约集约用地”列为宣传主题，这意味着，节约集约用地正成为全国上下土地管理的必然选择。
6月25日是第24个土地日，今年土地日的宣传主题是“节约集约利用土地，转变土地利用方式”。这是国土资源部连续第二年将“节约集约用地”列为宣传主题，这意味着，节约集约用地正成为上下土地管理的必然选择。
6月18日，市政府常务会原则通过《关于进一步加强节约集约用地工作的若干意见》(以下简称《意见》)、《珠海市土地节约集约利用考核办法》(试行)(以下简称《考核办法》)，珠海土地管理进入更为严格的“节约集约”模式，考核制度的出台将为土地资源利用带上“紧箍咒”。
法规之下，珠海将加强新增建设用地管理，严格产业准入标准，对通过准入审查的项目，综合考虑项目投资强度、注册资金、单位面积产出、容积率、单位面积税收、环保能耗、经营年限下限等产业准入标准，并将其作为产业用地招标拍卖挂牌出让的前置条件。同时实施产业项目履约保证金制度。
在考核方面，市政府将成立市建设用地节约集约利用考核工作领导小组，负责组织、协调、指导、监督全市建设用地节约集约利用考核评价工作。通过对考核单位建设用地GDP、单位建设用地财政收入等5个考核指标的考核，全面、客观、动态地对各区(功能区)建设用地节约利用水平进行考核。
而每年对综合总得分不合格的区(经济功能区)除了通报批评外，必要时暂停辖区内产业项目用地审批和土地供应。
也就是说，珠海市集约节约用地将通过项目履约保证金和用地分阶段权证管理制度，组成一系列最有力的“组合拳”，有效盘活低效用地。
定规划：出台“组合拳”有效盘活低效用地
据介绍，随着珠海市经济社会的快速发展，建设用地供求矛盾日益突出。另一方面，珠海市粗放用地现象还比较普遍，亟须深入开展节约集约用地，推动经济发展方式转变和生态文明建设。
此次出台的《意见》和《考核办法》更具有操作性和针对性，紧密结合珠海市“三高一特”现代产业体系构建、幸福村居建设、招商引资、“三清”等核心工作，遵循“坚持统筹城乡用地、建设用地总量控制和用途管制、市场配置土地资源、土地使用标准控制、节约集约用地评价考核”的基本原则，对《意见》和《考核办法》进行了修改完善。
修订后的《意见》共5条16款，从新增建设用地管理、盘活存量低效土地、加强土地收储出让、盘活农村存量建设用地、强化节约集约用地考核等五个方面对节约集约用地进行了规范。
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严审查：设定硬性指标严格用地准入
《意见》规定，对通过准入审查的项目，各区(功能区)在签署《项目投资协议书》时，须将项目投资强度、注册资金、单位面积产出、容积率、单位面积税收、环保能耗、经营年限下限等硬性指标在协议书中列明，并作为国土资源部门实施产业用地招标拍卖挂牌出让的前置条件，落实共同监管责任。
市国土资源局相关负责人介绍，用地准入是土地使用者取得土地的重要关口。结合珠海市2013年出台的《珠海市项目准入指导意见》和《珠海市项目准入评估、会审、监督工作机制》，明确要求各区(功能区)成立项目准入工作领导小组，对项目进行项目准入审查。
同时，为防止低效企业入驻，《意见》规定投资强度未达到珠海市各产业园区下限标准的一般性产业项目原则上不再单独供地。
施新政：实施项目履约保证金制度
据介绍，此次《意见》实施的一大亮点，是珠海市将实施项目履约保证金制度的新政。
“此举主要是解决企业不按时开竣工和囤积土地的难题，加强对合同履约的监管。”据介绍，为确保在项目准入阶段就能通过制度的主动筛选，将宝贵的土地资源和合适的土地面积配对给最有实力最有投产意愿的企业，实现用地单位投资建设和政府招商引资的双赢，《意见》提出了实施产业项目履约保证金制度，履约保证金按不低于该地块出让金总额的10%收取(对履约保证金在2000万元以上的产业用地项目，各地可视情况确定保证金上限)。
履约保证金不计利息，分两期退还，受让人按照出让合同约定按时开工的，退还50%；主体建筑物按照出让合同约定时间封顶的，退还50%。受让人未按《项目投资协议书》约定履行的，履约保证金一律视作违约金没收。
相关负责人介绍说，履约保证金收取后，依据出让合同约定按时开工和在规定时间内经项目用地竣工验收，达到出让合同中约定的建筑密度、容积率等规划条件与相关集约用地要求的，履约保证金全额退还；未按时开工或不按照双方约定履约的，履约保证金不予退还，上缴市财政，并可追究相关违约责任。
相关人士认为，从外省比如江阴市、宁波市的实践情况来看，履约保证金制度的效果明显。一是有效遏制了企业圈地囤地的冲动，减少低效用地的形成。二是对于无意进行实际投入产出的项目起到有效的门槛阻挡和主动筛选作用。三是有效减轻了后期土地闲置认定及处置的压力。
据了解，江阴市2013年已收取土地履约保证金18亿元，已供土地没有一宗用地涉及闲置。履约保证金制度不但没有对招商引资造成不利影响，反而通过提高项目门槛，将没有实际开发能力的企业排斥在外，而对于有投产建设意愿的企业，他们对这个制度非常理解和欢迎，认为可以避免投机者哄抬土地价格，减少土地取得成本，最终也有力促进了招商引资质量的提高。
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强管理：项目用地实行分阶段权证管理
据介绍，为防止建设项目竣工后无法达到原先约定的产能或者税收，浪费了宝贵的土地资源，珠海市借鉴其他城市做法，实行严格的项目用地分阶段权证管理。
《意见》规定，项目投产初始运行期届满后，各区(功能区)要会同有关部门对土地出让合同和产业用地投资协议的履约情况进行认定，未通过履约情况认定的，企业不得转让房屋所有权和土地使用权。如企业不符合产业约定条件且属于国家产业政策限制类和淘汰类或环保能耗违反约定且超越现行政策许可范围，或产能不足协议约定的50%，或年税收不足协议约定的30%，一律终止《项目投资协议书》和土地出让合同。土地使用权按原出让价(不计利息)由政府收购。
相关人士表示，该制度改变了以往工业项目在竣工验收后一次性换发长期土地证的管理模式，分别在项目建设开发、投产运行初始期及投产试运行期满三个阶段设置相关的限制性条件，如在竣工验收前不得办理房屋所有权初始登记手续，在投产运行期满并履约认定前不得转让，在投产试运行期满经认定未达到有关标准的，政府有权按照原出让标准收回土地。
此制度实施之后，对政府而言，由于已在相关《项目投资协议》和产权证书上做了明确约定，如果企业没有达到原约定标准的，政府可以在地块竣工验收后2-3年，视企业的产能状况及税收状况解除出让合同，收回土地使用权以用于科技含量高、市场前景好、能源消耗低、单位产出高的项目。对企业而言，由于在建设阶段、投产试运行阶段仍可以按照规定办理相关产权证书，虽然限制了证书的转让处置，但不影响企业的抵押贷款，因此对于有直接投产建设意愿的企业影响不大。
“根据外地城市实际运作情况来看，分阶段权证管理制度促使企业严格按照合同约定建设投产，更加注重‘以亩产论英雄’及纳税能力，倒逼企业走上转型升级之路，从而提升节约集约用地水平。”
这位负责人还表示，目前珠海市正在开展的“三清”工作中，其中的“清产业”、“清政策”一直缺乏依据和抓手。项目履约保证金和用地分阶段权证管理制度，将组成最有力的“组合拳”，有效盘活低效用地。
优服务：畅通沟通渠道，延长服务纵深
为了更好地为珠海做好用地保障，全市国土资源系统通过群众路线教育实践活动“立行立改”，畅通沟通渠道，延长服务纵深，打通国土便民亲民服务“最后一公里”。
一是组织三级领导利用晚间休息时间开展“大接访”。从4月28日起，由局长带头，全系统市局、6个分局、14个国土资源管理所主要领导干部在本单位服务窗口开展领导接访工作。“大接访”时间安排在工作日晚间19：30至21：00，不影响机关日常办公。截止到6月6日，共开展145次晚上接访，接待群众96批，171人次，转办或交办接访案件38宗。
二是针对群众反映强烈的问题，制定四项“立行立改”项目。实行领导工作责任制，由吴康模局长等局领导牵头落实。明确整改时限，在网站媒体和局窗口对外公示。
三是组织全系统干部深入二百余个基层村(居)开展“大调研大排查大整改”。针对当前珠海农村用地领域存在若干历史遗留问题，容易引发各类矛盾纠纷的现状，将国土系统全体干部职工691人分成228个小组，到228个存在不同土地问题的基层村(居)开展大调研、大排查工作。通过开展调查研究，千方百计摸清底数，争取解决涉土难题，提高机关干部服务基层、服务群众的能力。
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促创新：全面探索土地管理制度改革
土地制度改革是十八届三中全会全面深化改革重大战略部署的重要方面。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布后，土地制度改革成为上下最为关注的改革焦点。作为曾以“五个统一”成为土地管理改革先锋的特区珠海，再次展开土地管理制度改革的新探索。
一是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，明确自然资源产权，建立不动产统一登记制度。
二是规范征地程序，完善征地机制。建立合理的征地补偿和利益分享机制。维护被征地农民的知情权、参与权、监督权和申诉权。
三是出台农村集体建设用地使用权流转办法。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，实现集体土地与国有土地的“同地同权同价”，提高农民集体建设用地利用效率，拓宽土地节约集约利用途径。
四是出台农村宅基地使用管理办法，推进集体建设用地使用权确权登记发证工作，明晰农民集体建设用地使用权的面积、范围、用途，夯实农村集体土地权能。
五是结合幸福村居建设，探索制定城乡建设用地增减挂钩办法。对城乡结合部的村民住宅进行统一规划整合搬迁，集中建设，提高农村集体建设用地的使用效率。
六是积极开展陆海统筹试点。加强围填海项目管理，科学开发利用蓝色国土空间，把海洋资源的开发利用与陆地空间的结构调整、产业布局及基础设施建设有机结合起来。
推标准：国土服务标准管理体系标准化
为提升国土资源系统行政服务水平，市国土资源局建立了规范统一的三级行政服务标准管理体系，推进国土资源行政服务标准化建设。
一是推进窗口服务标准化，明确窗口职能，实行“一口受理”，优化运行模式，提高审批效率，为办事群众提供休息时间延时和预约服务。该局驻市政务管理局窗口连续三年被评选为市政务服务大厅文明窗口。
二是推进办事流程标准化。按照珠海第五轮行政审批事项调整工作统一部署，清理、精简和规范了行政审批事项，实行业务会审制度，保障行政审批业务不因领导个人工作安排受到影响，简化办事流程，开展并联审批，压缩办事时限。审批时间平均节约20%以上。
三是窗口硬件设施建设标准化。将基层国土资源所作为硬件设施标准化的重点，按照“模块化”思路对国土所的硬件形象进行规范，以确保达到标准化效果。
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