[摘要] 近期,荔湾区一宗江景商业地块挂牌,起始楼面地价约1.8万元/平方米,创下2014年以来荔湾出让地块起拍价新纪录。
近期,荔湾区一宗江景商业地块挂牌,起始楼面地价约1.8万元/平方米,创下2014年以来荔湾出让地块起拍价新纪录。
记者统计发现,虽然今年广州土地市场降温明显,地块流拍、底价成交屡见不鲜,但多宗地块的起始楼面地价却创下新高。
房价下调而地价维持高位,让开发商拿地更为谨慎,广州土地市场供应也大幅减少,8月出让住宅用地只有一幅。
多幅地块起始楼面地价大幅提高
据了解,计划于9月出让的黄沙大道西侧181号地块,占地面积仅4097平方米,建筑面积12584平方米,起拍价22651万元,折合楼面地价约1.8万元/平方米。
该起拍价格不仅高过年初广钢新城6宗地块1.3万元/平方米的起拍价,也接近于2013年万科拿下的荔湾区珠江隧道口以西商业地王19600元/平方米的成交楼面地价。该地块早在2010年便列入出让计划,但时至今日才正式推出。
无独有偶,7月推出的市桥街盛泰路东郊工业区商住地块,虽为底价成交,但地块折算保障房成本,楼面地价超过1.2万元/平方米,成为市桥区域的新地王。而目前地块所处的市桥南板块及附近的石碁板块新房售价在1.25万-1.8万元/平方米之间。
2014年6月,广州增城一次性推出了6宗土地,除了1宗商业用地外,其余4宗住宅用地和1宗工业用地均流拍。其中,增城新塘永宁街的两幅居住用地,起始楼面地价为2800-2900元/平方米,而去年6月3日附近的地块起始楼面地价仅1513元/平方米,地价一年内增长近一倍。
卖地面积降20%楼面地价涨21%
中国房地产指数研究院数据显示,2014年1-6月,广州住宅用地推出楼面均价为9102元/平方米,同比上涨43%;成交楼面均价为9507元/平方米,同比下降1%。
对此,合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江分析认为,一方面,政府可能参考周围的房价来制定地价水平,同时考虑到地价溢价超过50%要上报国土资源部,所以会把底价提高以防止高溢价。另一方面,如番禺市桥地块、广钢新城地块都要求配建保障房,加上保障房的成本,就算地块以底价成交,地价也不低。
“由于现在地块很多都流拍或者底价出让,如果把底价定得太低,政府会觉得自己亏了。”某业内人士表示,“地价这么贵,所以今年自从市场不好以后,广州的发展商集体抗议都不拍地了,这就给外来发展商机会。虽然地价不便宜,但外地发展商为了进入广州还是拿了地。”
不仅广州如此,数据显示,2014年1-6月,300个城市共成交土地53636万平方米,同比减少20%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交面积19630万平方米,同比减少16%。相对应的却是,上半年300个城市成交楼面均价为1245元/平方米,同比上涨21%;其中住宅类用地成交楼面均价为1758元/平方米,同比上涨24%。具体到一线城市,虽然上半年土地成交面积1518万平方米,同比减少31%,但楼面均价为8113元/平方米,同比上涨了102%。
广州宅地连续四个月底价成交
据了解,自进入二季度以来,广州每月土地成交总额逐月下降。尽管6月广州土地市场已经冷至低谷,但是,7月的土地市场又走低一个层次。整个7月只有9宗土地出让,其中只有2宗宅地,总建筑面积为17.8万平方米,土地供应量比6月份大幅下滑77%。8月份,广州共有12宗土地出让,但宅地仅一宗,其他多为工业用地。
根据合富辉煌研究报告,广州十区居住用地已经连续四个月底价成交。而在今年一季度土地市场较火爆时,溢价率在41%-48%。该机构人士分析认为,出现这样的状况和房地产市场持续低迷,成交量持续下滑以及开发商对后市持观望态度,拿地迟疑有关,由于市场成交量下降、银行开发贷减少,开发商资金链紧张,因此在拿地上更为谨慎。此外,近几月居住用地供应以南沙、萝岗、番禺三个外围区域为主,且政府起拍地价维持高位,项目开发利润空间被挤压,地块实际可溢价空间小。
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