[摘要] “佳兆业也在等待一线城市什么时候能够回归市场，放开限购”，在2014年佳兆业中期业绩会上，主席郭英成在谈及相关楼市政策问题时如是强调。
“佳兆业也在等待一线城市什么时候能够回归市场，放开限购”，在2014年佳兆业中期业绩会上，主席郭英成在谈及相关楼市政策问题时如是强调。
不过，郭英成明确指出，对于佳兆业在一线城市推出的产品来说，实际影响并不大。
据佳兆业行政总裁金志刚现场透露，到现在为止还有5到10个城市继续采取限购措施，包括北上广深在内。而公司项目量比较大的地方就在于深圳，另外是上海，还有今年有项目要入市的广州。
“以深圳为例，深圳上个礼拜重申了限购，但是实际上对佳兆业项目没有影响”，金志刚进一步表示。
公开资料显示，目前佳兆业在深圳的项目有佳兆业城市广场、佳兆业悦峰、佳兆业前海广场、佳兆业假日广场、龙岗大道1号等。而上述项目在上半年公司的业绩贡献比例中将近过半。
这也似乎正印证了金志刚对取消限购与否无碍佳兆业销售的自信。“在过去有限购、限贷的时候，佳兆业的销售都还比较正常，现在限购放松了之后，很显然对公司会更有利。”
在金志刚看来，佳兆业之所以能够直面限购，并非赤手空拳。而在于公司90%以上都是中小户型的刚需产品，在银行信贷方面能够获取支持。
事实上，金志刚对公司业绩的信心更多的或是出于对下半年或是未来市场的乐观预期。“尤其是最近这两个月左右的时间，很多城市把限购取消或者大幅度放松，激发了一些新的需求入市。”
“所以，整个市场的热度在确定性地回暖，这是毫无疑问的一件事情。市场热度上来了，下半年公司新盘推向市场以后，我相信表现会更令人值得期待。”金志刚继续强调。
另外，在市场下行的大背景下，去化率成为关注的焦点。对此，佳兆业首席财务官张鸿光指出，上半年公司的去化率是达到60%以上，可能在一线城市会高一点点，三四线城市则相对没有那么理想。
“预计下半年的货量约有450亿元，也多集中在一二线城市，所以公司对于维持60%这个去化率是比较有信心的。”
面包与面粉，是永恒共生的话题。在佳兆业的中期业绩会上也不例外。作为有着旧改专家之称的佳兆业，郭英成也在现场透露，公司会在深圳和广州继续加大旧改的核心发展，特别是深圳。
“不过，烂尾楼项目的取得属于可遇不可求。而近期公司在广州白云区小坪村项目的旧改项目也有突破性进展，有望实现最终确权。”
土地储备方面，继2013年耗资141亿元大举增持一二线的土地后，今年上半年佳兆业同样在土地市场上业已斥资逾90亿元。
对此，郭英成表示，房地产公司有钱的时候肯定是买土地，但是佳兆业会根据自身现金流的情况看待自己。
“公司今年买的土地主要分布在一二线城市，未来佳兆业的销售和市场在一二线城市的比例会越来越高。”郭英成进一步强调。
至于下半年是否仍将继续积极买地，佳兆业副主席谭礼宁表示，“按佳兆业目前这个规模肯定会有买地的动作，不能老是以为佳兆业是100多亿的规模，实际上目前按佳兆业目前300亿的规模来说，上半年买90亿土地是合理的。”
对于近期上海拿地的举措，谭礼宁则回应称，“佳兆业重点就是一二线城市，公司现在在上海已经有6个项目。如果没有一定的规模在上海这个城市是没有核心竞争力的。”
“也就是说，在上海做一两个楼盘是行不通的。而公司现在在北京也在看项目，未来主要还是以一线城市为主。”谭礼宁直截了当点明佳兆业未来的发展路线。
以下为佳兆业集团控股有限公司2014年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：有报道称深天健多个关联股东疑属佳兆业，这个消息是否属实？如若属实，佳兆业是基于什么样的考虑来持股深天健，公司是否有寻求A股上市的诉求？
另外，公司基于什么样的考虑来进行收购烂尾项目的业务操作，未来是否会复制这种模式？
郭英成：近期佳兆业也看到一些，不过，目前公司还没有购买天健的股份，公司的员工也没有。暂时没有A股上市的计划。
旧改和烂尾楼始终是佳兆业的强项，公司会在一线城市，特别是在深圳和广州继续加大旧改的核心发展，特别是深圳。公司近期于广州有所突破，因为原来广州旧改政策一直没有落实下来，现在基本落实以后，希望白云区小坪村项目近期能够确定下来，能够加快完善手续。
烂尾楼我们会继续发展，特别是做了这么多年，我们对烂尾楼的改造，从技术和市场方面有自己的一些看法，所以我们希望这方面有更多的机遇，但是烂尾楼的发展是可遇不可求的。
现场提问：公司下半年是否有相应策略加快销售，以此确保达成全年销售目标，对下半年平均售价的展望是什么？
金志刚：佳兆业上半年新增货值比较多，有差不多280亿。加上公司现在的库存，合计差不多有400多亿的可销售货源，所以货源比较充裕，比上半年有很大的改观。
第二个方面，现在市场回暖迹象非常明显，所以公司销售的情况比四、五月份好很多，整个市场热度上来了，下半年公司新盘推向市场以后，我相信表现会更令人值得期待。
关于均价，因为佳兆业新推的项目集中在一、二线城市，上半年均价水平已经到了1.1万元，比去年年底均价高了2000多元。下半年随着广州项目的推出，还有杭州、苏州这些城市项目的推出，相信公司的均价水平可能还会有所提升。
现场提问：最近内地有部分城市松绑限购政策，公司预计该松绑会不会扩大到一、二线城市，公司怎么看下半年一、二线城市房地产市场的发展？
郭英成：现在中国政府在做的这些放松政策其实是正常的回归市场，让市场自身去调节。至于二线、三线城市基本上都放开了，但是可能一线城市今年没那么快放开。
首先，因为每个开发商在一线城市的土地储备相对而言是比较少的，而且公司发现现在在一线城市推出刚需产品的时候购买力还是特别高的，所以佳兆业也在等待一线城市什么时候能够回归市场，放开限购，但是这对公司在一线城市推出的产品影响不大。
现场提问：现在内地的房价有一个下跌的趋势，公司怎么看内地整体房地产市场情况？如果限购、限贷等政策真的落实对公司下半年，或者是未来整个销售和盈利方面有什么样的影响？
金志刚：说到房价，统计数据和中央电视台都在讲一线城市量价齐跌，统计的口径比较多，市场表现也不尽然。比较低的时候是今年的三、四、五月份，当时在几个城市，长沙、成都这些地方有一些著名发展商的著名楼盘采取了大幅度降价的措施，所以市场相对比较恐慌。
但是后来到五月份，央行开始要求所有商业银行支持首套房贷款，彼时，公司感觉价格已经企稳了，甚至像成都这样的重灾区价格已经起稳回升了。包括带头降价的几个公司也在逐步涨价。成交量也比之前的情况好很多，市场又起来了。
尤其是最近这两个月左右的时间，六月到八月份，很多城市把限购完全取消了，或者大幅度放松了，应该说激发了一些新的需求入市，所以市场的热度在确定性的回暖，这是毫无疑问的一件事情。
比如说像这个月佛山全部取消限购之后，佛山的成交量就翻番。因为佛山靠着广州，是比较典型的一个城市。
佳兆业三年以来的产品都是满足刚需的，90%以上的产品都是中小户型的刚需产品。一方面银行有信贷要求，另外一方面现在限购政策也管不了刚需产品，所以现在限购政策取消意味着对刚需产品是支持状态。
在过去有限购、限贷的时候，佳兆业的销售都还比较正常，现在限购放松了之后，很显然对公司会更有利。
到现在为止还有5到10个城市继续采取限购措施，包括北上广深在内。公司项目量比较大的一个是深圳，第二个是上海，还有今年要入市的广州。
深圳上个礼拜重申了限购，但是对佳兆业项目没有影响，公司的产品卖得非常好，去年全年佳兆业是深圳住宅销售，今年上半年也是四强。包括公司的销售面积，金额，单盘销售额都是销售，所以佳兆业的项目没有受到多大影响。
价格方面，佳兆业观察到整个市场上的情况最起码是起稳的，有一些楼盘有小幅调升的状态，和大家的感觉略有不同。
现场提问：公司上半年的去化率大概是多少？下半年限购放宽后预计会不会去化更快？公司未来的毛利率能保持四成以上吗？
张鸿光：佳兆业六个月的平均毛利率是40%，其中深圳的贡献大概是35%，相对来说是比较多的，预计到年底12个月的话可能就达不到35%，预计全年业绩会有一个回调，应该不到40%。
那到底毛利率会是多少呢？一方面，这是个敏感的话题，鉴于联交所的监管公司可能给不出具体的数字；另一方面大家可以参照公司过去的利润率和大概的增长，应该可以得出答案。
对于去化率方面，上半年公司的去化率是达到了60%以上，可能在一线城市会高一点点，三四线城市则相对没有那么理想。预计下半年的货量约有450亿元，也多集中在一二线城市，所以公司对于维持60%这个去化率是比较有信心的。
现场提问：下半年和明年公司在土地投资方面是怎么安排？另外，管理层对土地市场有什么样的判断？
郭英成：房地产公司有钱的时候肯定是买土地，但是佳兆业会根据自身现金流的情况看待自己。特别是公司今年买的土地主要分布在一、二线城市，未来佳兆业的销售和市场在一、二线城市的比例会越来越高。
张鸿光：佳兆业对于在资产负债表管理方面是很关注的，评估机构穆迪和标普在6月份的时候给公司调高了评级，接下来的时间佳兆业肯定会看自己的杠杆水平，根据公司的销售来决定买多少土地，公司会确保财务的健康，这是最关键的。
谭礼宁：从现在来讲，佳兆业大概买了90亿的土地储备，公司今年的销售目标是300亿，现在土地的成本70%都是来自于一、二线城市，土地占成本三分之一到二分之一的水平。
所以佳兆业现在所买的土地和公司现在的规模是匹配的，因为原来公司是做100亿，150亿的水平，现在要做300亿水平的时候，土地肯定要有所增加，如果达不到一定的规模就很难做。
按照现有的土地储备，我们明年可以有700亿的货值才可以推向市场，如果不是这样我的规模是上不去的。
当然，佳兆业要看现金流的情况，整体市场的情况，但是也要和公司的规模去匹配。现在公司做300亿，下半年土地储备买90亿，这个完全是吻合的。
现场提问：明年公司的销售目标大概会达到多少？明年还会在土地市场有动作？公司负债率方面是什么样的比例？
谭礼宁：佳兆业去年是240亿，今年是300亿，明年肯定要超过300亿。所以别人老是说佳兆业买多少地，但是这和公司的规模是匹配的，不可能说300亿不买土地，这和规模是有关系的。
按佳兆业目前这个规模肯定会有买地的动作，因为别人老是以为佳兆业是100多亿的规模，实际上目前佳兆业300亿的规模上半年买90亿是合理的。
就个人而言，我是这样看负债率的，是负债率的数字，另外是债务年期是多少。如果负债率水平很低，但是债务很快到期也是不行的。
佳兆业现在负债率70%多，和公司的债务年期来看是完全合理的。明年公司没有债务到期的压力，只有一个可转债，现在换股价已经超过了。
现场提问：公司近期在上海青浦的土地市场上有所动作，接下来还会不会在上海继续拿地？对北京市场是否也有兴趣？
谭礼宁：会的，佳兆业重点是一二线城市，公司现在在上海已经有6个项目。如果没有一定的规模在这个城市是没有核心竞争力的，也就是说在上海做一两个楼盘是做不了的。
佳兆业现在在北京也在看项目，未来公司主要还是以一线城市为主。
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