[摘要] 告别6月,广州楼市的打折潮似乎有所停歇,楼市随之进入一个相对的“冷静期”。下半年,将会有哪些关键因素影响楼市走势?本轮楼市调整又会在何时迎来转机?不少专家、学者在接受新快报记者采访时预测,下半年在银行的信贷环境有所宽松之后,楼市成交将有望回升,“金九银十”还是会如期而至,楼市有望在第四季度迎来转机。
多位专家学者分析2014下半年楼市趋势认为:
告别6月,广州楼市的打折潮似乎有所停歇,楼市随之进入一个相对的“冷静期”。下半年,将会有哪些关键因素影响楼市走势?本轮楼市调整又会在何时迎来转机?不少专家、学者在接受新快报记者采访时预测,下半年在银行的信贷环境有所宽松之后,楼市成交将有望回升,“金九银十”还是会如期而至,楼市有望在第四季度迎来转机。
市场六七月份或最惨淡市场短暂观望
据房天下数据监控中心统计,截至6月23日,7月广州十一区预计有32盘推出新货(住宅项目23个,商业项目9个),创4月来新低,环比6月(47个)下跌31.91%,同比2013年7月(48个)下跌33.33%。在32个推新的楼盘中,全新盘为15个,老盘加推为17个,老盘加推占比53.12%,老盘加推数量比6月(32个)少了将近一半。
方圆地产市场首席分析师邓浩志表示,六七月份或是今年最惨淡时期,至少要在8月份期间市场方会企稳。合富辉煌首席分析师黎文江也认为,在上半年一轮大调整过后,预计近两个月市场将会迎来短暂的观望期。对于发展商而言,六七月份正是总结市场和调整战略的时候,这两个月市场降价声音也将减少,包括此前降价最为明显的番禺,预计在一个月内楼价将以维稳为主,在短期的观望过后也可能再迎来新一轮的降价。
信贷下半年有望迎来降准资金流动性加大
上半年楼市成交量大幅萎缩,很大程度上是由经济下行态势影响所致。邓浩志认为,从上半年中央多次出台微刺激政策看,下半年的信贷政策将很大可能得到放松,甚至有可能将迎来降准的机会,下半年的资金流动情况将好转。
同策咨询研究部总监张宏伟也认为,从当前货币政策变化来看,当前二次定向降准下招商、兴业、民生等部分股份制银行也获得了降准机会,标志着货币政策已经走向定向宽松。从首套自住用房房贷利率的角度来说,预计6月份以后贷款审批周期会进一步缩短,额度也会向首套自住需求倾斜,利率高企的市场状况会有逐步回落的过程。从周期的角度来讲,预计这个过程可能会持续3-6个月,预计今年第四季度房贷利率有可能会出现实质性回落。
从目前广州各大商业银行的现状来看,虽然多次经济微调政策均无关楼市,房贷利率尚未有明显松动,但是在放款时间以及贷款额度方面,不少银行表示和今年初相比状况有所好转。业内人士分析,中央要求支持首套房贷应该对信贷政策有一定的利好刺激,但是传导至市场需要一定的时间。
房企市场继续分化割肉走量在所难免
对于开发商下半年动向,中地行销售部总监邹琴强调:“由于上半年住宅项目成交量下降,部分开发商降价促销对周边区域板块的负面影响增大,加快了大家跟风降价的举措。下半年开发商不可避免打起价格战,部分开发商资金链出现问题,更不排除割肉走量的可能性。”
而在张宏伟看来,楼市已进入下半场,市场难免会有分化、洗牌的现象发生。楼市行情也不容乐观,已有大量中小房企面临债务违约的风险,个别品牌房企已被收购股权。在这样的特殊时间段,2014年将成为中国品牌房企之间决定胜负的关键一年。在已处于楼市下半场的2014年,房企尤其是大型房企必须在规模与利润率两方面同时占据优势方可在未来有自己的立足之地,否则,难免会遭遇被市场边缘化,或者被逃离房地产行业。
在规模与利润率两方面,规模的重要性在当前是最重要的,规模的意义在于一个房企的市场占有率以及影响力。在张宏伟看来,在当前受银行信贷紧缩影响、市场基本面欠佳、成交量普遍下滑的市场背景下,房企还应该未雨绸缪,继续采取“跑得快”的高周转市场策略,以现金为王,以把握市场主动权,主导未来市场格局。
供求供求比失衡预示市场风险积聚
机构统计数据显示,下半年广州楼市可售货量近11万套,同比上升15%,大约相当于20个月的消化期。依据阳光家缘网数据分析,至2014年6月末,广州新建住宅可售套数为5.4万套,库存仍处于较为健康水平。从各区的可售库存量来看,花都、南沙处于高库存状态,萝岗、从化、增城等区域或因新货补充缓慢或因成交快速,库存量处于较低水平。虽然今年上半年市场表现欠佳,成交放缓,但开发商亦因市场环境转差而推货节奏保守,市场因此未积累大体量的存货。
不过,根据广州房地产库存风险经验可得,广州楼市8个月以下去化周期为低风险周期,在8-12个月属于可控范围,而12个月以上的去化周期属于进入风险周期,说明广州楼市已经进入库存去化风险期。
作为一线城市,广州的楼市也是房地产市场的风向标,住建部对一线城市“限购”政策保持谨慎态度,政策松绑的可能性不大,以微调为主。广州楼市也出现不同程度的降价现象,成交量也略显“疲惫”,广州土地市场也表现出“平淡”的迹象,开发商对土地热情度下降,使得政府在土地出让节奏上出现压力。近期,广州正逐步放开“限价”的调控措施,此措施只是让步房地产市场化的微调措施,对广州一手商品房成交量影响有限。
数据显示,广州商品住宅2014年1-5月供应量约512万平方米,去年同期为394万平方米,同比增长30%;2014年1-5月成交量约为361万平方米,去年同期为511万平方米,同比减少30%。广州商品住宅供求比在2014年四五月出现2013年至今的历史高位,达到2以上,供过于求相当显著,这也导致库存量直线上升。作为需求强劲的一线城市,广州的供应量一直被认为偏低,而这也导致广州楼价近年来迅猛上涨。如今首次出现供求比失衡,让人不得不担心。
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楼市调整何时休?
下行调整有望在年底结束
合富辉煌首席分析师黎文江:前两次市场调整的结束,一次是政府主动救市,另一次是信贷松动。而眼下的这一次,自去年以来,央行并未出台任何住房信贷政策,按揭贷款落实不到位完全是商业银行的逐利行为。央行和银监会高层在此前的表态,就是为了引导商业银行不能以逐利为首要目标。接下来,只要房贷放松,则成交量会大幅提升,房价随之止跌回升。乐观估计,传统的房地产“金九银十”销售旺季仍会如期而至,而本轮楼价下行调整期有望在今年底结束。
B
四季度基本面将逐渐好转
同策咨询研究部总监张宏伟:由于银行信贷对于首套自住需求的支持,信贷紧缩的局面将逐步得到改善,同时,各地“微刺激”措施不断出台,楼市调控政策也转向宽松,至此,供求关系较为合理或供不应求的城市房价将步入平稳上涨的通道。总体上来看,上述政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面逐渐好转。
C
楼市调整期或在6-12个月
分析人士:调整何时结束,我们认为很大程度上取决于房价调整的深度和广度,只有出现了“地价”才能刺激成交的回升。从最近几月城市项目降价表现来看,近半数的降价并没有带来成交量的回升,究其原因主要是:多数项目和企业依然没有进入实质降价阶段,降价力度有限,多以特价房或者暗折的面目示人,购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位,城市供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌或者认为还有下跌可能,仍然保持观望。
在没有外力干预的情况下,一、二线城市调整期预计在今年底、明年一季度结束。如果货币放松,则更短。一、二线城市对外来需求的吸附力较强,需求依然大量存在,城市市场基本面的发展趋势没有根本性变化。只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓需求释放。以往的经验表明,调整期基本在6-12个月,最长不超过15个月。
现点
经济下行是近六年楼市三轮调整共同诱因和背景
黎文江以自身的经历,总结了近20年来楼市发展的走向。他表示,20年前的1994年,中国房地产市场由于所谓的“过热”,招来了实行土地出让金制度后的首次调控,广州大量高层住宅及写字楼开发受抑制,直至1996年经济软着陆后,才逐渐恢复,但众多写字楼烂尾直至今天尚未完全解决。
接着1997年后的亚洲金融风暴重创香港楼市,香港楼价暴跌67%以上,直至2003年才触底回升,国内经济及房地产也受到严重影响。1998年政府出手救市,把大量房改房出售给职工,带动了商品房开发迎来新的发展空间。之后,又把住宅交易契税从6%降到3%,再降至1.5%,极力鼓励老百姓买房。
近6年来国内房地产市场经历了三次大的波动调整期。2008年是一次,2011年是一次,今年也正在调整。这三次市场调整期的GDP增速数据,无独有偶都相似地跌破7.5%,2008年底增速跌破7%,2012年由9%以上的增速下滑至7.4%;2014年一季度亦下滑至7.4%。可见,经济下行是三次波动调整期共同的诱因和背景。
■GDP增幅低于7.5%的三个时点:2008Q4-2009Q1单季增速6.8%和6.1%,2012Q3单季增速7.4%,2014Q1单季增速7.4%。
2008年
房贷利率七折救市
2008年楼市量价大幅度下行:广州市2007年末房价在1万元/平方米,到2008年末降至8000元/平方米。产生原因是经济波动,是全球金融危机造成的。后来调整期很快结束了。是什么原因导致市场快速恢复了呢?是四万亿货币投放对经济的强刺激,是首次置业房贷利率下浮30%的“救市”。结果是,成交断崖式下跌逆转到快速恐慌性抢购,2009年末房价回复到1万元/平方米,成交量从2008年的553万平方米暴涨到2009年978万平方米。整个调整期一年半时间。
2011年
调整期15个月
2011年市场波动原因是政府出台了一系列房地产调控政策,致使房价出现窄幅回调。调整期15个月,在2012年下半年,房价又被推了上去,其恢复动力来自需求以及货币宽松政策(2012年货币供应量M2的平均增幅为14%,月份达到16%)。信贷放宽推动需求,转化为成交量,推升房价。
虽然有限购限贷等调控因素,但由于需求强劲,2012年以及2013年商品住宅交易量和价还是快速上涨了。
2013年
市场内部发生变化
2013年新“国五条”出台,引发本轮调整期在去年底开始。本轮波动与上两次波动的不同是,以前两次主要是由经济、金融、政策等外部原因造成的,这一次市场内部发生了变化,供需关系失衡,主要城市商品住宅库存量平均消化期超过18个月。再加上房贷收紧,使购房人陷入观望。据统计,广州十区目前库存量需要23个月才能消化完。
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