[摘要] 对于今年以及明年的房地产市场，秦虹认为，虽然今年房地产市场不可能崩盘，也不可能暴跌，但是今年房地产市场的销售指标要超过2013年是非常困难的。
2014年8月19日，由坪山新区管委会与深圳广电集团联合主办的“深莞惠地产高峰论坛系列活动之坪山新区价值投资论坛暨2015年房地产发展形势研讨会”于房博会开幕当天，在深圳会展中心举行。活动邀请到国家住建部政策研究中心主任秦虹做2015年房地产走势分析相关主题演讲，同时邀请到部分企业、媒体、地产人讲述坪山，力求站在政策、未来最前沿，解读坪山投资发展价值。
房地产高增长时期已过
秦虹介绍，2013年商品房销售面积已经达到了13亿平方米，是房地产的新房销售的一个相对高的平台。
对于2014年以及明年的房地产市场，秦虹认为，虽然今年房地产市场不可能崩盘，也不可能暴跌，但是今年房地产市场的销售指标要超过2013年是非常困难的。
虽然房地产市场增速下滑，但和过去不同就是，房地产市场的分化已经开始出现。
过去十年的房地产市场基本上是一个铁板一块的市场，无论中东西部地区，大中小城市，一二三四线总体增长的格局，今后市场市场不再是一个铁板一块。二线城市在分化，三线城市、四线城市本身也在分化，不是说二线城市就一定好，三四线城市就一定不好。住建部对未来的中国的经济发展以及城市化的进程，包括未来的城市群的发展做一个总体的研究。
秦虹认为，现在的三四线城市也有一部分未来发展市场前景是非常好的，也有一部分城市现在面临着一些供应过剩，透支市场的一个格局，它们分化的格局比二线城市还要明显。
据此，秦虹认为，总体来看就是中国房地产行业的趋势性机会将会转到结构性机会，就是未来的房地产市场，和过去经历过十多年的房地产相比有很大的不同，这个不同是过去是趋势性机会，而未来是结构性机会。
具体来讲，市场总体增速在下降，分化格局界定趋势；新房市场达到一个新的高点，新房竞争不断加快；结构性机会显现，细分市场是必然；传统住宅市场的空间增大，机遇风险并存；市场集中度提高，行业整合在所难免。
二手房交易将超过新房
秦虹介绍，从2010年开始，中国房地产市场的供求格局开始发生变化，从过去供求偏紧，到现在进入阶段性的供求关系偏松，局部地区供应过剩这样一个格局。2010年之前，商品房的供给增长速度和销售的增长速度基本是持平的，如果扣除商品房里面的不可销售面积的话，实际上在2010年之前商品房销售面积的增长速度是快于供给的增长速度的。所以在过去，政府的政策始终在控制房价，因为那个时候供求关系处于一个偏紧的状态。从2010年开始，住房供应的增长速度明显的快于销售的增长速度，体现在目前在建的销售量、库存量，整体是比较大的，局部地区是供应过剩的。
未来，新增的住房市场需求仍然很大，但是，由于二手房市场的兴起，对新建住房的需求量可能会降低。目前，中国二手房市场正处在一个发展的起步阶段，4个一线城市二手房交易已经超过了新房交易总量；40个重点城市，二手房交易和新房交易之比已经是40%。三四线城市我们盖了这么多城市，我们认为未来三四线城市也正在步入二手房存量房交易的时代。秦虹认为，到了未来某一个时间，中国一定会呈现出现在发达国家房地产市场的格局，每年的交易量依然很大，但是满足交易量需求的是存量住房，而不是新建住房。以美国为例，美国现在每年房屋的交易量是500万套，其中91%的房屋需求是靠二手房满足的，新房只满足房屋需求的9%。中国还没有到那一步，但是正在朝那一天发展。未来中国的需求量还会增长，也仍然很大，但是二手房的兴起会导致对新房的减少。
坪山新区位于深莞惠结合部，是住房市场的一处价值洼地。在当天的论坛上，与会的专家和学者还深入探讨了2015年房地产开发商在坪山新区的发展策略，规划、交通、教育等多重利好，让开发商纷纷看好坪山房地产2015年的成长空间，集结众力推动坪山房产开发市场，共同推进区域价值的提升。与会的专家和学者希望。坪山新区应该利用它的优势资源，努力打造我们东部的城市副中心。
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