[摘要] 目前，“去库存”已经取代“分类调控”，成为楼市未来一段时间的主题。根据研究机构的监测，主要城市楼市的消化周期普遍在15个月左右，即便是被称为楼市“避风港”的一线城市，也将在未来不得不面对如何消化库存的难题。
目前，“去库存”已经取代“分类调控”，成为楼市未来一段时间的主题。根据研究机构的监测，主要城市楼市的消化周期普遍在15个月左右，即便是被称为楼市“避风港”的一线城市，也将在未来不得不面对如何消化库存的难题。
一线城市楼市的去化周期达到11个月，北京库存突破1000万平方米，去化周期高达16个月，广州和深圳的去化周期分别达到11.8个月和17.6个月。
70个大中城市房价指数显示，北上广深四个一线城市6月房价集体下跌，这是2012年以来的次，而百城房价显示一线城市房价跌幅在扩大，这预示着一线城市房价将深陷下跌周期，未来库存还会继续攀升。
楼市主题由“分类调控”快速切换到“去库存”，仅仅半年时间，需求被过度透支是首要原因。表面上看，新增商品房供给与新增城镇人口和拆迁需求一致，甚至还小于后者，但新增供给漏掉了保障性住房、小产权房、个人自建房和部分企业建房等等，实际供给要在商品房供给的基础上增加50%左右。2013年，城镇商品房竣工750万套，但保守估计的实际供给在1000万套以上。
但是，有效需求却被高估，首先是新增城镇人口带来的需求被高估，应该扣除非户籍流动人口的绝大部分，这部分人群没有购买力。建成区范围扩大而“被城市化”的人群也应该扣除，因为他们本身就拥有住房;其次，未来拆迁需求规模很大，根据“六普”，城镇25%的家庭还居住在平房中、24%的家庭住房内没有单独的厨房或厕所。
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