[摘要] 11月21日，央行正式公布降息政策，其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。此消息再次搅热东莞楼市，降息后的首日，楼盘营销中心人气高涨，成交喜人，虎门两品牌楼盘当天开盘热销800多套。
央行降息掀看房热潮 年底出手成购房理想时间
11月21日，央行正式公布降息政策，其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。此消息再次搅热东莞楼市，降息后的首日，楼盘营销中心人气高涨，成交喜人，虎门两品牌楼盘当天开盘热销800多套。对此，业内人士表示，此次降息政策对楼市的回暖有一定的提振作用，有利于开发商出货，开发商应以平价跑量为主。
银行：降息等于房贷利率折上折
新政规定，自11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点，一年期存款基准利率下调0.25个百分点。
对此，东莞大部分银行的反应较快，都调整了降息政策。记者走访发现，农业银行、建设银行、工商银行、东莞农商银行、东莞银行等银行一年期贷款基准利率从原来的6%下调至5.6%，5年以上贷款利率从之前的6.55%降至6.15%。
东莞某银行的工作人员说，目前，该政策对贷款买房的市民来说是利好，可享受降至6.15%的基准利率。若市民是在降息政策出台前办理贷款的，则需要看清贷款合同的约定，因为很多银行的房贷合同中约定“按年调整利率”，那么就要等到明年1月起调整了。
另外，记者了解到在“9·30政策”出台后，东莞大部分商业银行的首套房的房贷基本上能执行基准利率，某些银行能执行基准利率的9.5折。
东莞建设银行相关负责人表示，目前，该行首套房的房贷执行基准利率，若通过面谈或能执行基准利率的9.5折。
“目前，我行的首套房的房贷执行基准利率，通过商榷或能做到9.8折，再低的折扣就比较难了。”东莞农业银行个贷部相关负责人表示。
业内人士认为，此次调整是两年以来央行再降息，5年以上贷款利率从之前的6.55%降至6.15%，相当于利率打了9.4折，若再叠加上部分银行给出的9.5折、9.8折的优惠折扣，实际上购房者能享受约9折的优惠。
东莞中原市场研究总监车德锐表示，此次央行采取不对称的降息，一定程度上收窄银行利润空间，但从促进经济稳增长的角度考虑，有利改善企业负债率过高的问题，改善经济资金链的运行，推动实体经济发展，实质更利于银行信贷、收债，保持资金滚动畅通。
他认为，银行利率市场化改革，此次降息后，银行优惠折扣的收紧和基准利率的下降抵掉了政策的影响，整体情况效果还不明显，若大幅度降息才会真正提振市场。
现场：市民看房情绪高涨
在降息后的首日，记者走访东莞多个楼盘后发现，楼盘的营销中心人气爆棚，市民的看房热情浓厚，楼盘也借势推出相关的优惠促销活动。据楼盘营销人员反映，降息当天不少市民前来认购。
据东莞中原CCES系统统计显示，上周楼盘来访量持续回升，环比上周增加130批次，反映看房的市民增多，年末购房欲望较为强烈。
记者在松山湖某楼盘踩盘时，遇见一位刚付款认购的龚先生。龚先生看中的是97平方米的三房，预计售价在9000元/平方米左右，目前，该楼盘推出“全民经纪人活动”，即客户推荐亲戚好友买房成功，可享提成15000元。
龚先生向记者介绍：“‘9·30政策’出台后，我就萌生了买房的计划。最近，我们也一直在看房。现在央行再次降息，为我们购房省下了一大笔钱，我觉得现在是时候买房了。”
对此，同在松山湖某楼盘看房的吴女士则表示，今年的房贷利率一直在调整，从年初的停贷到现在降息，几番涨跌，此次的降幅确实为购房者带来实效。至于近期是否买房，吴女士表示：“还是再等等，或许央行会进一步降息。”
名巨中央营销总监舒小剑表示，在降息政策的影响下，楼盘现场看房的市民增多了，但是市民观望的情绪也加剧了，不少市民在等待央行再次降息。
据相关媒体报道，中国央行货币政策委员会委员陈雨露周二表示，中国央行在考虑进一步降息和实施货币宽松措施前，将等待第四季度经济数据，并密切关注美国和日本的货币政策。
车德锐则表示，从购房者角度看，贷款利率下降自然助于节省一笔不小数目的购房开支，短期内对引导客户入市具有很好的带动作用。
随后，他为购房者算了一笔账，若以20年100万元贷款为例，如果按照基准利率计算，购房者在降息后可以每月减少月供234元，20年可以减少4万多元的利息支出；以30年100万元贷款为例，则月供少还261元，30年可以减少7.8万元。
四季度以来，无论是地方政府还是中央层面，利好楼市的政策便一波接一波的相继出台。而11月21日央行的降息举措，更是令整个市场高度兴奋。
对此，业内人士普遍认为，利率下调后房地产肯定是受益较大的一个行业，加之各地成交量已经出现回升迹象，市场底部可以说已经形成，预计后期成交量将继续回升，但受库存等影响，房价短期内并不会大幅上涨。
降息强心剂
11月21日，央行发布通知，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其它各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。
实际上，这一举措的实施，伴随的是中国经济增长的持续放缓。自年初以来，尽管有关部门已采取各种“有针对性的松绑”措施，国内经济增长依旧疲软。2014年第三季度的国内生产总值同比增长7.3%，已下降至五年来点，2014年上半年同比增长7.4%。
而早在10月29日的国务院会议上，国务院总理李克强部署了推进消费扩大和升级，并时隔5年后再次提出“稳定住房消费”，同时还要求加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。
中央层面连续释放出的信号也确实刺激了楼市的回暖。11月份前三周，住宅市场成交量维持在今年的阶段性高位。中原监测的40个重点城市数据显示，新建住宅成交面积上周（11.17—11.23）环比微升3%，较去年周均水平上升12%。其中，一、二线周成交量较去年周均值分别上升8%、14%。
中指院的报告也显示，对于房地产业的影响来说，货币手段历来是刺激市场需求的最有效工具，此次降息将成为市场加快库存去化的重要利器。从“930”政策出台至今各地房贷落实情况可以看出，绝大多数商业银行在执行利率优惠时附有其他条件，新政中提及的0.7倍利率下限更是难以觅见。而存贷款利率包括公积金贷款利率全面下调，若各商业银行首套房贷继续执行基准利率，购房者将享受到相当于此前利率94折的优惠，对潜在购房需求的刺激释放作用将更为直接。
购房者支付能力提高
而随着央行宣布下调金融机构存贷款利率，各大商业银行也对商业性贷款的基准利率作出调整，各地公积金管理中心则发布通知下调个人住房公积金贷款利率。
据记者了解，目前各大商业银行6年-30年期商业贷款利率由6.55%降至6.15%，不少银行还可在此基础上给予9折的优惠。
公积金方面，包括北上广深在内的十多个城市也纷纷做出了调整。以北京为例，1年-5年(含5年)期个人住房公积金贷款利率，由4.00%下调0.25%至3.75%；5年-30年(含5年)期个人住房公积金贷款利率，由4.50%下调0.25%至4.25%。规定指出，2014年11月22日(不含)以前发放的，期限在一年(含一年)以内的个人住房公积金贷款，2014年11月22日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的个人住房公积金贷款，2014年11月22日后仍执行原利率，自2015年1月1日(含)开始，执行调整后的个人住房公积金贷款期限档次利率。
对此，世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟表示，“利率下降后，房地产市场将从中获益，交易量有望攀升。预期按揭利率方面将有更大折扣出现，购房者的支付能力得以提高，更多潜在购房者会进入市场。过去六个月持续下跌的房价有可能复苏”。
但他同时指出，由于大多数二、三线城市的商品房库存仍然高企；多数开发商也仍面临完成全年销售目标的巨大压力；且房地产市场全面复苏以前，开发商的流动资金依然紧张。因此房价在近期内并不会大幅度上扬。
房企资金链压力或缓解
而对开发企业来说，降息对其直接融资及间接融资通道也将带来积极影响，进而逐步改善未来的开发投资节奏。
业内人士指出，随着2014年A股房企再融资再启、“930政策”强调MBS及REITs等利好举措，房企融资渠道不断拓宽，但融资成本未见显著下降。本次降息将降低优质房企的直接融资成本，加之降息刺激年末销售回款加快，房企资金链压力或将得到缓解。资金面与预期全面向好将推动企业加快开工，但由于当前存量仍处高位，今年持续同比下降的新开工或将在明年逐渐转好，房地产开发投资节奏也将迎来明显变化。
陈仲伟也认为，在商业地产投资市场，随着对经济增长及房地产市场疲软的担忧越来越多，卖方与投资者在价格预期上的差距还在扩大。此次降息将改善开发商的流动资金状况，减少开发商被迫抛售其商业地产资产的可能性。同时由于降息也将促进国内经济增长，卖方对价格的期望值将进一步提高。因此缩小卖方与买方的价格差距，可能需要更长的时间。
同时，陈仲伟称，未来一年半的时间里市场仍将保持较宽松的政策环境，2015年有可能进一步降息。不过，考虑到今年相对稳定的经济环境，以及当前领导层不同的指导理念，央行实行进一步降息的幅度可能较小，以避免经济硬着陆。此次政策松绑将更加温和，持续时间也将更长久。
而对于未来市场的走势，高和资本董事长苏鑫认为，“房地产市场的底部已经出现，本次降息后，各城市房地产市场继续下行的可能性非常低；但不同城市房地产市场走出底部的时间肯定不一样，长短由各城市的供需决定，供应量大的城市，在底部的时间会更长，也许将持续一年”。
更多阅读：
业内：降息有利于开发商出货
今年年中以来，房地产新政接连不断，此次房贷基准利率的降低还有哪些利好呢？
对此，车德锐认为，首先，从降息背景层面看，目前国内经济下行压力较大，社会企业融资成本高、经营难等问题逐显，此次央行通过降息降低企业融资成本，缓解企业融资压力，刺激经济发展；其次，从降息的节点看，此时推出政策恰是时候，市场调整需要一个过程，到明年年初起可以实行，利好调整影响明年市场。
随后，他从降息政策的内容、购房者、开发商、政策促市成效的角度来分析。
他认为，从政策的内容看，存款上浮上限由1.1倍扩大至1.2倍，意味着利率市场化加速推进，银行部分利润向实体经济让渡，同时银行将开出更高的利息吸纳存款。此次央行采取不对称的降息，一定程度上收窄银行利润空间，但从促进经济稳增长的角度考虑，有利改善企业负债率过高的问题，改善经济资金链的运行，推动实体经济发展，实质更利于银行信贷、收债，保持资金滚动畅通。从购房者角度看，贷款利率下降自然助于节省一笔不小数目的购房开支。
从开发商角度看，市场预期固然会升高，但的可能性不大，主要基于今年业绩冲刺和资金回笼的考虑。众所周知，今年东莞有许多房企销售业绩不理想，导致企业资金回笼不足，当前已近年底又值购房旺季，出货已成为开发商的选择，因此大部分开发商们不会考虑，或等到明年，但另外会有部分去化比较理想的项目的优惠折扣有所收回。从政策促市成效来看，不宜高估央行降息的利好，对市场预期不宜过分乐观。余额宝、互联网基金等网络金融产品抢饭碗，目前银行存款低的压力不容忽视，银行能否有足够的储备金充分满足社会广大的信贷需求，这需要考究的。
合富辉煌相关负责人表示，今年前三季度楼市表现低迷，开发商业绩完成率较低资金回笼亦不理想，此次降息，意味着开发商从银行贷款的利率更低了，对缓和开发商资金压力起到重大利好作用。对购房者而言，直接降低了购房成本。
他认为，“9·30政策”后，楼市贷款利率虽有下调，但政策中提到的七折利率却没有落地。此次降息后，商业银行或将进一步提高利率优惠，七折利率有望实现。央行此次降准降息是否能真的促进楼市大幅回暖虽还有待观察，但对楼市释放了积极信号，起到了增强楼市信心及调动客户购房欲望的作用。
瑞峰置业工作人员表示，降息对东莞楼市再度带来利好消息，买卖双方信心大大增强，全新入市的项目皆获利，去货速度比以往大大增加；开盘项目也一个接一个，碧桂园翡翠山开盘火爆余温还未散去，上周末虎门南部湾万科城和万达华府同日皆大规模推货，获得莞广深三地客户的疯抢。政策不断传来利好，后市开发商推货将进一步加大，年底东莞楼市成交将会迎来小高潮。
公积金贷款利率下调
房贷能省多少？
11月24日，东莞市公积金官网挂出了《关于下调个人住房公积金存贷款利率的通知》，明确从11月22日起，下调个人住房公积金存贷款利率。
其中，当年归集的个人住房公积金存款利率维持0.35%不变；上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的2.6%下调至2.35%，下调0.25个百分点。五年期以下（含五年）贷款利率由现行的4%下调至3.75%，下调0.25个百分点；五年期以上贷款利率由现行的4.5%下调至4.25%，下调0.25个百分点。
公积金贷款利率下调后，市民能省多少钱？
目前，东莞市公积金贷款执行认贷认房政策，若购买首套房总房款是100万元，贷款70万元，以等额本息还款的方式分20年还款，降息前，还款总额是1062850.95元，支付利息款362850.95元，月均还款4428.55元。降息后，还款总额是1040313.91元，支付利息款300000元，月均还款4334.64元。
由此可看，降息前后，还款总额减少22537.04元，支付利息款减少62850.95元，月均还款减少93.91元。
更多阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
