[摘要] 从2008年至今，央行共做出了8次降息，但主要集中在2008年、2012年及2014年。历次降息后楼市的走势都有一些共同的规律。
从2008年至今，央行共做出了8次降息，但主要集中在2008年、2012年及2014年。历次降息后楼市的走势都有一些共同的规律。即经过一段时间后楼市会量价齐涨。如2009年、2013年都堪称是史上最火爆的年份，而刚过去的这次降息至今不满一月，但成交量的蹿升已非常明显。珠海商品房预（销）售专网数据显示，11月份珠海楼市住宅网签量达到1081套，创下历史新高。
然而，三次降息后虽均导致楼市回暖，但轨迹却不尽相同。2008年接连五次降息的同时，还有四万亿财政政策刺激，因此2009年、2010年楼市一片红火。2012年降息时市场正是低谷，筑底回暖也差不多用了半年时间。而2014年11月的降息之前，珠海楼市已经历了限购松绑、“9·30”房贷新政以及横琴24通关等利好，因此降息后市场反应极为快速。但由于没有类似四万亿的财政政策，此番楼市的回暖体现为局部热点，即品牌发展商、横琴区域及部分价位较为合理的刚需盘。
2008年四万亿刺激楼市过热
在2008年，美国次贷危机引爆全球金融危机，这场危机也蔓延到中国的各个行业，其中也包括房地产。成交数据很明显地体现出这一种状况，据珠海统计局数据显示，2007年，珠海共成交一手商品房306.99万平方米，2008年就骤降到159.99万平方米。成交量近乎腰斩。
在这种情况下，2008年9月开始，央行在年内连续5次降息，累计贷款降息幅度达到2.16%。同时宣布四万亿投资计划，推出首付2成、利率7折的救市政策。
这一系列刺激政策效果当然立竿见影。2009年，珠海一手商品房成交量猛涨到271.90万平方米。在2011年那轮调控出台之前，珠海楼市一直火热。2010年成交量虽然降到233.49万平方米，但成交均价由2009年的7496元/平方米涨到10952元/平方米。
“2009年珠海楼市的火热是全方位的，很多盘基本上都是一推出就卖光。”锦园项目营销副总经理孙超说。
2012年 刚需带动缓慢复苏
2010年中央出台了堪称史上最严厉的调控政策。到2011年年底，珠海也执行双限政策，楼市成交降到谷底。2011年12月，珠海住宅网签仅为266套。
2012上半年，楼市的低谷一直持续，成交主要集中在部分大幅度以价换量的楼盘，开发商资金压力极大。于是，在2012年6月、7月，央行连续两次降息，贷款基准利率降到6%。
然而，降息之时正是淡季，并没有带来立竿见影的效果。从7月开始，珠海楼市的月网签一直持续在800套左右，但直到金九银十，成交依旧主要靠以价换量。
直到2012年11月，楼市才筑底回暖。华发以3540元/平方米的楼面地价拿下位于珠海大桥东近20万平方米的商住用地。保利以17.37亿元拿下唐家湾地块，成为当年度的珠海地王。到2013年一季度，珠海楼市经历了量价齐升的阶段。主城区有不少项目涨价幅度达到1000-2000元/平方米。
相关数据显示，2012年，珠海一手商品房成交均价为10687元/平方米，而2013年则涨到12687元/平方米。
2014年 政策利好刺激楼市回暖
刚过去的11月22日，央行宣布不对称降息，其中一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。
于是，11月份楼市的成交量异常火爆，珠海商品房预（销）售专网数据显示，11月份珠海楼市住宅网签量达到1081套，创下历史新高。与此同时，珠海及坦洲出现了部分日光盘。如仁恒滨海半岛在11月底开盘一个半即售罄110套房源。坦洲的誉峯名门同样是开盘推货当天全部售罄。
孙超指出，此次降息与前两次都有所不同。2008年的降息有四万亿的财政政策刺激，因此火爆是全方位的。但本次降息呈现的还是局部热点。“一般降息后反应的是股市，然后是刚需，接着改善和投资才被带动起来。当前珠海楼市呈现的正是局部热点，即价位较为合理的楼盘的热销。”孙超说。
他还指出，11月份楼市的回暖，降息只是一部分原因。“9月份珠海松绑限购，央行出台房贷新政，11月横琴实行24通关，另外，今年上半年楼市低迷，不少公司均未完成业绩，因此需要年底冲量，这一切叠加起来便是11月楼市上行的原因。”孙超说。
记者也了解到，实际上在央行降息前的一个多月了，珠海楼市就已经明显回暖。10月份，横琴的中海名钻，唐家湾的九州绿城均是“日光盘”。10月份，坦洲的网签量更是创下年内新高，达到2245套。
后市展望
当前，央行降息未满月，但市场反应已相当迅速。在这种情况下，楼市会否重现2009年，2013年的火爆？
◆孙超 锦园项目营销副总经理
如果经济没有太大的波动，2015年的某个节点开始，楼市是有可能量价齐涨的。但重现2009年的状况则几乎没有可能。从2013年到现在，楼市出现明显的分化。哪怕市场整体回暖，部分库存量较大的二三线城市依旧滞销。当前，房地产已向着健康稳定的方向发展。无论市场怎么回暖，过去那种谁推货都能热销的状况不大可能再出现了。
◆刘海 同裕地产营销部经理
当前市场确实在回暖，但也不代表市场已进入上涨通道。因为房产税将出台的预期对于投资型需求会起到一定的抑制作用。因此，楼市即使上涨，也是在正常合理范围内。个人认为，除横琴以外，其余区域都会较为平稳温和地上涨。
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