[摘要] 经济新常态下，我国的经济增长模式开始发生转变，经济告别高速增长，今年楼市也告别了2013年的高速狂飙，进入新常态，发生一些改变。
经济新常态下，我国的经济增长模式开始发生转变，经济告别高速增长，今年楼市也告别了2013年的高速狂飙，进入新常态，发生一些改变。
今年前三季度，中国GDP同比增长7.4%，各项主要经济指标处于合理区间。当前中国经济保持稳定发展态势，城镇就业持续增加，居民收入、企业效益、财政收入平稳增长。更重要的是结构调整出现积极变化，服务业增长势头显著，内需不断扩大。
当下，中国经济正呈现新常态：一是从高速增长转为中高速增长。二是经济结构不断优化升级，第三产业增长势头逐步显现，城乡区域差距逐步缩小，居民收入占比上升，发展成果惠及更广大民众。三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。
笔者认为，当前楼市的新常态也同样有三大特点：
首先，房价呈现由前几年全线上涨转为维持在高位运行、稳中有降的调整态势，楼市告别高速增长期进入中速增长的阶段。
从数据就可以看出，国家统计局公布的实时数据显示，10月份70个大中城市仅1个城市价格环比持平，其余均环比下跌。环比价格变动中，降幅为0.2%，降幅为1.6%。本月初，中指研究院发布的数据也显示，10月份100个城市新建住宅平均价格环比连续第六个月下跌，也是在同比连续22个月上涨后首次下跌。
数据还显示，今年前10个月，房地产投资为77220亿元，同比名义增长12.4%。增速不仅连续9个月下滑，且明显低于同期的固定资产投资增速。
从历史来看，房地产开发投资增速很少低于15%。例如在2011年下半年，虽然市场调整，但当时整体房地产投资增速依然在20%以上。
其次，楼市已经进入调结构、去库存阶段。
当前我国经济转为中高速增长、结构优化升级的阶段，房地产也面临同样的结构调整压力。前几年我国房地产增长大幅超过经济增速及居民收入增长，内在调整压力较强。楼市调整有利于消化2010年以来的过度库存。
受此前几年房地产投资高速增长、新开工面积增加的影响，如今的市场库存也在不断增长。数据显示，10月末，商品房待售面积为58239万平方米，比9月末增加1091万平方米。
除一线城市和个别热点城市的供应相对紧张以外，大部分二、三线城市已经出现供应过剩、去化周期长的情况。面对高企的库存压力，多数城市相继取消了限购政策，很多房地产企业放缓投资步伐正在积极去库存。
第三，楼市调控限购、限贷转为“去行政化”，楼市逐渐进入“调整靠市场”。
此前楼市调控限购、限贷的措施遭到诟病，而楼市进入今年下半年后，随着央行出台房贷新政，各大城市纷纷松绑限购、限贷，这可以看出近期楼市政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能去除，也就是在保持楼市稳定的前提下，逐步“去行政化”让楼市回归本质，以促进行业健康发展。
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临近年底，出于提前布局、获取客源，以及经济下行压力下银行对于盈利的迫切需求，部分外资行在个人住房按揭贷款这一相对优质业务方面进一步松动，从而更加拉大中外资行对于个人房贷的态度分化。
距央行和银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》已经一个多月，上证报记者近日发现，从银行执行情况来看，多数银行均已执行了信贷新政，但是人民币房贷按揭利率优惠并无较大变动。
“外资行市场占有率低，所以个人房贷市场利率仍是中资行主导。”某外资行一位相关业务负责人也告诉记者，在四大行仍基本维持基准利率的情况下，预计就房贷利率而言，市场短期内不会发生大的变动。
此外，和大部分中资银行相比，外资银行的网点数量有限，吸储能力也很低，所以，“最优惠利率数量有限，通常都只给一些优质或核心客户”。
而往往在临近年底时，市场会悄悄发生一些变化。另外一家大型外资行资深人士告诉记者，经济下行背景下，银行盈利压力比较大，而无论从哪个角度而言，个人住房按揭贷款都是“优质业务”。同时，出于提前布局、争夺来年客源的需要，已经有外资行开始对人民币房贷利率给出九五折优惠。
上证报记者了解到，南洋商业银行（中国）以及另外一家零售业务较大的外资行，目前都给出了个人房贷利率九五折的优惠。
南洋商业银行（中国）相关负责人称，该行外币贷款利率可达4%左右，贷款成数可贷7成，期限最长30年。
还需要注意的是，有外资行人士表示，当然外币优惠利率不是一成不变的，若市场发生变化，银行会相应调整港币和美元的基准利率，届时优惠利率也将随之变化。
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