[摘要] 中国国家统计局6月18日发布的全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，5月份新建商品住宅和二手住宅价格均低于上月水平的城市达到35个。房价下跌的城市2年来首次达到半数，面对全国一片唱空的形势下，而珠海房价却逆势上涨，珠海的房价何以如此坚挺？下半年珠海楼市将何去何从？记者就此采访了景泽国际（珠海）有限
中国国家统计局6月18日发布的70个大中城市住宅销售价格指数显示，5月份新建商品住宅和二手住宅价格均低于上月水平的城市达到35个。房价下跌的城市2年来首次达到半数，面对一片唱空的形势下，而珠海房价却逆势上涨，珠海的房价何以如此坚挺？下半年珠海楼市将何去何从？记者就此采访了景泽国际（珠海）有限公司董事总经理唐铁军。
市场观察
外来因素拉动珠海房价澳门和横琴“功不可没”
“珠海有太多的利好，太多的显性因素在浮出水面，会对整个市场产生很大的影响，珠海的房价不可能大跌。”唐铁军认为珠海的房价在未来很长一段时间内受到外来因素的影响很大。
据他观察，澳门原本房价也不过八万，近两年增长了差不多一倍，个别楼盘更是卖到了十二三万，高企不下的房价将澳门人赶向珠海，横琴、拱北一带成了他们的“后花园”。加上，澳门和珠海交通越来越方便，将来实现“24通关”，会更刺激了他们置业珠海。目前，最直接影响就是拱北的楼盘价格看涨，如恒虹世纪广场、华融时代广场、仁恒滨海中心、马赛公寓等，这也是珠海房价一直以来居高不下的一大原因。
另外，近年来，大量国企和央企进驻横琴新区。相比北京、上海等大城市的房价，珠海的房价无疑相对便宜很多，这些企业的高管理为了工作便利，一般会置业珠海，这有力支撑了珠海高端地产，也拉高了珠海的房屋均价。
开发商以价走量回笼资金 应对下半年楼市形势
珠海的房价到底跌了没有？唐铁军认为珠海的房价表面上没有跌，但其实还是通过“特价房”让利了购房者。
在他看来，“特价房”其实就是变相降价，半年过去了，开发商也要考虑过冬的问题，到了年底更要有资金储备以支付各项费用。以价走量，通过“特价房”尽快回笼一笔资金，这也是他们预测珠海下半年的房地产经济形势后所做出的一种应对措施。
“我所接触的发展商高层，每个人身上都有一种紧迫感，有人甚至连续开了十六个的营销会议，整整通宵了一个晚上。”唐铁军透露，这从侧面说明珠海的发展商在如今房地产形势下其实是比较着急的。
唐铁军提出 “特价房”是营销人没有办法的办法，现在资讯发达，购房者精明，原来一些营销套路已经不实用了。对于，上半年珠海一些楼盘推出的“零首付”之类的营销措施，他认为只能吸引到一些资金比较困难的购房者，事实上并未带来大量的成交，所以也没有持续太久。
“营销手段对于整体楼市来说影响不大。从2009年开始，珠海楼市几起几落，开发商都已经尝试过各种营销手段，但最终还是要落在价格上。”唐铁军表示，“同时对于消费者来说，目前是买房良机。开发商推出的”特价房“对消费者来说诱惑很大，让利的幅度也比较大，但指望珠海房价回到一万块以下是不现实的。”
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市场分析
政策影响、舆论导向、统计滞后等作用下
购房者多持观望态度 上半年成交量萎缩
关于上半年珠海楼市成交低迷，唐铁军认为是政策影响、舆论导向、统计滞后等导致的。他一直坚持中国的房地产市场是一个“政策市”，不是一个纯粹的“市场市”，房地产受政策的影响太大，甚至直接决定命运成败。
“最近房地产登记系统要联网了，这原本是一个抑制楼价的措施，现在多出了一个反腐的功能，这会促使公务员群体不买第二套房。”他感概。
市区楼盘的外来购房者比例一直都在五成左右，外地购房者减少，会造成市区成交量也跟着会往下走。现在珠海持观望态度的人太多，都在等待楼市降低更合适的价位，加上有一批喜欢“追涨”的投资者也收手了，这些一系列原因共同导致珠海成交量的萎缩。
此外，成交数据统计的滞后性也是原因之一，西区有些楼盘的成交并未及时纳入统计。其次，现在珠海的双限政策没有完全放开，有些外地人在珠海买房，需要交够一年社保后够资格后才办房产证。这些都是隐藏在统计局统计以外的成交数据，并未纳入它的系统里面。
预测开发商蓄力“金九银十”
下半年楼市走势 购房者心态起关键作用
“这么多年来我是很少做预测的，但是我估计未来下半年短期内不会有太大的转变。”唐铁军提出，主要是因政策方面，一些约束房地产的政策作用正在逐步地显现，加上珠海本地的双限政策短期内也看不到放开的可能。
他认为影响下半年楼市走势，一个最重要的关键因素是购房者的心态。
“下半年更关键的是市场上有没有人捧场买楼的问题。现在大家都知道政策形势对房地产的影响很大，房产税要开始了，交易登记要开始了，银行收紧了，这些舆论汇聚在一起，自然对房地产行业形成了巨大压力，这样购房者就不打算买房了，都在等着房价能够一夜之间回到解放前。”
这些舆论形成的市场氛围影响购房者保持着观望情绪，购买的欲望也少了，唐铁军估计如果下半年楼市没有大的转变，这种情况可能会一直延续到十月份。每年的十月都是房地产全年的一个成交高峰，是“金九银十”黄金时期，所以开发商都会在十月份储备“冬粮”，届时各个楼盘的营销动作会比较多，珠海楼市应该会有所起色。
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