[摘要] 自2014年开年以来，中国楼市持续低迷。地方政府首先耐不住，纷纷出手救市，但成效不佳，清淡市况未有根本性转变。在此情形下，开发商均把目标瞄准传统的楼市旺季“金九银十”，备齐货量准备大干一场。
自2014年开年以来，中国楼市持续低迷。地方政府首先耐不住，纷纷出手救市，但成效不佳，清淡市况未有根本性转变。在此情形下，开发商均把目标瞄准传统的楼市旺季“金九银十”，备齐货量准备大干一场。
那么“金九银十”楼市走势到底如何？
在前面“U型调整下房企如何破局”的系列文章中，我对楼市走向已经有了初步的判断，即楼市会有一个较长的调整期，而且不会迅速反弹，而是逐步回稳。楼市中的相关各方都在进行博弈——中央政府与地方政府的博弈，开发商与购房者的博弈——而七、八、九这三个月是博弈的关键期。
其中，中央与地方的博弈中，地方政府由于负债重压，摆脱不了对土地财政的依赖，纷纷出手救市，从松绑限购、提高公积金提取额度、下调契税、降低土地出让金预付款、保障房改新建为回购、降低二套房首付比例，乃至直接对开发商进行财政补贴，救市尺度越来越大。
即便地方政府救市已经无底线，但是目前来看市况仍然没有根本的转变，因为博弈的另一头——信贷仍然牢牢地控制在中央手中。如果央行没有全面降息这种大手笔注水的行动，房地产信贷（包括开发贷和房贷）市场偏紧的局面也难有改善，房地产市场的资金源头被掐住自然不会有大起色。
那么，开发商与购房者之间的博弈表现又如何呢？由各城市放松限购后的成交表现来看，有的城市回暖如杭州，有的城市反弹后回落如济南，有的反应平淡如长沙，有的甚至大幅下跌如海口。就目前各机构给出的数据来分析，综合而言，8月总体成交量环比回升，价格则仍在下行（其中包括一线城市）。也就是说，市场仍然是有足够需求的，在放松限购和开发商及时降价的刺激下，购房者愿意入市，从而释放了一批需求。
从目前的趋势来看，这种量升价稳的趋势将在“金九银十”得以延续。
首先是因为经过一段时间的调整，开发商已经认识到，虽然有放松限购等救市政策，要想让购房者掏出真金白银，还是得靠实实在在的降价;加上库存和资金压力，开发商必然会采取平价入市、特价房、毛坯发售、优惠折扣等手段，给购房者一定的让利空间，使得楼价进一步小幅回落。而购房者的需求经过半年多的累积，也需要得到释放（毕竟婚还是要结，房子还是要买），加上开发商的各种宣传攻势，成交量将在“金九银十”回升。
因此，我判断“金九银十”楼市会温和回升，而这种温和回升能不能成为楼市摆脱低迷的跳板，则看后续信贷政策会不会有利好消息释出，同时购房者的信心会不会在“金九银十”中重新恢复。不过不管怎样，楼市大的格局不会变，即由“黄金时代”走向“白银时代”;开发商需要抛弃过去对利润的过度追求，及时降价走量，加快资金周转，从而规避市场调整的风险。
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